TOD+POD+首店经济，蜀新天街打开商业新可能

12月24日，龙湖成都蜀新天街（开业时间:2022-12-24）（下称蜀新天街）即将开业，这是龙湖商业在成都打造的第九座天街系购物中心。

最新消息是，这个项目的招商率已达到99%，引进超过250个品牌，其中有60%的品牌为区域首进。

丨即将开业的蜀新天街

地处郫都区，一个被划入成都二圈层的区域，蜀新天街能取得这样的成绩，背后的逻辑是什么？

为进一步了解这个项目，赢商网近日也实地探访了蜀新天街。进入开业倒计时阶段，商场外部和内部已经完工，各大品牌也做好了开门迎客的准备。

通过对已经呈现部分的深入探究，赢商网发现了项目取得如此成绩背后的原因，总结起来大概是三个关键词，即“TOD+POD+首店经济”。来看看这几点是如何具体呈现的？

#01

设计“升维”之举

用公园消费场景，打造好逛空间

于购物中心而言，想要寻求突破、实现长远发展，首先要赢得消费者的倾心。将目光聚焦到商场内外消费场景的打造，是否具有个性化，能否带来沉浸感，简而言之，好不好逛，是关键。

蜀新天街在场景营造上交出的答卷是POD（Park Oriented Development），即公园引导开发，强调建筑与环境之间的和谐共融。

//凸显公园城市底蕴的漫游空间

在外部空间设计上，呼应成都正着力建设公园城市示范区，延展山水人城和谐相容的场景。赢商网在蜀新天街，发现了具有项目自身特色的公园城市表达，通过三个公园的联动，营造一种在公园中逛天街的感受。

比较特别是的是，在项目的B1层，有一个面积超4000㎡的下沉广场公园，既是商场与地铁6号线蜀新站的无缝衔接区域，也设计了大量的外摆区和轻餐休闲区，打破盒子与户外的界限，构筑起了具有“公园城市”氛围感的消费与体验场景。

丨下沉广场公园

从下沉广场公园上到一层，就进入了商场3号门北侧另外一个公园，面积超16000㎡的绿地广场公园，搭配绿植和休闲座椅，成为场外休憩社交、文娱活动的场所，目前基本已经打造完成。

丨绿地广场公园

商场3号门南侧，跨过创智北环路，就是郫都区最大的市民休闲绿地公园——创智公园，在市政规划中是郫都未来最繁华的商业中心，将辐射整个区域行政范围。

丨创智公园

//可逛到好逛，盒子MALL内有乾坤

而在内部建筑风格上，蜀新天街引入舒适的奶白色调和层次感丰富的流线型设计，通过大面积透明顶面，充分吸纳自然光线。

丨蜀新天街内部空间

值得一提的是，在连廊及扶梯的背面，以棱形的镜面和灯带，通过多面成像营造出宛如身在万花筒中之感。

整个蜀新天街商业建面约12万方，其中，「盒子」部分的动线比较简单和清晰，一个L型的洄游就能逛完一层。且中间采用无柱空间设计，现场感受空间比较明亮开阔，同时也兼顾了节能的作用。

丨蜀新天街内部空间

在这条洄游动线上，项目设置了四个主题中庭，1号门进去的主中庭——叠谷，2/3号门进去的次中庭——溪谷和芳谷，还有一个特色中庭——悠谷在盒子中间部位。

当笔者在盒子内实探时，抬头有被从天花板悬垂下来的超大无边框LED屏震撼到，楼上看视觉效果更好。彼时正播放美食广告，高清的画面和立体声，带来一场视听盛宴。

丨蜀新天街内部空间

同时，从B1层到L6层，随处可见不同主题的绿植造景，将自然搬进购物中心。

无论是公园城市消费场景的营造，还是内部空间动线的优化、舒适度的提升，蜀新天街依托公园生态，打造出好逛的商业空间，让人、自然与城市产生有效互动。

#02

品牌“调和”之道

60%区域首店，重注餐饮和亲子

蜀新天街毗邻郫都区政府、靠近高新西区，地铁6号线蜀新站直达，3公里范围内有超60万消费人口（常住+办公）。

作为郫都商业的未来之星，蜀新天街期望构建一个有全业态内容、有高品质品牌的商业内容生态。据赢商网现场观察，项目规划了“主题餐饮+儿童亲子+潮流零售+文娱休闲+生活服务”等多元业态。

