越秀房托业绩大考，广州IFC、越秀金融大厦贡献近七成收入

年初以来，国内疫情多点散发，逐渐在广州、上海、武汉等地蔓延。这些城市，均为越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房托”）旗下物业主要所在地。

在外部环境变化波动情况下，一向求稳的越秀房托迎来2022年中期业绩大考，“稳健经营”基本盘仍在。

8月4日，其业绩公告显示：

• ·上半年收入总额9.44亿元，同比增长7%；

• ·物业收入净额6.87亿元，增长7.6%；

• ·各项物业出租率虽不同程度降低，但整体出租率维持在88.8%。

这份成绩单显然得之不易，背后亦可窥见，越秀房托优质资产组合带来的经营韧性。

在业绩会上，越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良表示，写字楼是穿越经济周期比较好的产品，而零售商场也面临着四大新动能，这也是未来越秀零售业态的发力方向。

收入逆势增长7%

优质资产组合的经营韧性

自去年收购越秀金融大厦，越秀房托一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT，物业组合成功扩充至九项，截至上半年估值保持424亿元坚挺水平。

坚持优质资产配置策略，越秀房托以写字楼作为核心构建稳健的资产组合，背后带来的“增值”效应，持续传递至今年的经营收入表现中，为业绩带来新驱动。

//夯实广州“大本营”优质资产配置

依托与越秀地产“地产+金融”双平台互动所形成的“开发+运营+金融”商业模式，越秀房托不断吸纳来自母公司的优质资产，持续夯实在湾区核心城市广州的布局。

随着越秀金融大厦的注入，越秀房托广州资产比重已由79%增至83%。截至目前，其有六座物业位于广州，涉及写字楼、专业市场、零售商场、酒店公寓等类型。

上半年，包括白马大厦、财富广场、城建大厦、VT101维多利广场、广州国际金融中心（以下简称：广州IFC）在内的广州物业，合计经营收入占比达85.5%。

//写字楼是压舱石，两大巨无霸项目收入占7成

从中期业绩可见，越秀房托旗下零售商场、批发商场、酒店及服务式公寓收入均录得不同程度的下降。而写字楼资产是业绩压舱石，收入同比增长37.1%至6.38亿元，占总体收入68%。

“我们的压舱石，西塔（广州IFC）及越秀金融大厦占总体收入接近70%。这两个巨无霸地标项目位处珠江新城核心地段，出租率均高位运行在90%以上。”

其中，集写字楼、零售商场、酒店、服务式公寓业态于一体的广州IFC，经营收入占比高达45.9%。越秀金融大厦作为贡献“新星”，经营收入2.1亿元，约占22.3%；出租率95.5%，续租率达72%，且续租租金较上一手增长7.5%。

值得一提的是，上半年越秀房托向若干租户提供临时租金减免，总额为8000万元，约占去年总收入的4.5%。

此外，在项目收购方面，林德良表示，虽然北京、上海有不少投资物业项目值得关注，但眼下主要还是把运营做好，暂时没有具体的收购计划。

瞄准首店、广拓流量

零售商场的的增长动能

聚焦至零售商业，上半年越秀房托通过针对性的租赁策略，一方面积极推动多个知名品牌落地，使租金单价持续上升。另一方面实现与优质品牌续约，续租租金同比增长8.9%。

• ·广州IFC国金天地：期末租金单价165元/月/㎡，同比增长4.6%，引入了主打高端宴请的餐饮品牌半岛名轩、西式轻餐Paix、高端轻奢花店御花房等多个品牌；

• ·VT101维多利广场：期末租金单价208元/月/㎡，增长13.9%；顺利与喜茶续租，续约租金提升13.65%；

• ·武汉星汇维港购物中心：继续克服疫情及教育“双减”影响，上半年新签面积3818㎡，同比增长约58%；A馆三楼教育培训类商户到期全部续约，续签合同租金单价较上一手递增3%以上。

