商业地产下一个风口，超百万亿市场规模，如何入局？

当说起“商业要抓住未来市场”这一话题，许多人都会惯性地将其等同于“商业要抓住年轻人”。年轻人向来被视为未来消费的主力。

事实上，伴随年轻人成长的，还有一代人的老去。吹过改革开放的春风、赶上过拆迁大潮的50后60后是社会财富的主要承载者。因此，有专家预言，当这一代人进入老龄化，中国的“银发市场”会呈现爆发式增长。

“银发经济”似乎成为新的蓝海。

“银发经济”是商业地产下个风口？

“银发经济”又称老年经济，主要是指与老年人群相关的经济活动，包括日常消费、家政服务、医疗健康、旅游娱乐、教育服务等老年产业。

根据第七次全国人口普查数据，我国60岁及以上人口为2.64亿，占比达到18.70%，65岁及以上人口1.91亿，占比为13.5%。与2010年第六次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。

图源自国家统计局

庞大的老年人口规模也意味着着巨大的市场，有第三方调研机构预测，2022年中国养老产业市场规模将突破10万亿元。

另据《中国老龄产业发展报告》预测，到2050年，中国老龄人口的消费潜力将增长到106万亿元左右，占GDP的比例将增长至33%，中国成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

图源自艾媒咨询

同时，随着社会对老龄化问题的认识逐渐加深，人们对养老的需求也从单一陪伴、照顾，扩展至老有所乐、老有所为。社交、休闲、娱乐、购物等活动也是养老生活必不可少的项目，渴望尊重与自我实现的老年人，其消费需求不容忽视。在不久的未来，当养老产业链日益成熟，商业地产自然也不能缺席，甚至要成为链条上极其重要的一环。

发展养老型购物中心的可行性

“银发经济”已是朝阳产业，这对购物中心来说是新的机遇。

一方面，正如前文所说，50后60后一代有很强的消费能力，随着经济的发展，老年人的消费观念也在逐渐改变，消费需求也在不断增长。

另一方面，年轻人的“爱老护老”蔚然成风，年轻人不仅热衷购买老年适用品，他们表达孝心的方式也越发多样，老年生活品质快速提升，由此激发了更多新的老年业态。如“父母婚纱照”“老年助浴”“适老化改造”“陪诊师”……

图源网络，仅供参考

因此，商业地产公司发展养老型购物中心，符合时代发展趋势，也是抓住时代红利的一条捷径。

这方面国外早有先例，可以供我们借鉴。比如自20世纪70年代进入老龄化社会的日本，已经探索出积极的老龄商业模式，比较成功的是专为老年人服务的日本永旺集团旗下的G.G Mall。

首先，G.G Mall能抓住老年人的痛点，将所有配置都聚焦在65-74岁的老年群体里。

老人习惯早起，于是G.G Mall早上7:00开始营业，比其他商场早3小时；老人喜欢晨练，G.G MALL就把走道空地变成“晨练场”；为了防止老人滑倒，G.G MALL还特意铺设了一条180米长室内的防滑健身步道。

针对怕孤单的老人们，商场员工还每天早上免费组织一节45分钟的健身锻炼课程。老人们在这里，可以看书、可以下棋。

其次，围绕为老人量身定做的消费环境，G.G MALL的业态业种自然也是定制版的老年模式。比如在“晨练场”旁边的健身装备店铺，售卖适合老人的服装、鞋子以及护膝、护踝、徒步手杖等运动保护装备。

目前，永旺已经在日本全国，包括东京千叶、名古屋等地开设了13个分店。到2025年，永旺还计划改造100个网点，专门满足老年消费者的需求。

值得注意的是，根据天眼查数据，我国目前有超28万家企业名称或经营范围含“养老、老人、老年”，且这类银发相关企业近年来年注册量逐年上涨。一些聚焦中老年人消费和文娱需求的新品牌或者新公司出现的频率同样远超过去。这或许可以视为，养老型购物中心的业态将有更多选择。

据统计，新潮的老年品牌目标人群大多聚焦一二线城市的高知高干高收入中老年人，以40-65岁的活力群体为主。这个人群基本也是未来养老型购物中心的主要目标客群。

社区商业未来可期

当下，社区商业从各个方面呈现出巨大活力，即将走到“爆发”阶段。首都经济贸易大学消费大数据研究院执行院长陈立平曾说过：“中国社区商业的主要消费群体是45岁到65岁到75岁这一代人。”因此，“银发经济”崛起，为社区商业的发展注入强劲的力量。

• 《中国居家养老发展趋势白皮书》表示，目前，我国养老模式已形成“9073”格局，即90%左右的老年人由家庭自我照顾，居家养老，7%左右的老年人居家但依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

当下，对我国大多数老人和家庭来说，“居家”是养老的主旋律，这个时候社区的环境条件与服务能力直接影响着养老的质量。没有社区商业服务体系的支撑，居家、社区养老就难以实现。

国外已有许多成熟案例。比如位于美国加州圣何塞市的科特纳车站老年社区综合体，涵盖了社区养老、商业、医疗办公和公共交通系统。

综合社区紧邻科特纳轻轨站和公交站，项目包括120套老年住宅、65套经济适用房，24 000平米的医疗空间、800平米的零售商业和1 000平米的社区托儿所。

科特纳车站老年社区综合体实际上是TOD项目，这种将社区养老与公共交通、商业和办公进行整合的开发，是老龄化社会进一步加剧背景下，发展出来的一种新尝试。

就我国来说，今年的《政府工作报告》中补充了“加快构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”等内容。

2022年5月，商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》明确指出，鼓励设立为老年人服务的专柜和体验店，保留实体店铺面对面人工服务，支持现金和银行卡支付，提供简便易行、满足老年人基本需要的服务方式，提高便民服务的“温度”。这也对我国社区商业的发展方向提出明确的要求。

顺应老年人居家就近养老的需求，社区商业或许就是解决养老服务“最后一公里”问题的关键。

结 语

站在“银发经济”的巨大风口上，商业地产的机遇是显而易见的。无论是购物中心引入更多老年业态或发展养老型商业体，还是在全龄社区的基础上打造便民惠老的“15分钟生活圈”，亦或是与老年公寓、公共交通、医疗康养机构结合进行一体化开发建设，对于商业地产来说，可尝试的路径是多元的，发展前景不可估量。

后疫情时代，各种因素的作用下，商业越发呈现出服务至上的特性，并需承载更多的社会功能。 在便利人们的生活，助力城市发展的宗旨下，商业地产任重而道远。

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