从核心业态的布局到主力店的设置都在力求“差异和品质”，从中也能看到龙湖商业超前的视野和扎实的实力。

丨蜀新天街品牌布局

//60%首店：不走寻常路呈现“稀缺性”

从品牌门店呈现情况来看，项目B1-L6共7层空间规划有超250个品牌，其中60%的品牌为区域首进。在区域现有消费生态的基础上，拓宽消费的广度，用首店经济效应，提升消费的活力，以此与商圈其他商业体形成鲜明的差异化优势。

其中，中影紫荆国际影城、HAILE黑金店、嘟玛宝DUMABAO、全民畅读书店为西南首进品牌。印象泰和园为成都购物中心首进品牌，八剑传HAKKENDEN、秋雅同学烤场为成都首进品牌。另有魅KTV、第一回合、鹿岛生活、宜得利家居等区域首进品牌，赢商网也在开业前进行了探店。

·中影紫荆国际影城纵跨两层，即商场的L5-L6层。据悉，影院120帧的CINITY观影系统，无论是感官效果还是沉浸感，都将让观影人代入感更强，观影体验更上一个台阶。

丨中影紫荆国际影城

·升级版的HAILE黑金店位于蜀新天街L6层，带有恒温泳池，健身设施较为齐全，也有私教带练。

丨HAILE黑金店

·全民畅读书店首入西南选择了蜀新天街，该书店起源于北京，在北京开设有四家门店。其中的首钢店因工业风的场景、差异化的书籍，成为网红打卡店。

丨全面畅读书店

· 网红游戏厅第一回合位于商场L3层，里面的游戏设备已经装好了，且游戏设备很多，极速摩托、舞蹈机、海岛大冒险，以及最近很火的三丽鸥、星黛露、皮卡丘等也有。

丨第一回合

·项目还引入了日本知名家居品牌宜得利家居，该品牌的店铺数量与业绩在日本家居行业均排名第一。宜得利家居致力于品质更稳定、价格更优惠，提供从沙发到餐桌、从寝具到餐具的各类家居用品。

丨宜得利家居

依托这些优质品牌，项目有望打造为区域高品质消费体验空间。在笔者看来，焕新升级郫都的消费与生活，蜀新天街引进的这些区域首进品牌还是很有诚意的。

//重餐饮：品类和层级更丰富和多元

赢商网在现场看到，项目的B1层、L4层、L5层布局了较多的餐饮业态。

B1层主要打造的是时光食集，相当于美食街，一些大众化的餐饮品牌在这层集结，比如集小渔、大米先生、甘食记、斤糕传、树夏、霸王茶姬等多个特色品牌。在空间设计上加入在地元素，随处可见“雄起”“巴适得板”等四川话，开业后很可能变成拍照打卡地。

丨时光食集

L4层、L5层的餐饮业态兼顾了不同的风格和场景，融合了本地、网红、连锁、异域多个品类。比如引进了始于1998年的郫都老字号餐饮名店——印象泰和园，网红品牌——烤匠、不站花胶鸡、沙胆彪炭炉牛杂煲等，以及连锁西餐布拉诺、莱芙缇，生如夏花泰式海鲜火锅、菠菠泰、竹涟烧肉、啾吸意面等异域美食。

丨印象泰和园

丨不站花胶鸡

丨菠菠泰

丨竹涟烧肉

分布在商场各个毗邻户外公共空间的轻食茶饮也是项目的一大看点，星巴克、奈雪的茶Pro、瑞幸、霸王茶姬等，帮助周边的年轻人实现奶茶、咖啡自由。

据赢商网观察，无论是周边的时代豪庭、海骏达城，还是恒创太平洋、重百汉正，整个蜀都新城商圈，在餐饮层级上覆盖不足，丰富度也不够，并且有看点的品牌比较少。蜀新天街加重餐饮布局，而且覆盖了多个层级，正好可以补上这个缺口。

//重亲子：打造遛娃胜地、家庭聚场

而在蜀新天街的L3层，几乎整层布局了儿童亲子业态。

其中，包括儿童游乐类品牌嘟玛宝DUMABAO、玩具反斗城、雷欧卡丁车等，儿童教育培训类品牌红黄蓝成长中心、极光酷课、异合街舞等。

丨玩具反斗城

另外就是儿童零售类品牌，这里面有儿童零售专卖店，如Paw in Paw、贝贝熊、Balabala；也有较多的时尚零售、运动零售的儿童线，如Teenie Weenie Kids、Eland kids、Lining Young、Anta Kids等。

