捡漏上海前滩之后 大悦城地产11亿贷款再展期与融资计划

 12月23日，大悦城地产有限公司发布延长财务资助公告，3年前的一笔贷款，成为这家公司一项稳定的融资支撑之一。

观点新媒体了解到，此前于2019年12月24日，大悦城地产间接非全资附属公司上海悦耀向上海前滩提供总额最高人民币11亿元无抵押循环贷款融资，协议贷款期限为自2019年12月27日至2020年12月26日止。

其后，大悦城地产分别于2020年及2021年宣布延长该笔财务资助期限至今。

根据2021年贷款协议，贷款将于2022年12月26日到期。因此，于2022年12月23日，2021年贷款协议的订约方同意订立2022年贷款协议，将贷款期限延长一年。

公告称，所提取贷款款项利率须参照中国人民银行不时颁布的中国活期存款现行基准利率厘定。未偿还本金利息付款须按季支付予上海悦耀，本金金额及未偿还利息的还款日期须为贷款期限结束当日。

7年合作

于公告日期，上海悦耀由双达（大悦城间接全资附属公司）及上海前滩各自拥有50%权益。大悦城地产对上海悦耀董事会及相关业务拥有控制权，故上海悦耀作为该集团附属公司入账。

上海前滩则由陆家嘴集团及上海浦东土地控股（集团）有限公司分别持有70%及30%权益。

大悦城地产指出，上海悦耀主要于上海浦东前滩从事商业及住宅物业投资及开发，该项目处于最后阶段，但于公告日期，上海悦耀尚不具备将该项目项下全部溢利分配予双达及上海前滩的条件。

经查阅过往公告，2020年起大悦城地产开始提到该项目处于最后阶段，除此之外彼时口径与本次公告基本一致。

大悦城地产认为，透过上海悦耀提供贷款的方式提前收取项目产生的溢利以补充集团营运资金，符合该公司的利益。此外，贷款将按照未偿还本金金额产生利息收入，这将为集团贡献收入。

实际上，大悦城地产与陆家嘴集团合作打造的上海浦东前滩项目由来已久，与当时上海国企改革的背景密切相关。

2015年4月份，大悦城地产发布公告称，附属公司双达有限公司以总代价12.08亿元，成功竞标陆家嘴集团挂牌的上海林耀投资有限公司（即上海悦耀更名前，简称上海林耀）50%股权，进而间接获得上海浦东前滩06-01商住地块权益。

资料显示，上海林耀挂牌时净资产评估价值为24.16亿元，资产总计评估价值33.87亿元，主要资产为前滩06-01地块。该地块使用权面积2.46万平方米，建筑面积8.36万平方米，规划用途为商住。

彼时市场观点认为，两家国企这次的合作是陆家嘴集团在国企改革中的尝试之一，也为大悦城在上海的局面撕开了“一道口”。

此外，当年上海前滩36-01地块、32-01地块两宗地出让时均价分别为65832元/平方米、66629元/平方米，刷新了上海单价地王纪录，而大悦城拿下该地块成交价仅为28900元/平方米，对比之下近乎“腰斩”。

大悦城地产直到2019年报才开始披露上述项目情况：上海浦东前滩项目于2016年6月开工建设，目前已竣工，其中于2019年总计容面积为4.18万平方米，预计总投资额31.65亿元，累计已投资29.68亿元。

到了2020年中期，该项目实现销售金额6981.48万元，结算金额6119.42万元。同时，在大悦城地产财务报表的代售物业一栏，“上海前滩壹号写字楼”赫然在列。

果不其然，2020年12月21日，大悦城地产表示，间接非全资附属公司上海悦耀以合计约20亿元向上海东磬、上海东荟出售位于上海浦东前滩写字楼相关物业，总销售面积约4.22万平方米，均价为47348.57元/平方米，收购方均为上海陆家嘴（集团）有限公司旗下公司。

待出售事项完成后，大悦城地产预期录得除税前收益约5.03亿元。有接近大悦城控股相关人士称，上海浦东前滩双方合作的时候就约定合作方回购。

结合项目8.36万平方米建筑面积来看，是次出售已将该物业卖出近一半，未来不排除大悦城地产在合适机会继续出售的可能。

在此之前，大悦城地产仍将通过上海悦耀向上海前滩借出的11亿元贷款继续获益。

拿地与融资

对房地产企业而言，合作开发项目可以减少资金投入，均摊双方风险，在大悦城地产身上也并不是什么罕见操作。

就在宣布上述财务资助展期前一天，大悦城地产公告称，间接非全资附属公司陕西鼎安置业有限公司以9.1亿元收购位于西安市的土地使用权，陕西鼎安由大悦城地产及陕西金源分别持有51%及49%股权，其主要从事物业发展及投资。

据悉，该地块位于西安市长安区韦曲街道，广场北路以东、规划路以西，总面积约10.95万平方米，总计容建筑面积约38.33万平方米。

项目体量较大，建设成本估计将不超过25.59亿元，最早动工时间预期为2023年3月23日前后，最早竣工时间预期为2025年8月9日前后，而物业预售最早时间预期为2023年8月20日前后。

大悦城地产表示，鉴于该地块的位置及规划用途，预计将于该地块开发完成后实现投资增值，从而为集团带来现金流及稳定收入及利润。

尽管在上月末房地产政策“第三支箭”落地后，大悦城地产已对投资者表明暂时未有股权融资计划，但在拓地同时依然有积极推进其它方面融资。

12月伊始，浦发银行、光大银行各自与十数家开发商签订5300亿元意向性融资协议，大悦城均位列其中。

根据合作协议，两家银行与房企合作重点将围绕房地产开发贷款、住房按揭、并购贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、经营性物业贷款及租赁住房贷款等业务领域，满足房企合理融资需求。

另外，大悦城地产母公司大悦城控股集团股份有限公司在公司债发行上亦有较好的进展。

12月20日，大悦城控股完成发行15亿元公司债，最终票面利率4.27%，期限为5年，在第3个计息年度末附发行人票面利率调整选择权及投资者回售选择权。