抢赢潘石屹、联手马云，郭广昌圈了上海外滩五块地

作者：忻奇琪

复星国际董事长郭广昌再秀外滩野心。

近日，豫园股份联合蚂蚁科技集团，在上海外滩边上拿下一块地。据时代周报记者统计，此前，复星系在外滩已有豫园一期、二期、三期和BFC等四宗地块。

10月25日，豫园股份（600655.SH）发布公告，确认全资子公司复祐实业与上海云玓企业联合实施主体为福佑路地块意向用地者，出让价格129.3亿元，公示期满后，各方按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》。

作为复星国际快乐产业旗舰平台之一的豫园股份，在2018年完成重大资产重组以后，成为复星旗下A股上市平台之一。天眼查APP显示，上海复星高科技等复星系股东合计持有豫园股份68.47%股份，实际控制人为郭广昌。而云玓企业的全资股东则是马云参股的蚂蚁科技集团。

蚂蚁集团，企业供图

这并不是郭广昌第一次和马云联手。这两位浙商明星不仅是老乡，同时也是长江商学院的同学和太极爱好者。早在2010年，阿里巴巴联合复星、银泰和万向在杭州成立了阿里小贷——国内首个专门为电商服务的小额贷款公司。

此次联合拿下外滩福佑地块，却是双方第一次在房地产领域深度合作。

早在9月初地块通过遴选程序时，蚂蚁集团相关人士曾向时代周报记者证实了双方合作的消息，蚂蚁方面表示该项目将由豫园股份主导开发，项目建成后蚂蚁将获取约6万平方米面积作为自持办公物业，进一步深化在上海的金融科技、区块链业务布局。

豫园股份向时代周报记者透露，福佑地块建设完成后，将串联起大豫园片区，公司希望整体以东方生活美学的概念来发展该项目。

每年需贡献税收超264亿

除了地价本身的拿地成本外，这一幅深受黄浦区政府重视的旧改地块，让普通开发者望而却步的地方在于每年需要贡献的税收。

地块遴选文件显示，拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，在项目综合验收通过后5年内，意向人及其关联公司或项目入驻企业对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

除了地价外，黄浦区还要求通过这块地未来至少获取264亿元税收。除资金能力外，对于拿地企业的开发能力亦提出较高要求。拿地意向人要有对历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发经验，需要对地块75%的区域范围做好肌理保护，颇具开发难度。

重重门槛下，福佑地块遴选活动最终仅一个联合体入围。

有意思的是，无论是复星还是阿里，都没有向外界透露双方的实际出资比例。多名业内人士对时代周报记者表示，复星在福佑地块之所以找蚂蚁合作，是因为阿里可以扮演资方角色，而豫园股份则主要负责开发建设。

在此次拿下福佑地块前，豫园股份已经陆续顺利拿下豫园二期以及豫园三期地块，二期及三期将会为豫园新增约4.9万平方米办公及约13万平方米的商业。

当福佑路地块全部开发完之后，豫园一期、二期、三期、福佑地块和BFC所构成大豫园片区将会拥有近40万平方米的商业体量，或成为上海最大的商业集群之一，未来想象空间巨大。

（福佑地块所处位置，左侧为豫园一期，右侧为BFC外滩金融中心）

首提大豫园片区战略

巨大的商业体量和利益背后，势必需要开发者大量沉淀开发资金。

2013年，郭广昌曾因BFC外滩金融中心与SOHO中国潘石屹对簿公堂。同年4月，上海市第一中级人民法院判决原告复星国际胜诉，SOHO中国、绿城、上海证大对于审判结果发表联合声明，宣布将提起上诉。2015年9月，SOHO中国与复星国际双双发布公告，公布重组海之门的股东协议。重组之后，SOHO中国退出，复星国际持有外滩8-1地块的全部股权。

2016年，郭广昌又以53.3亿元的价格将BFC50%的股权卖给嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业。2019年4月，这部分股权又转手至中融信托。今年3月，复星国际旗下公司与中融国际信托签订协议，以63.42亿元现金收购外滩金融中心物业所属公司50%股权，多番转手之后，终于使之成为复星国际全资控股公司。

此次合作，蚂蚁可吸引互联网上下游企业入驻项目，复星系则专注于建筑开发，这样的组合在不少业内人士看来“非常完美”。

（福佑地块设计方案效果图）

在豫园股份联合蚂蚁顺利拿下福佑地块后，大豫园片区的战略布局被首次提及。

豫园股份董事长黄震向时代周报记者表示，如今涵盖豫园一期、二期、福佑地块和BFC外滩金融中心的大豫园片区，为东方生活美学提供了绝佳的抒写空间。整体造型正如一个“城市T台”，自东向西彰显着三重城市品格，分别是国际风范、东方神韵和海派气度。

“豫园一期主打传统江南风情，是链接民俗与潮流、民族与世界的纽带。豫园二期主打原创首发概念，将成为中国设计师品牌走向世界的舞台。福佑地块和BFC主打全球艺文荟萃，将持续开展具有国际影响力的大型文化艺术活动。通过持续运营，最终实现大豫园片区实现从传统到时尚，从时尚到经典的蜕变。”黄震指出。

豫园股份控股股东、复星国际联席首席执行官徐晓亮对媒体表示：“福佑地块是少有的毗邻外滩的稀缺资源，被很多人戏称为是上海的‘传家宝’。但我们更看到，由福佑地块串联起的大豫园片区，其最大的宝藏是独有的海派文化基因。”