年内斥资585亿元拿地，地铁公司为何成为土拍市场常客？

​作者：忻奇琪

房地产收入成地铁公司收入“大头”。

地铁公司在土拍市场上愈发活跃。卖着5块钱的票，买上百亿的地，成了近两年各家地铁公司的真实写照。

近日，中国指数研究院的数据显示，今年前九月权益拿地金额Top 100企业中，有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

其中，广州地铁、厦门轨道交通拿地金额均超过100亿元，分别以165亿元、125亿元排名15、20，深圳地铁集团权益拿地金额为98亿元，排名26。

地铁公司的房地产生意

地铁公司进军房地产并非新鲜事。

去年11月，深圳第三批集中供地共推出11宗地块，深圳地铁以总价178.51亿元拿下5宗。今年5月，在广州首轮集中供地中，广州地铁斥资165亿元拿下4宗地块。

而在环沪圈，杭州地铁可谓是当之无愧的“拿地大户”。2018年开始，杭州地铁开始陆续成立多家房地产开发公司。

据有数Data数据，仅2021年，杭州地铁新设合并的房地产开发企业数量高达11家。时代周报查询天眼查获悉，2022年，杭州地铁开发有限公司新设立杭州北煦置业有限公司，投资金额为1000万元，持股比例为100%。

此外，在9月结束的杭州第三批集中供地中，杭州地铁以底价拿下2宗地块，耗资40余亿元。据中国指数研究院统计数据，杭州地铁今年已经累计权益拿地金额达51亿元。

如果仅从财报表现来看，房地产业务收入占比已成为各城市地铁公司的“大头”。

2021年，深圳地铁实现营业收入163.97亿元，利润总额29.66亿元；站城一体化开发（TOD）收入达95.71亿元，占全年营业收入的58.67%。

此外，南宁轨道交通去年商品销售收入达22.58亿元，占其总营收比例近7成。宁波轨道交通商品房销售额为22.65亿元，占其总营收的69.74%。青岛地铁房地产开发收入16.25亿元，占总营收的45.53%。

不过，完全依靠房地产业务支持经营需求的地产公司不多。国家发改委原新闻发言人赵辰昕曾公开表示，城市轨道交通建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营则主要靠财政补贴。

“地铁的开发和运营对资金需求较大，即便是房地产业务收入能够反哺利润，但从大多数地铁公司的盈利构成上看，更多的还是靠着政府补贴。”一位长期研究国内TOD开发模式的业内人士张旭（化名）指出。

10月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时表示，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码地铁公司掌握了地铁开发时间进程和线路，可以说是“稳赚不赔”的业务，而地方政府也愿意地铁公司去布局其它业务。如果地铁企业光靠乘客车资和政府补贴，并非长久有效的方式。

多元副业开拓利润增长点

除了房地产业务之外，地铁公司的投资版图还涉及金融业、制造业、物业服务等，甚至覆盖至传媒业。

由于体量大、资金充足，北京地铁在多家地铁中率先尝试金融业务。此前，北京地铁下属基石国际融资租赁有限公司，便曾向长春市轨道交通集团提供了融资租赁服务。

青岛地铁集团旗下的青铁产投公司则实施“上市公司+”战略，成立一年来，迅速布局4家拟上市公司，围绕轨道交通产业链，规划搭建由产业链股权投资基金群、地铁建设基金群、城市更新基金群构成的百亿产业基金集群。

截至目前，青岛地铁旗下的产投公司累计在管基金共6支，合计137.32亿元，百亿基金集群已初具规模，并且尚有一期科创基金、并购基金、创投基金、天使基金等多支平行基金在组建，初步具备多支基金协同效应。

成都地铁下属的成都轨交绿色建材有限公司则回归建筑制造业的老本行，为地铁制造提供相关的水泥、钢材等基础材料，以供应商身份参与相关招投标项目。

当然，还有一种长期运营盈利方式，即在地铁中投放广告，或通过在地铁内引入商户收租。今年7月，上海申通地铁集团与德高集团合资成立上海德高申通地铁广告有限公司，广州地铁旗下的广州地铁传媒有限公司去年的净利润达到1989万元。

随着多家地铁企业的“副业”收入超过票务收入，未来轨道企业也将以更市场化的面貌出现，为城市能级跃升贡献一份力量。