福州这家12年的老商场能否华丽变身？

作者/JeoMir​

又一家轻资产运营商管品牌机构，杀入福州商业市场。

那就是10月9日刚刚举办了品牌发布会的香港恒升控股集团，及恒升中心轻资产商管团队。

所不同的是，其瞄准的是1~5万平方米体量的商业细分领域。

在同期举办的项目招商推介会上，恒升集团官宣，已接手金山新华都购物广场（大景城店）拟进行改造升级，同时闽侯祥青尚首个大型商业体也在招商之中。

01

新华都无心零售？

金山新华都亟待改造升级

接棒新华都，恒升中心入主金山新华都购物广场。

作为已经陪伴福州人12年的老商场，位于金山大道的新华都购物广场，时下正面临尴尬局面，亟待改造升级。

该项目建筑面积约2万平方米，属于当时流行的超市主导的“卖场主力店+商户租赁”购物中心，类似老旧商场包括众多的东方伟业、大润发及永辉广场等。

在传统超市大卖场逐渐失去吸引力，客流断层、人气欠缺的当下，这些体量迷你的存量商场亟待改造。

然而作为曾经的福建零售头部企业，项目原先的“当家人”新华都却有心无力。

作为上市公司主体，新华都购物广场股份有限公司，已变更为新华都科技股份有限公司，与传统零售主营业务进行切割，将持有的零售业务板块——11家全资子公司100%股权，出售给了控股股东新华都集团。

让新华都闹心的是，继东街口新华都百货试水运动休闲零售店“自由人”失败后，近期福新店、华林店、信通中心店等商超门店更是接连关闭。

金山新华都的前车之鉴，就是仓山欢乐颂（原“万象里”） ，即早先的乐都汇广场。经过华润系万象生活收购接盘改造后，项目软硬件得到大幅提升，可惜的是由于招商、运营、区位等种种原因，在一度翻红之后再次走向沉寂。

据透露，香港恒升控股（集团）有限公司旗下商管公司，以轻资产运营团队接管该商业体，项目将更名为新华都·恒升中心，定位为一站式邻里购物中心“欢乐新聚场”，打造金山生活配套商业体新标杆，以中高档消费为发展方向，成为购物、美食、休闲、社交一站式集合地。

新华都·恒升中心将打造高颜值的外立面、内部公共区、户外停车场，包括仓山首个3D LED显示屏。同时，还有规划内外场时尚商业街，及1000平方米的免费大型儿童游乐区。

在楼层规划及经营业态方面，一楼主要布局特色餐饮、潮流饰品、黄金珠宝、零售服饰、数码电子，三楼主打休闲娱乐、宴会酒楼等，目前都在招商。二、四楼保持原有的新华都超市和精品酒店主力店。

02

或对标欢乐颂

金山新华都能否凤凰涅槃？

如今的金山，可以说是福州商业体最密集的区域，格外热闹。

对于新华都·恒升中心未来的升级开业，除了仓山万达广场、爱琴海购物公园这种大体量、全客层、区域型的大型购物中心外，估计周边多家社区型商场会受到一定程度的影响，包括金城湾广场、蔚蓝广场、仓山欢乐颂，以及金山万科里等。

其中，金城湾广场与新华都仅一路之隔，拟引进电影院，但招商筹备工作似乎一直不顺利，导致开业时间也一拖再拖，预计要错过今年的节点。

而仓山欢乐颂经过大刀阔斧的巨资改造，在短暂的热闹喧嚣之后，也并没有很好地扭转空置率较高的局面。

值得一提的是，之所以被视为对标华润系欢乐颂，新华都·恒升中心与其最大的相似之处，就是保留了2楼的超市卖场，以及规划有免费大型儿童游乐场，想来异曲同工并非简单的巧合。

然而，作为存量项目操盘商管公司，相比大家熟知的东百、万达、万科（印力商业）、世纪金源（方圆荟）、阳光天地、万象生活、九宜城、宝龙等有成熟轻资产运营经验的商管品牌，恒升中心在福州并没有十分亮眼的业绩与经验。

尽管经过13年商业征程和多地战略布局，恒升集团全国已有45个项目，在管面积达360万平方米，但重点区域仍集中在福建市场，购物中心类仅10个左右。

在福州除了茶园·恒升大厦、梅园·恒升大厦、广达·恒生大厦、八闽楼（原温泉宾馆）等商办项目外，富闽·恒升中心目前的运营情况也是乏善可陈，与台江金融街万达广场差距甚远。