丨贝贝熊

丨Eland kids

无论是儿童游乐类还是儿童教育培训类，基本上每个类别都能给家庭消费者提供3-5个不同层级的选择。儿童零售类可供选择的层级和品牌更多，超过20个。

并且，从项目选取的品牌也可以看出，基本都是在该品类中具有市场代表性的头部品牌。可以说，蜀新天街在儿童亲子业态布局上，也覆盖了多品类与多层级。

据赢商网观察，这样的业态布局也是基于项目的目标客群以周边年轻人、年轻家庭客群为主，而80后、90后家长往往更加关注孩子的成长，因此儿童亲子消费需求旺盛。

而与之对应的是，蜀都新城商圈缺乏有品质、有代表性的儿童亲子品牌，因此蜀新天街以重布局完成补位。

而且，在配套设施的设计上也考虑到了亲子的需求。L3层的亲子卫生间有专为儿童设计的隔间，并且还有儿童专属的洗手池和干手机，主色调也采用了明艳的橙色，可谓细节感满满。

丨L3层亲子卫生间

至于零售与生活服务业态，相对来说，区域这两类业态已经比较成熟。作为后来者的蜀新天街想要做出彩，需要在品质上或者是体验上做出差异化。所以，在现场可以看到较多的区域首店、概念店或者是定制店，如优衣库、UR、鹿岛生活、妍丽等。

丨鹿岛生活

​

丨妍丽

综上可以看到，蜀新天街围绕年轻人、年轻家庭消费生态，打造了一个二圈层罕见的集合多元美食、儿童亲子、潮流零售，加上影院、健身房等生活服务业态于一体的消费场域。

#03

郫都首个TOD商业

同频城市发展、区域进化

“七普”数据显示，过去十年里成都有21个区域常住人口增加，而增量排在前五位的区域依次为：新都区、双流区、成都高新区、郫都区、龙泉驿区。相对便宜的置业成本，让许多新成都人选择落户二三圈层。

丨成都龙湖天街布局

其中，郫都区“七普”常住人口有167万，十年间人口增幅87%，几乎达成了翻倍。而且它的平均人口密度达3817人/平方公里，在二圈层里面排第一。

再者，若按行政区域计算，郫都区2021年GDP达1365.4亿元，在二圈层中仅次于龙泉驿区。2021年城镇和农村居民人均可支配收入分别达53720元和33802元，同比增长8.0%、9.4%。

所以从宏观层面来看，蜀都天街这个项目的落地，也是同频了城市发展、区域进化的结果。

丨即将开业的蜀新天街

值得注意的是，蜀新天街以TOD模式（Transit Oriented Development），即交通引导模式进行开发，为郫都区首个TOD商业项目。

蜀新天街体量约20万方的TOD城市综合体里包含：12万㎡的购物中心、近600户的LOFT青年公寓、4000㎡的TOD下沉广场、1.6万㎡的绿地公园、创智公园等，拥有综合体的自流量循环优势。

项目与地铁6号线蜀新站无缝接驳，在交通上有很大优势。其一，通过B1层的下沉广场与蜀新大道站站厅层无缝接驳；其二，通过L1层的户外广场与地铁蜀新大道站A/B口相连。以蜀新站为切口，可辐射郫都、高新西、金牛等更广范围的客群。

人们走出地铁站，便可直达购物中心进行消费、体验，也可进入户外空间、城市公园等场景休憩、娱乐。这样的设计带来更高的便捷度、更强的把控感，利于消费者将更多时间用于享受生活。

另外，项目门口就是主干道西区大道和南北大道，并在西南东三面都设置了机动车出入口，同样是增加便捷和提升效率的设计。

综上，蜀新天街“TOD+POD+首店经济”这套组合拳打下来，一一对应了成都目前正大力推进TOD建设、公园城市示范区建设以及发展首店经促进消费的举措，这样的同频和适配，将达成“1+1+1＞3”的效果。

围绕这三大关键词，蜀新天街对空间场景进行设计升维，对品牌业态进行细致调和，以稀缺性和品质感，适配郫都青年、家庭客群对品质消费和多元生活的追求，并以此走出一条差异化的路径。