国资大股东接盘 西安华南城估值22亿近7成股权却卖了50亿！

​作者：刘新歌

进入西安的第13年，华南城控股准备卖掉西安华南城（开业时间:2022）近7成的股权。

12月16日，华南城控股（下称“华南城”）下属公司华南城集团、华南国际及西安华南城与深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司（下称“深基壹号”）签订了总额50亿元的投资协议。交易完成后，作为认购方的深基壹号将拥有西安华南城约69.35%股权，而华南城集团的持股比例从100%降至30.65%。

对于华南城而言，这项交易的主要意义是补充流动资金。它在公告中称，交易将提高西安华南城的资金流动性并提供额外的营运资金，使其能够偿还华南城提供的现有股东贷款。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对时代财经分析称，国资入股对西安华南城今后的发展是一个助力，不仅盘活了产业资源，在资金及融资上也有了保障，同时在开发规划和招商运营等方面增加了新的机会。

估值22亿，近7成股权却卖了50亿

西安华南城位于西安国际港务区。后者是西安市“十一五”规划的物流龙头项目，其目标是建设中国第一个不沿江、不沿海、不沿边的国际陆港。2009年，潮汕商人郑松兴决定在西安打造“西部华南城”。

“不只是陕西在找我们谈，其他一些省市也非常想引进这个项目。但我们还是选择了西安、选择了国际港务区。这是因为陕西省、西安市领导对物流及关联产业非常重视，非常熟悉。”郑松兴在接受媒体采访时曾如是说。

彼时，华南城的商贸物流城开发模式在深圳大获成功，它抓住商贸物流产业从市区向郊区转移的商机，成为产业地产的一个标杆，也成为各地招商引资争抢的目标。

落址西安后，华南城计划建设一个集商品交易、会展中心、住宅、学校、医院等多种功能于一体，以现代化综合商贸物流业为主导的产业新城，规划总建筑面积1750万平方米，前期计划投资额超过200亿元。

随后，西安华南城于2013年至2014年间密集拿下89.33万平方米土地，可建建筑面积约211.02万平方米，拟建成大型综合商贸物流及商品交易中心。而和其他大多数产业园区一样，西安华南城也投建了不少住宅地产，如西安华南城华誉项目、1668时代广场公寓等。

而据上述股权交易公告披露，发展13年来，西安华南城100%股权的评估价值约为22亿元，但相关交易方在公平磋商的基础上，将其69.35%股权的交易对价定为50亿元。其中，约22.63亿元将注入西安华南城的注册资本，剩余的约27.37亿元将作为溢价注入西安华南城的资本公积金。

深基壹号将以现金方式支付上述交易价款，第一期资金为20亿元，将于全部交割先决条件全部具备后10个工作日内支付；剩下的30亿元则将在第一期获支付后 180 日内支付。

大股东“输血”

估值20亿，近7成股权却能卖出50亿的好价钱，这样的交易可谓相当划算。不过，如果拉出深基壹号背后的公司，这个交易价也就可以理解了。

深基壹号成立于2022年10月，由深基投资关联方发起设立，而深基投资的大股东则是深圳特区建发集团（下称“特区建发”），后者持有股份51%。同时，特区建发也是华南城的单一最大股东。

特区建发是深圳市国资委下辖的国有独资企业。2021年12月30日，通过认购上市平台华南城33.5亿股新股的方式，特区建发拥有了华南城约29.28%股份，取代创始人郑松兴成为其单一大股东，而郑松兴的持股比例则由28.5%降至20.16%，成为第二大股东。

之所以引入特区建发，与彼时华南城遇到的流动性问题不无关系。特区建发入主近一年以来，除了今年2月在智慧停车领域的首次合作、与深规院合作启动深圳华南城城市项目更新外，这个大股东还多次“真金白银”出手驰援。

今年7月18日，特区建发收购华南城旗下物管公司第一亚太50%股权，交易价约12.57亿元，以现金支付。华南城在相关公告中称，这将改善其流动性。

11月30日，特区建发与华南城集团在南昌举行了全面协同合作签约暨南昌、郑州、南宁华南城项目合作启动仪式。对于启动项目，特区建发明确将提供资金支持。此外，它还协同华南城集团与相关银行开展合作，通过推动组建银团贷款等方式，帮助华南城集团进一步补充流动性。华南城称：“系列举措将切实提升公司的资信水平，有效降低融资成本，优化债务结构，提高综合财务实力。”

特区建发“高价”收购西安华南城的举动，背书和“救援”的意图或更明显一些。根据双方交易条件，特区建发对此次股权收购拥有认沽期权，即交易交割后满54个月后，若约定事件未发生，其可酌情以行使价向华南城集团和/或华南国际出售其所持的全部或部分股份。

华南城还表示，“与特区建发的进一步合作将使投资者和金融机构看到特区建发对本集团运营和发展的持续支持，并增加他们对本集团的信心。”

不过，纵然有一些利好，但作为一家综合商贸物流企业，大体量商贸物流始终是华南城的核心竞争力所在。据其披露的《2022/23财政年度中期业绩公告》（截至2022年9月30日）显示，其于报告期内实现营收32.6亿港元，同比下滑47.1%，但商贸物流等持续性收入为16.1亿元，同比仅下滑了4.3%。