旧改获取一年后开发 新世界中国的鹏城提速路径

​12月19日，据新世界中国官微消息，其位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目已于本月17日正式开工建设。该项目为新世界中国在深圳首个正式进入开发建设阶段的城市更新项目。

据了解，龙岗188工业区旧改项目从获取项目到开工建设，前后仅约一年时间。该旧改项目总规划建筑面积达90万平方米，拟打造集居住、商业、办公、教育于一体的标杆性大型综合体，项目由新世界中国与深圳本土企业慧天然控股集团合作操盘。

新世界发展行政总裁郑志刚曾对外表示“因为我们的杠杆没有受三条红线影响，是新世界的一个契机，在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地，我们称之为quick win。”

而龙岗188工业区旧改项目的推进速度也符合这个策略的诉求，其发展模式也是新世界中国在深圳投拓的缩影。

工改路径

“quick win”中文译称为“速赢”策略，即通过快速取地、快速动工及快速入账，从而加快回笼资金及提高运营效率。

而旧改项一方面前期需要沉积大量的资金和人员配置，另一方面在旧改降温的背景下，政府面也有意控制旧改的整体规模和速度，进一步拉长旧改项目的变现周期。这似乎与新世界中国的"速赢"策略并不是特别契合。

据观点新媒体观察，对于操盘“欲速则不达”的旧改，新世界中国的采取的策略主要是合作开发，合作的项目也多为成熟度相当高的类型。

截至目前，新世界中国在深持有3个旧改项目，分别为南山区西丽新围工业区项目、龙岗区园山188工业区项目以及光明区光侨食品厂项目。其中，南山西丽旧改于2021年3月获得立项，申报主体为村集体性质的深圳市丽新实业股份有限公司，但操盘交由新世界中国负责。

剩余两个旧改则是2021年11月下旬宣布获得。位于光明区新湖街道的光侨食品厂项目由新世界中国与华侨城旗下光明集团合作开发，项目拟拆除范围用地面积5.85万平方米，改造完成后改造后可提供超16万平方米可售住宅。

最新开工的龙岗区园山188工业区项目，是由新世界中国与深圳慧天然控股集团共同开发。根据申报主体深圳市首席置业投资发展有限公司股权贯穿得知，除开两者之外，世贸集团也参与了项目。

从上述项目可以看出，新世界中国在深的旧改模式为寻求本土企业进行合作开发，而这种开发模式使得项目本土化和效率都有很大程度的提升，尽可能的靠近自身的“速赢”的投资策略。

合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，目前新世界在深布局均属于优质的“工改商住”类型，这类项目在拆迁方面相比城中村和老旧小区来说要较为容易和可控，进度相对较快，同时这类项目相对而言市场去化可控，收益亦相对可观。

新世界中国官微亦提及，西丽新围工业区项目及光明光侨食品厂项目，预计将于2023年进入全面开发阶段，城市更新业务开始正式进入收成期。

合作模式

对于本地合作伙伴的选择，同样是新世界中国的“速赢”策略的一部分。

2016年，出售多项核心资产的新世界发展再夺深圳前海地皮，联手周大福42.07亿元竞得桂湾片区商业地块，占地面积约1.82万平方米，获批总建筑面积17万平方米，其中14.83万平方米将定为办公用途。这也是前海周大福全球商品购物中心之后，该公司的又一次落子。

彼时的新世界发展表示，新地块将由新世界中国及周大福企业各占30%及70%权益的合营公司负责，预计总投资额80亿元，建设楼高约200米及130米的地标式双子塔，预计在次年三季度落成。

这并非双方的首次合作，双方还在广州市天河区珠江新城已建设落成广州周大福金融中心。并且在从2021年初，新世界中国总部由香港迁入广州。

对于把总部迁入大湾区的原因，黄少媚曾对外表示，第一，可以本地化；第二，坚持快、好、省。简单的说就是可以充分发挥“速赢”策略。

截至今年6月末，新世界发展近半成的土储布局在大湾区，其于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，储备土地储备总楼面面积约448.8万平方米，其中大湾区总楼面为231.57万平方米，占总楼面的51.59%，住宅总楼面143.29平方米。

新世界发展在大湾区持续扩大投资的同时，也在不断的助合作伙伴的力量，壮大自身规模。

以招商蛇口为例，2016年12月，新世界发展花费88.89亿元参与增资招商蛇口位于深圳太子湾四宗地块，并将斥资超过100亿元打造深圳太子湾大型一站式综合项目，该项目将拥有K11文化艺术购物中心、以家庭亲子教育为主题的Discovery Park，以及海滨商业街、五星级酒店、380米甲级写字楼。

今年4月中旬，新世界发展与招商局置地合作中标港铁香港百胜角物业发展项目，经综合测量师估算，百胜角项目计算补地价及其他因素后的地皮总市值约16亿至23.3亿港元，每方呎楼面地价约5500至8000港元。

4月末，新世界中国还与招商蛇口签署战略合作，双方将在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

3个月后，这两家企业联合保利出现在上海第二批集中供地中，以34.2亿元竞得普陀区中山北小区地块。

近期，远洋集团与新世界发展签署战略合作协议，双方将在中国内地及香港范围内开展全方位战略合作，具体项目类型包括但不限于住宅或商业开发、土地投资持有、土地招拍挂、城市更新、资产收购以及与各自协同业务相关的项目等。

远洋中期报告指出，其目前已签约旧改项目约2130万平方米，主要布局在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市。另外，已转化及获取项目的土储面积共377万平方米。

对于港企加大对大湾区旧改项目布局的现象，罗宇指出，香港旧改是大湾区学习的重要标杆，而港企在香港城市更新领域的实践与探索使其相对易于融入大湾区旧改。

“另外，城市更新是长线投资，需要中长期低成本资金，港企依托香港国际金融中心具备对应的资金优势。”

罗宇表示，以深圳为代表的大湾区旧改需要复合式立体开发，需要拥有商业、办公、酒店、住宅等丰富多元物业类型开发运营经验，港企在这方面的优势亦相当明显，特别在商业运营、品牌商家招商等方面更具优势。

其续称，港企在大湾区开展旧改中，也面临着政策法规以及规划管控体系、本地产权多元复杂性、本地化团队以及资源整合机制的诸多挑战。