03

主城区商业内卷

下沉市场成“香饽饽”

随着城市商业市场逐渐饱和，四、五级核心城镇下沉市场，逐渐成为新目标。

福州市区和闽侯县购物中心扎堆，然而项目主要集中在主城区，及闽侯上街、甘蔗、南屿、南通，闽侯祥谦、青口、尚干并没有大型购物中心。

如今，闽侯人估计要奔走相告！

祥青尚首家大型购物中心就要来了，那就是凤凰城·恒升中心，同样是恒升商管团队的轻资产运营项目，目前已启动招商，预计2024年开业。

、

凤凰城·恒升中心原名龙恒凤凰城商业广场，拟2021年1月开业，之后又推迟到10月，但未能如愿，直至如今被恒升接手，将进行全面改造升级。

项目位于闽侯汽车城奔驰大道林森公园对面，占地209亩，建筑面积50万平方米，是青口祥谦尚干三镇第一个大型综合体项目。

其中商业建筑面积约4万平方米，建成后将打造成闽侯南三镇首座囊括特色餐饮、星级酒店、超市零售、主题影城、商务KTV、网红街区、婚宴酒楼等业态，集吃喝玩乐购于一体的一站式商业综合体。

此前，闽侯已有近20家购物中心，其中业绩比较好的有上街东百城永嘉天地、上街正荣财富中心、甘蔗万家广场等，但高新区万达广场、南通永嘉天地、高新区信通中心等运营情况并不尽如人意，南通砂之船奥莱、上街梅园小镇等还在招商之中，还有更多的则默默无闻。

04

啃下存量商业市场

轻资产运营方需要“金刚钻”

商业体存量时代，城市更新正在成为城市建设、经济转型和商业发展的重要方向，但并非一轻资产运营就灵。

目前，城市更新已成为常态化，商业地产发展模式正从大规模增量开发，向存量精细化运营转变，改造提升将成为城市商业焕新的重要方式。

一方面，从社会价值而言，老旧商业存量一般占据重要区位，但却因硬件老旧，与当下的城市界面和功能需求产生了严重的不匹配；另外一方面，从经济价值而言，这些商业物业地价高，但附加值趋低，导致租金常年偏低，创造的商业收益与物业占有的优质区位严重不匹配。

守着福州乃至福建最好的核心商圈，手拿“金饭碗”却付不起租金，导致1~3层吸金楼层闭馆，大洋百货东街店的窘境，就是一个活生生的样板。

但就福州商业市场而言，存量改造的效果喜忧参半。

尽管东百中心、烟台山商业漫步街区、东百城永嘉天地、金山工业区的存量改造提升效果十分显著，但也有仓山欢乐颂、闽侯砂之船奥莱、台江上下杭·金银里等仍在努力的项目，而此前还有传闻永基奥莱团队已撤出中防万宝城，更不乏茶亭、M17、火车站商贸城、榕城广场、中洲岛等败笔。

商业地产已经进入智能化、场景化、社交化的4.0时代，新的需求、技术、模式也在不断塑造商业新格局。

从东百中心、烟台山的成功经验来看，未来商业类的存量改造，会成为保持项目生命力的重要手段，在城市的公建环境将占据绝对主流，并且随着旧改商业项目的大量入市，将为城市更新运动带来巨大影响。

“我们正在做一件难而正确的事。”诚如恒升集团总经理颜爱汀所言，这个赛道，够大够难，每个项目都是非标，存在不可复制性，需要面对整合的资源多，对应行业的专业机构和人才稀缺。

再以仓山欢乐颂为例，华润系万象生活不可谓实力不强，从调研定位、规划设计、现场施工，到最后招商运营，似乎都很完美，然而却经受不了市场竞争和经济环境的真正考验。

尽管很难，但对于商业地产项目而言，商业调整从来都是不变的命题，与时俱进的调改，是保持商业项目最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。

目前正在处于大量空铺，被动提前进入调改招商阵痛期的台江宝龙广场、五四北泰禾广场，相信对此深有体会，并且尤为紧迫。

疫情当下，是危也是机。

抢先布局，顺势而非逆势，才可能赢在未来。