久违的资产注入 越秀房托首购母公司境外物业

​时隔一年有余，沉寂许久的越秀房托迎来了久违的母公司资产注入。

12月20日晚间，越秀房地产投资信托基金公告表示，旗下子公司将向越秀地产间接控股公司越秀企业收购艺康全部股份及接受转让艺康销售贷款而购买越秀大厦17楼，收购颂辉全部股份及接受转让颂辉销售贷款而购买越秀大厦23楼。

初步代价分别为6170万港元、6200万港元，其后将根据艺康及颂辉完成账目调整为最终代价，上调及下调额度不超过20万港元。

物业底色

据披露，越秀大厦是位于香港湾仔骆克道160-174号的写字楼，艺康为越秀大厦17楼唯一登记及实益拥有人，颂辉为越秀大厦23楼唯一登记及实益拥有人。

公告显示，越秀大厦17楼、越秀大厦23楼建筑面积皆为4694平方呎。根据估值报告，越秀大厦17楼的协定物业价值为6200万港元，23楼的协定物业价值为6430万港元，均较其物业评估值折让约2.1%，价格较为公允。

除此之外，对房地产投资信托基金而言，注入物业的收益表现也是重要的考虑因素。

越秀房托提到，越秀交通及管理人此前租下越秀大厦17楼，截至2022年9月30日止9个月，共支付租金金额为138.96万港元，以此计算，该物业年租金为185.28万港元，根据初步代价6170万港元，可得估计年投资收益率为约3%。

另外，越秀地产此前租赁越秀大厦23楼建筑面积约2347平方呎物业（相当于该层50%），今年前9个月支付费用69.3万港元，可得该物业年租金为184.8万港元，由初步代价6200万港元计算可知年投资收益率为约2.98%。

可以看出，两项物业收益率均在3%左右，已有一定成熟度。

越秀地产对房托平台的支持不止于此。敲定收购后，越秀房托还表示，越秀地产于越秀大厦23楼的租赁期将于12月31日届满，颂辉将与越秀地产订立两项新租赁协议。

此前，越秀地产的租赁区域为越秀大厦23楼第3单元及第2单元部分区域（建筑面积约2347平方呎）。本次越秀地产除了继续租赁该部分外，还将租赁越秀大厦23楼第1单元及第2单元部分区域（建筑面积约2347平方呎），两项协议租期均达3年。

也就是说，越秀地产将整租越秀大厦23楼，合计月租金15.4万港元（不包括水电费、政府差饷、政府地租及管理费，须由越秀地产承担）。

越秀房托指，于完成后，关连租约可为越秀房产基金提供额外租金收入，从而在短期至中期带来稳定的租金现金流量。

收购考虑

自去年10月下旬斥资77.93亿元购入广州珠江新城的越秀金融大厦后，越秀房托资产规模已上升至423.8亿元（截至2022年6月30日），物业组合包含位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心、越秀金融大厦，以及位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心和杭州维多利商务中心。

在原本口径里，越秀房托暂时是没有收购计划的。

8月4日下午，越秀房托于线上召开2022年中期媒体业绩会。董事长、执行董事及行政总裁林德良在会上指出，现时北京、上海有不少投资物业项目值得关注，集团会对此进行关注，但目前主要是把运营做好，暂时没有具体的收购计划。

“大家可以看到其他发展商的一些物业要出售，有些物业相对以前是优惠的，我们会留意，但暂时今年未有计划去做具体的收购。”

本次收购尽管规模较小，对越秀房托却意义特别，其指出，是次收购为于中国境外的首次收购，地域多元化令该基金得以把握中国以外其他经济体的投资机会，如作为国际金融中心及粤港澳大湾区的主要枢纽城市的香港，并为越秀房托提供额外的增长及发展潜力。

同时，2022年上半年，人民币兑港元及美元汇率下降，越秀房托在港元银行贷款及港元、美元有担保票据方面产生的汇兑亏损将近7.8亿元；而去年同期，汇率上升带来了1.34亿元的汇兑收益。

越秀基金认为，收购资产可以对冲外汇风险，收购事项使越秀房托可透过收购资产（所产生收入的计值货币与其于香港的借贷货币相同）降低其货币风险。