五矿信托二度接盘 世茂挥售南京项目回血17.5亿

​10月12日，世茂集团发布公告称，旗下两家间接全资附属公司繁兴有限公司和上海裴悦企业管理有限公司已与芜湖信思达投资合伙企业（有限合伙）订立协议。

根据协议，上述两家间接全资附属公司同意向芜湖信思达投资出售南京一项目公司的45%注册资本及销售债权，总代价约17.5亿元。

企查查信息显示，买方芜湖信思达投资合伙企业(有限合伙)成立于2022年7月21日，普通合伙人及执行事务合伙人为信达资本管理有限公司，有限合伙人为中国信达资产管理股份有限公司及五矿国际信托有限公司。

至于此次交易总代价主要由销售股份和债券两部分构成。其中，销售股份部分的代价为3.07亿元，繁兴有限公司持有43.6364%项目公司股份，上海裴悦企管则持有1.3636%股份。而债权部分则由上海裴悦企管独自持有，销售代价为14.43亿元。

五矿信托再度接盘

根据公告披露，世茂集团此次出售的项目公司为南京万智源置业，该公司开发的主要项目为苏宁世茂·璀璨云著，位于南京栖霞区尧化街道兴智科技城，紧邻南京地铁6号线兴智路站。

2020年7月，苏宁置业以45.7亿元的总价拿下了该项目地块（即NO.2020G24地块），楼面价7707元/平方米。此后，苏宁置业引入世茂集团联合开发，世茂集团股权约45%。

根据南京市规划和自然资源局发布的项目规划方案显示，该地块共分为5个小地块，集住宅、商业、办公、休闲、娱乐为一体，拟建31栋高层住宅、2栋酒店式公寓、1栋5F商业综合体、1栋8F雅悦酒店、1栋30F甲级办公楼，打造90万平方米TOD城市综合体。

其中，商办部分由苏宁负责。计划打造8万方苏宁易购广场，并引入苏宁雅悦酒店，打造绿色生态办公园区；而住宅部分则由世茂负责操盘。

据了解，该项目在上市之初颇受市场看好。2020年底，苏宁世茂·璀璨云著D地块房源，成为区域首个摇号盘。2021年，该项目也曾多次开盘销售，尤其是当年4月份曾推出132套房源，获得了717组报名，整体中签率约18.4%，创下板块内的中签率新低。

不过，随着苏宁置业和世茂集团相继出现流动危机，以及整体市场环境问题，项目的销售变得艰难起来。

根据今年4月五矿信托发布的一份报告显示，截至3月24日，苏宁世茂·璀璨云著整盘共卖掉1318套住宅，认购去化率78%，为当地销售业绩第一的楼盘。

然而，根据南京网上房地产数据的显示，截至目前，整盘总成交套数1389套。也就意味着，近7个月以来，该项目只卖出了71套。

图片来源：南京网上房地产

彼时，五矿信托在上述报告中指出，“该项目现每月售出50套左右。剩余可售住宅货值57亿元。经测算销售回款为49.9亿元，费后可2.71倍覆盖信托规模。”

事实看来，苏宁世茂·璀璨云著并不像五矿信托预测中的那么乐观。

据了解，早在7月29日，五矿信托便接盘了该项目苏宁置业那部分股权。其收购了苏宁旗下南京万智谷置业100%股权。后者为南京万智源置业的控股股东，持有股份占比55%。

而在此次二度出手，收购剩余由世茂集团持有的45%股权后，苏宁世茂·璀璨云著将彻底易主，由五矿信托与与中国信达接手。

世茂回血17.5亿元

根据公告披露，截至2022年8月31日，南京万智源置业的未经审核资产净值约为人民币4.82亿元。

经世茂集团方面预测，此次变现出售将会亏损约人民币1.45亿元。

虽然可能会造成1.45亿元的亏损，但是对于深陷流动性危机的世茂集团来说，回笼17.5亿元的资金来化解债务、维持经营才是头等大事。

对此，世茂集团方面在公告中也表示，进行出售事项为降低公司负债的其中一项措施，出售事项所得款项目前拟用于偿还集团境内债务，有助于推进本集团项目复工复产。

根据观点指数发布的《2022年1-9月房地产企业全口径销售金额表现》显示，世茂集团前九月实现销售金额647.9亿元，较2021年同期的2215亿下降逾70%.

在销售低迷、正常融资渠道被关闭的现实下，出售资产回血无疑是世茂集团当前最实用的自救方法。距今最近的一次，便是8月31日世茂集团发布公告称，已与华润置地订立项目股权及债权转让协议，出售金额约为33.165亿元。

据了解，该次出售的资产包含北京市丰台区南苑乡分钟寺村的L-39地块（即合生缦云项目）49%权益、L-41地块（即世茂北京天誉项目）51%权益，以及两家建筑装饰公司的部分股权。

据观点新媒体不完全统计，今年以来，世茂集团因须披露交易而发布的出售公告便有6次。其中，包含10.6亿元出售北外滩商业办公项目、18.46亿元出售广州亚运城项目26.67%股权等。

而除此之外，世茂集团还出售了上海黄浦21街坊地块、人民广场52+商场、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等多处资产。

根据一份市场流传的推介资料显示，世茂此前在全国范围内准备转让36个项目，总报价逾771亿元。

除了出售资产，不久前世茂在融资方面也传出了好消息。10月3日，世茂集团在季度更新公告中，披露了一项再融资进展。

根据公告显示，9月初，世茂集团已与大华银行就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，涉及金额103亿港元，以取替原有项目贷款融资。

香港九龙大窝坪项目是世茂集团于2015年耗资70.2亿港元拿下，也是其在香港独资发展的首个住宅项目。在2017年，世茂集团与交通银行（香港）、工银亚洲以及大华银行等多家银行，签订了100亿港元的银团贷款。在与大华银行签订再融资协议后，大华银行将成为这个项目的唯一贷款银行。

这项再融资安排能够促进该项目的持续施工，同时也可能成为世茂集团债务重组补充增信措施资产包的一部分。

虽然在出售资产和融资方面有了一定的进展，但世茂集团化解债务的工作可能还任重而道远。

截至2021年上半年，世茂集团负债合计达到4636.33亿元，其中有息负债1645亿元，短期借款为444.43亿，应付账款及票据为874.04亿，而其账上的现金及现金等价物为747.69亿。

另外，世茂更大的麻烦或来自表外，根据此前瑞银的报告估算，世茂集团表外负债约1200亿元。

截至目前，世茂尚未披露2021年业绩报告，核数师中汇安达会计事务所仍在审核中，而2022年中期业绩也将延迟刊发。

在二级市场上，世茂集团股票自今年3月31日以来，停牌已经超过半年。目前股价4.42港元/股，总市值仅167.9亿港元。相较于2020年8月的高点，世茂股价已跌逾87.5%，市值缩水上千亿港元。