再入局光明凤凰项目 华润置地鹏城旧改掘金路

12月20日，深圳光明区城市更新和土地整备局发布了凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新项目（一期）实施主体的公示，确定了该项目由深圳市润宏房地产有限公司作为实施主体。

深圳润宏房地产成立于今年11月，注册资本30亿元，根据股权穿透，该公司由华润置地持股51%，深圳本土房企宏发集团持股49%。

观点新媒体了解到，光明凤凰街道13号线车辆段片区旧改项目系光明首个重点城市更新单元公开选择市场主体项目。

该项目在2020年的前期服务商的招标中，由宏发集团成功中标，为项目提供基础数据调查、测绘、评估等前期服务工作，现如今一期项目实施主体再引入华润置地，预示着项目将有望进入实际建设阶段。

旧改落子光明

随着招拍挂市场采用“两集中”的模式后，房地产企业拿地成本日益增高，越来越多的房企从一昧的做大规模逐渐回归理智，开始计算拿地的经济账。

在此情况下,众房企开始寄希望于旧城改造带来的丰盈土储可以成为未来业绩的发动机,包括万科、华润、招商、金地等在内的企业均进入旧城改造市场。

据了解，光明凤凰13号线车辆段片区旧改项目（以下简称该项目）采取的是公开选择市场主体方式，顾名思义是一改以往政府指定合作企业参与旧改的方式，改为政府主导、市场参与、公益优先的公开择优的方式确立旧改服务商。

据悉，该项目于2020年确立宏发集团旗下深圳市宏发房地产开发有限公司为前期服务商，在2021年完成意愿公示并列入《2021年光明区城市更新单元第五批计划》。

到了今年6月，项目发布规划草案，更新单元用地面积19.53万平方米，拆除面积128.43万平方米，规划开发类用地59.069万平方米，其中包含开发建设用地51.72万平方米、移交政府经营性用地7.33万平方米，该项目规划容积382.51万平方米,住宅部分为172.44万平方米。

该项目上百万平的拆除面积及300多万平的规划容积，当之无愧的“巨无霸”旧改，将围绕深铁13号线沿线，通过“站城一体化”设计和TOD综合开发打造光明西南组团中心及综合新城区。华润置地本次入局的为项目一期工程，其位于光明大道与松白路交会处北侧，将拆除用地面积60.26万平方米。

随着近两年土拍市场遇冷，大家都把目光聚焦在旧改市场，市场越热，受到的关注越多。对于房企来说，旧改中能够收并购的好项目也越来越少，而一个好的合作方，不失为衡量优质项目的判断标准之一。

在该项目中华润置地的合作方为宏发集团，根据公开资料显示，该公司初创于1981年，现已形成产业运营、商业运营、居住运营、物业服务、酒店运营五大业务板块。

宏发集团作为深圳本土房企，在深圳项目以产业园区及住宅项目为主，公司早期以宝安为大本营后日渐扩张至深圳各区，并持有多个厂区改造项目，而宏发旧改集中在深圳光明区和宝安区，以旧村、旧工业区更新改造为主。

以本次旧改项目所在地光明区为例，已有多个“宏发系”产品包括宏发嘉域、宏发上域花园、宏发雍景城、宏发天汇城、宏发万悦山等等，同时宏发还是光明万丈坡城市更新单元的实施主体。据不完全统计，目前宏发已在深圳获批旧改项目达17个。

据观点新媒体观察，宏发集团此前作为该项目的前期服务商，结合此前自身独立操盘旧改的能力，项目的实际进展可能远超目前披露的进程，而华润置地选择这个节点入局项目，一方面是对自身储备的补充，另一方面其自身本就拥有较强的旧改运营能力和经验。

鹏城旧改掘金

从深圳华润中心，到华润城，再到深圳湾，华润置地每十年就可以完成在深圳的一座城市综合体的打造。而在鹏城的旧改长河中，华润置地或许不是体量最大的，但也算是表现十分亮眼的。

欲窥探目前华润置地的旧改业务体量，仍需翻出其2019年的中期报告，这也是为数不多的华润置地对旧改业务的介绍及相关数据的披露。

截至2019年6月末，华润置地在跟进城市更新项目46个，其中重点跟进项目18个，规划建筑面积达2360万平方米，其中重点布局粤港澳大湾区深圳、广州、东莞以及广西等核心城市。

据观点新媒体不完全统计，彼时的华润置地在深已储备的城市更新项目超过20个，其中已列计划的项目达16个，主要集中在罗湖、宝安片区，旧改规模较大且区位相对较好。此外，还公开中标了龙岗龙园项目的前期服务商。

合一城市更新集团董事总经理罗宇接受观点新媒体采访时指出，华润置地在深圳城市更新领域更侧重于“政企合作、连片改造”。

相对而言，此类项目是央国企更适合获取的一手旧改项目，土地获取及开发成本相对可控，在项目申报审批和拆迁实施方面亦可得益于政府支持，罗宇介绍道。

以华润置地在深圳大冲旧村改造项目为例，该项目为成立之初为广东省规模最大的城中村整体改造项目，同时也是华润置地全国范围内在建规模最大的项目。

大冲项目占地68万平方米，总建面约280万平方米，含150万平方米的回迁物业。目前大冲旧改已打造出现代化的商业、商务中心及居住社区的城市综合体。

大冲村旧改项目最早于1998年被深圳市纳入旧改规划，2007年华润置地60亿元拿下大冲旧改，并在2011年末完成整体改造奠基，并将项目改名为“华润城”。项目能够顺利开展，政府的主导和企业的配合，二者结合，缺一不可。

在项目开展之初，大冲旧改与其他旧改项目一样，陷入难以推进的局面。一方面庞大的体量意味着确权较大的数据量和查丈工作量，另一方面规划及规则层面，村民的认同感并不是太强。

因此，华润置地采取的模式是政府主导、企业介入，才逐渐推进了前期准备及后期建设工作。在合作模式上，该项目还首次采用了“政府主导、市场化运作、村股份公司参与”的工作机制，也为日后的旧改工作开展提供了范本。

“华润的大冲项目为何是业界标杆，是因为成功实现了公共利益、业主利益和开发利益的三者共赢；一方面地区形象整体得到焕新、服务功能提升，还为‘中国硅谷’深圳高新园构建了区域新商圈；另一方面，股份公司和村民在项目发展中获得效益，华润从该项目的成功改造开发实现名利双收。”罗宇表示。

但是南山“华润城”的故事没有在罗湖“未来城”续写。

今年10月，华润位于湖贝旧改项目首批住宅项目认筹遇冷，本批次备案117套住宅，102批客户登记报名，最终入围冻资仅为57批，入围比例1：0.49。

观点新媒体了解到，湖贝旧改项目用地面积约10万平方米，规划建设面积约220万平方米。其中规划约57.5万平方米的住宅，49万平方米的商业、71万平方米的产业商务办公、约4万平方米的文化设施、约20万平方米的政府公配设施。

开盘10日后，住宅部分整体去化约30%，公寓部分销售较好。截至目前，住建局数据显示，住宅房源已售51套，去化率43.58%，项目仍剩余66套住宅显示期房待售，209套公寓产品去化146套，去化率69.85%。

有市场人士指出，华润未来城项目认筹预冷，一部分原因受当下楼市信心低迷所影响，另外，该项目在价格层面，并没有太大的优势，较同片区的小区二手房指导价高一些，加上周边存在多个城中村，整体面貌相对较差。