忙碌豫园：左手接盘复星滑雪场资产、右手发债60亿

豫园接棒复星国际，又盘下了一座日本滑雪场。

2月10日，豫园股份发布了一则晚间公告，表示拟收购日本北海道Kiroro滑雪场所有方Napier Tokutei Mokuteki Kaisha100%股权、Kiroro滑雪场运营方GK Kiroro Management100%股权，并在上述两项股转完成后增资Napier Tokutei Mokuteki Kaisha。上述项目合计金额160.161亿日元，若换算成人民币，总交易价格约合达到8.28亿元。

具体来看，这次豫园收入囊中的Napier Tokutei Mokuteki Kaisha主要资产主要为日本北海道Kiroro的滑雪场、度假村及所有土地；而GK Kiroro Management为轻资产型项目公司，则主要负责这家滑雪场、度假村的日常运营。

不过值得注意的是，以上2家标的公司的最终控股股东均为复星国际。简而言之，通过这笔项目交易，复星国际成功将北海道Kiroro滑雪场注入了豫园股份的文旅资产包。

再纳滑雪场

这宗滑雪场项目的前世今生，要从日本乐器巨头雅马哈的一次"不务正业"说起。

这座位于北海道赤井川村的Kiroro滑雪场，恰好处在日本滑雪圣地二世谷与旅游型港口城市小樽两者的中间。鉴于得天独厚的地理位置，当地村政府意图在此地发展旅游业，于是联系上了雅马哈作为投资商一同开发。项目建设完成后，雅马哈方面进行了一系列增减持及收购合并动作，最终将这宗项目于2007年出售予日本三井不动产。

5年后，泰国房地产公司PROPERTY PERFECT又约32.5亿日元的价格从三井不动产手中获得了Kiroro滑雪场项目，彼时，项目占地面积约为48公顷，已建有2座旅馆，总客房数422间；2015年，PROPERTY PERFECT又与万豪酒店集团进行合作，在项目内增添了喜来登酒店及Tribute Portfolio酒店。

好景不长，2020年疫情席卷后的Kiroro滑雪场业绩有所下滑，PROPERTY PERFECT本身作为不动产开发商也打算将业务重点转移至不动产方面，因此，Kiroro滑雪场被再度易主，而这一次的接盘方，则是复星国际旗下的复星旅文。

2021年11月，中国复星集团在北海道的资产管理公司"KIRORO MANAGMENT"正式将项目纳入麾下，总代价约合150亿日元。而后该项目也顺利成为了Club Med的新成员。2022年12月15日，Kiroro滑雪场项目变身Club Med Kiroro Peak，迎来首次开业。

项目开业两个月后，豫园正式上场，表示将收购这座“命运多舛”的滑雪场。“Kiroro项目以其雪季开放时间长、粉雪质量高、积雪深而闻名，其作为全球优质滑雪场酒店有独特的稀缺性。”

豫园的表述不无道理，Kiroro的雪季一般从12月正式开始，12月-1月这段时间开始积雪，每年雪季可从12月持续到次年5月。当前其152公顷的滑雪场滑雪路线也较为丰富，除了有由14个区域组成可以感受未压雪区域、粉雪区域外，还有多类型23条滑道，最长滑行距离可以达到4000米。

据公告显示，本次豫园收购将分为三个部分，先收购Napier Tokutei Mokuteki Kaisha100%股权，作价110亿日元，其主要资产包括Kiroro滑雪场、度假村及所有土地；其次以4.6亿日元收购负责Kiroro滑雪场、度假村日常运营的GK Kiroro Management100%股权；最后进行Kiroro滑雪场的改造升级，以45.56亿日元增资予购Napier Tokutei Mokuteki Kaisha。三部分交易的总金额160.2亿日元，约合人民币8.28亿元。

引人注意的是，豫园股份的资产口袋里还装有北海道星野Resort Tomamu公司的100%股权。而该公司的主要资产便是另一家为人熟知的星野Tomamu滑雪场项目。据此，完成收购Kiroro滑雪场项目后，豫园股份得以进一步扩大日本其余冰雪市场的业务广度。

60亿债券背后

Kiroro滑雪场的业务优势在当下复苏的旅游市场中得以体现，据豫园出具的评估报告显示，该项目所有方Napier Tokutei Mokuteki Kaisha模拟合并后的总资产为9.23亿元人民币（下同），评估价值为10.35亿元，增值率达到12.14%；净资产账面价值为4.64亿元，评估价值为5.76亿元，增值率为24.17%。

但从负债层面来看，项目当前的总负债账面价值达4.6亿元。而截至2022年6月30日，经审计后的Napier Tokutei Mokuteki Kaisha及GK Kiroro Management的2022年上半年度总营收4775.78万元，净亏损6653.63万元。

项目债务问题仍待解决之外，收购方豫园手头也不能算十分宽裕。据其2022年三季度报告显示，该年初至报告期末营收334.29亿元，同比增2.99%；而归母净利9.03亿元，同比减少了46.79%；短期借款74.77亿元，一年内到期非流动负债118.70亿元，货币资金仅有102.46亿元。

另值得揣摩的是，豫园在宣布收购滑雪场的当天还发布了一则债券发行预案公告。

据了解，该笔债券拟发行不超过60亿元（含60亿元），期限不超过7年，票面利率将根据市场询价结果确定。豫园表示，此次公司债募集资金用途包括但不限于调整公司债务结构、偿还公司债务及补充流动资金。

这也是去年12月宣布定增80亿元以来，短短两个多月内豫园股份又一次大规模融资。债券发行后，除了改善当前的债务问题，或许也一定程度上补充了2022下半年囤地时消耗的资金。

2022年7月，上海市黄浦区将深化"大豫园片区"建设纳入下阶段重点工作，建设工作将正式拉开帷幕。2022年10月25日，豫园股份联合蚂蚁集团摘得上海黄浦区老城厢10公顷的福佑地块，合计斥资129亿元。这宗关键地块斩获后，再结合豫园一期、二期、三期以及外滩中心4总项目，上海黄埔"大豫园片区"商业集群建设工作也将正式启动。

于2022年12月-2023年1月，豫园股份还分批次买入了云南澄江7宗地块，地块均分布在澄江主城区右所片区，累计面积486亩，土地出让金总计10.7亿元。值得注意的是，该批宗地未来将进行统一规划、统一开发、统一建设。根据澄江规划局去年10月公布的右所片区控规方案，涉及地块周边未来还将建设占地38亩的娱乐康体项目和总占地47亩的亲水绿地公园。

彼时有市场消息称，豫园选择在此时于云南拿地或许与其两年前从融创截获的澄江仙湖山水度假园项目相关。项目位于澄江市抚仙湖东岸，规划用地面积5289.72亩，预计总投资120亿元，项目分为湖滨生态公园、小镇文化体验与酒店区、休闲度假社区、幸福安居社区四大片区。

然而意外的是，云南省委、省政府为落实"湖泊革命"，抚仙湖地区在2022年3月划定了生态两线范围，划定的"两线"将作为湖泊的空间基准和公共标识，将抚仙湖保护范围永久固定住，引导人口和产业有序退出湖滨区，包括仙湖山水度假园项目在内的周边多个项目开发均受到影响。因此，外界有声音称，豫园股份此次摘得的澄江地块，或许算作了仙湖山水项目建设受"两线"影响的补偿。