16.54亿交易终止 世茂股份、世茂服务物管业务整合一年蹉跎

一年蹉跎，12月23日，世茂一场不受外界欢迎的资产腾挪终于以“交易终止”划上句号。

这场交易需回溯至去年12月13日，世茂系开启大肆甩卖资产瘦身之际，世茂股份公告宣布拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务控股有限公司。

本次交易涉及包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为人民币16.54亿元。

彼时，这一被视为物业平台向关联方输血的“左手倒右手”动作，甫一公布便招来质疑声。

其中市场关注的焦点之一是管理面积和业绩之间的“失衡”。截至去年中期，该物管业务在管面积约465万平方米，尚有47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平方米。而物业公司于2020年创造了2.61亿元的收入和4389万元的净利润，毛利率近36%。

除了市场层面的震动，上交所也向世茂股份下发问询函，主要针对定价等方面的关联交易可能造成的利益输送问题。

为此，去年12月22日，世茂股份用一份长达12页的文件回复了问询函，详细对比同期物业公司转让的多笔交易，包括融创服务收购集团商管的关联交易，以及碧桂园服务收购蓝光嘉宝的市场交易，多笔交易平均静态PE为18，与世茂股份此次交易相近。

2021年世茂股份披露同期物业交易情况数据来源：企业公告

同样陷入质疑声中的世茂服务，在股价大跌之下，甚至在去年12月24日发布公告称，未来6个月内，公司及附属公司将不会与母公司或关连人士发生重大资产出售或收购交易。

去年12月27日，世茂股份特地召开一场投资者说明会进行安抚，表示计划通过这一业务规划的调整，助力集团项下优势资源的整合。同时，世茂股份未来更加专注于商业综合体开发和运营以及商业轻资产业务航道的发展。

彼时世茂股份总裁吴凌华重新强调了交易对价16.54亿元的合理性，直指该价格对应市盈率约18.1倍，与2020年以来市场上8笔同类型交易的平均18倍市盈率较为接近。

对于转让后的交易资金，世茂股份也否认了将用于还债的说法，而是主要用于商业综合体的开发和运营。

即便如此，这一关联交易仍迟迟无法推进。今年1月5日、3月31日、6月30日及9月30日，世茂服务先后宣布延迟寄发载有收购事项详情的相关股东函件。其中该公司于9月30日公告提及，预计通函的寄发日期将延至12月31日或之前。

随着时间临近，最后等来的不是交易的靴子落地，而是谈判桌双方一拍两散。12月23日，世茂股份、世茂服务均公告宣布终止收购事项的关联交易。双方公告都指出，受房地产行业影响，物业管理业务估值出现大幅下降，致交易无法履行所致。

观点新媒体了解，随着行业回归理性，今年以来资本市场物业股估值回落，企业并购意愿减弱，物业并购进入低估值常态。三季度华润万象生活、远洋服务、和泓服务披露收购项目PE均在10倍以下。

有研究机构统计，截至目前，2022年年内物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。

市值方面，年初至今港股物业板块总市值涨跌幅均值为-32.2%，民营企业为-35.8%，国资企业为-18.5%。目前港股物业板块市盈率均值约为11倍，较近三年板块估值PE均值的33倍萎缩了近三分之二。

来自估值方面的考量只是其中一个原因，投资者的反对声或许是这场交易以失败告终的关键所在。世茂服务在公告中明确指出，公司自去年12月13日公布收购事项后，收到大量来自独立股东的意见回馈，明确反对收购事项。

对于世茂股份而言，不能将物管板块转移至世茂服务，便只能继续自行发展。该公司表示，公司保留物业管理业务，将给公司带来较稳定的经营性现金流，对稳定公司财务状况，改善公司偿债能力等方面带来积极的作用。

只是，相比务虚的经营现金流，当下世茂股份或许更需要的是真金白银以解燃眉之急。

就在前不久的12月13日，有市场消息称，世茂股份正寻求将境内五笔在上交所上市的公司债券整体展期四年。据相关媒体报道，截至目前世茂股份共有五笔公司债，总规模44.25亿元，多只债券已先后申请展期兑付。

12月14日，世茂股份公告称，公司一只本金5亿元的中期票据将在2023年1月9日到期，但能否按期、足额兑付本息存在不确定性。

世茂股份直言，公司面临阶段性现金流匹配问题，目前正全力筹措资金。上海浦东银行作为主承销商，将于近期召开债券持有人会议，沟通债务解决方案。

企业预警通显示，世茂股份目前存续的12只债券，包括公司债、中期票据、企业ABS等，余额总计102.58亿元。其中7只债券将陆续在明年1月-10月到期，到期本金合计约58.65亿元，到期利息约2.53亿元。

除了寄希望于债务重组，世茂股份还在上个月底宣布了定增计划，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，数量不超过发行前总股本30%，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。