成功的商业项目，离不开这样的业态布局技巧与运营策略

线下商业提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。因此，在引进品牌时，必须注重其服务理念。

购物中心可进行多元化品牌组合，最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体，为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园。

01

业态布局技巧

① 百货布局

② 超市布局

③ 餐饮类布局

④ 休闲娱乐布局

⑤ 专业店布局

⑥体育运动类布局

02

购物中心运营执行要点

① 培育期

A. 关注业态结构与业态布局的科学性；

B. 关注租户结构、租约及租金的合理性；

C. 关注商铺招商、商铺出租率、商铺经营状态、商铺的贡献度；

D. 关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；

E. 关注宣传、促销方案的正确性，结果的准确性与有效性；

F. 关注客流计量和会员体系建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；

G. 关注购物中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；

H. 关注顾客消费服务环境、消费热点，商品与租户的品质、质量；

I. 关注软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定等。

② 提升期

A. 多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；

B. 以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的运营目标；

C. 规范商铺招商与质量管理体系，注重“生态效应”，追求客流最大化；

D. 租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；

E. 提供多主题、多方式的购物中心整体宣传促销活动；

F. 进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；

G. 提供多种销售收款方式，注重多种方式共存互补，强调信息服务、数据积累和分析。

③ 调整期

A. 为购物中心的 经营管理、租户的管理提供一体化解决方案；

B. 提供租户综合的IT技术和银 行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；

C. 以 实际数据为依据进行租约的洽谈；

D.以实际数据指导购物中心长期规划，调整经营布局；

E. 以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；

F. 完备的租户 管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是购物中心的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；

G. 完善的卡券管理和中央顾客关系管理，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货；

H. 提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；

I. 监控客单价、客户群组及顾客流向。

03

成功的运营策略

① 经营商家的品牌连锁化

很多著名的连锁零售企业都有进军社区，构成社区购物中心的主体，如美国的沃尔玛社区店、日本的7-11社区便利店。在社区型购物中心的发展过程当中，经营商家的品牌连锁化，不但有利于满足社区居民的多样化、个性化需求，服务好社区，而且在提升居民生活质量的同时，企业自身也能得到长久的良性发展。

② 合理的商业定位、业态规划、面积配比

构建合理的配套商业，可以形成相互作用、相互制约的对外辐射力，资源共享。可以扩大购物中心的零售经营范围，增强"一站式"购物的满足能力，向社区居民提供丰富的服务项目 和家庭休闲娱乐项目，满足社区居民服务的特殊性和多样性。

要转变经营思路，充分考虑到购物中心兼具地产、商业、金融、社区多种属性，要把购物中心的服务管理从地产属性上升到社会属性的高度，满足社交场所和其他功能配套。

商业地产进入了全面的技术商业时代、信息化时代，消费者的生活方式发生了全渠道、全天候、碎片化等重大的变化，购物中心的打造要以差异化（主题化）满足消费者个性化的需求。科学合理的规划是持续良好经营的首要条件；转变经营思路、培养优秀的专业人才是根本。

③ 精准客户分析

购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利模式，使各商户在经营中感受到全方位的服务和支持。

④ 根据消费需求确定体验业态比重

在进行业态规划和布局时，要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用。

如今，购物、餐饮、休闲5：3：2组合模式盛行，以往双主力店也由现在的多主力店代替。然而，真正的购物中心，应该根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例，不应一刀切固定比例。

⑤线上线下结合，全渠道营销推广

面对信息技术的推动尤其是电商的冲击，除了线下市场转型，移动互联、智能货架、移动应用商店等新技术的推广，促使购物中心的线上线下业务融合步伐逐步加快，纷纷抢占“最后一公里”商机。

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