在林德良看来，零售商场业务的发展与社会整体消费气氛息息相关，经济回暖，新需求回来了，更需要做差异化的竞争。

据其观察，后疫情时代零售商业迎来了四大新机遇：运动娱乐、医疗健康、社交体验（餐酒咖）、新能源汽车，因此越秀房托将朝着这些方向，持续优化商场经营。

//凝聚首店引力，签约茅台冰淇淋、急急脚咖啡

上半年，越秀房托把握“首店经济”，积极调整业态组合策略，借助调改及主力商户引进，加大品牌储备，建立品牌资源库。

比如，广州IFC国金天地对负一层中庭店铺进行重新改造，签约茅台冰淇淋广州首家旗舰店、急急脚CBD首家特色网红咖啡店，以首店引力扩展商场辐射半径，为整个项目的业态丰富度和引流起到以点带面的作用。

其中，茅台冰淇淋广州首家旗舰店已于7月9日正式开业，瞬间引爆打卡热潮。（延伸阅读：茅台冰淇淋南下闯关一线城市，务实的老广会埋单吗？）

//广拓流量，以原创IP营销撬动消费

上半年，越秀房托在旗下商场举办首届“越秀悦潮节”，这是继去年成功推出“悦购节”、“悦食节”之后，其再度开启的新一轮创新营销。

活动不仅带来了越秀地产原创IP“越越&秀秀”商业首秀，而且精准捕捉市场微度假热潮，锚定“潮流运动+潮流科技+潮流生活”三大消费市场，吸引人潮消费，提振行业信心。

越秀房托董事长、执行董事及行政总裁 林德良

现场问答实录（部分节选）

Q：如何看待零售商业的发展情况和趋势？

林德良：的确这几年疫情持续，经济增长下行，需求有点收缩，竞争也比较激烈，但零售商场比较特别，它与宏观经济的相关性在于消费。

结合社会消费品零售总额这个指标来看，以广州为例，上半年广州社会消费品零售总额同比增长1.9%。可以看到，一些零售细分业态在增长，增长的来源主要有几点。

今年是奥运年、世界杯年，让体育休闲运动业态成为主流；医疗健康随着大家的重视，也朝着越来越全面的方向发展；其次就是社交体验，包括餐酒咖，还有新能源汽车，是过去半年很大的发力点。

我们可以看到，零售有上述4个动能，我们做商场也要抓住这种业态，朝着这些方向把零售业态做好。

Q：上半年公司提供了疫情租金减免，目前旗下物业的恢复情况在预期范围中吗？

林德良：上半年，上海、武汉、广州都有不同程度的疫情，我们一共减租了8000万，共渡难关。

疫情虽然带来影响，但大家的消费欲望还在，消费动能还是持续的。只要你的物业是在核心地段，我相信还是会有核心的需求产生。

我们现在整个的物业组合，写字楼这个产品相对比较稳定，上半年收入占总收入的68%。西塔（广州IFC）和北塔（越秀金融大厦），是我们的重大压舱石，两个物业出租率长期保持90%以上，广州IFC国金天地商场则是超95%的出租率。

广州IFC国金天地负一层最近焕然一新，变成白领们办公社交的体验场地。

Q：如何描述上半年越秀房托受到的疫情影响？接下来将采取什么样的运营方式来应对市场变化？

林德良：应该说每次疫情来临，基本都符合我们的一个预期，因为我们现在也启动了疫情3.0的管控标准，包括整个的成本管控。

同时在疫情时期，如何去稳定经营和出租率、租赁单价、续租率，这些都是我们着重去做的事情。

Q：越秀房托下半年是否会有进一步的收购拓展计划？更加青睐什么类型的资产？

林德良：其实去年我们花了约78亿元收购越秀金融大厦，那么今年还是注重整个经营的提升，稳经营、降成本、保评级是我们的主题词。

在这个基础上，今年可以储备更多项目，我们比较喜欢商务型的商场，可以更好的跟写字楼进行互动。但暂时没有具体的收购安排和计划。

Q：您如何看待未来商办市场的营商环境？

林德良：下半年如果没有疫情影响，包括酒店也好，应该都可以恢复到2019年的水平了。期待疫情早点过去，新一轮的经济增长就会启动。

我们公司也启动了差异化的竞争策略与精准营销策略，来做好与租户的联动以及从b端c端的服务。正因为这样，我们提出打造各个业态的第二曲线，来迎接新需求，做好下一步增长的储备。