海南城市商业报告2022：“冰与火之歌”

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作者/罗嘉欣

头图/cdf海口国际免税城

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对于海南来说，2022年注定是“深刻”的一年。

一方面，海南自贸港建设方案出台的第三年，在国家级政策、资源的倾斜下，海南的商贸消费发生了惊人的变化，其中尤以免税消费突出，直接助推中免坐上全球免税头把交椅。但受疫情的影响，整个海南旅游消费市场受到了三年以来最严峻的冲击。

另一方面，这是对海南商业发展而言具有“里程碑”意义，收获颇丰的一年。中国国际消费品博览会的成功举办，将全球的商业消费目光聚焦海南。高光之下，海南商业发展备受关注。国际免税城、万象城项目亮相以及太古里、第二座万象系商业官宣落地，其商业影响力大大提升。

总结与展望，我们看到海南商业正在呈现多样面孔。

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海南2022年商业表现回顾

据官方数据统计，2022年海南省GDP达到6818.22亿元，比上年增长0.2%；社会消费品零售总额2268.35亿元，比上年下降9.2%。按消费类型分，商品零售下降9.3%、餐饮收入下降8.4%。下降的主因则是上半年海南因疫情影响，导致商业旅游市场受挫。

#免税商业：海口国际免税城开业，王府井免税入局

据官方统计，2022年海南离岛免税销售额349亿元，同比2021年下降29.5%。

截至2022年底，海南岛拥有12家免税店，其中海口5家，三亚4家，万宁1家、琼海1家，包括深圳免税、中免cdf、海控免税、中服免税、深圳免税、王府井免税等公司落子。

海南免税销售额近五年图表

在2022年，海南免税再增加新面孔，除了新开的cdf海口国际免税城外，海控全球精品免税城三期外，王府井集团相继在海南落下两子，全省离岛免税店经营面积由22万平方米增加到超过50万平方米。

海南免税店

◆ 由海南省发展控股有限公司投资运营的海控全球精品免税城（GDF免税城）三期在2022年10月正式开业迎客。

免税店位于海口市日月广场东区摩羯座，经营面积近4万平方米，经营品牌数量近600个。日月广场也是海南首个拥有两家免税店的商场。

◆ cdf海口国际免税城于2022年10月28日正式开业，该免税城商业面积达到28万㎡，引进超过800个国际国内知名品牌入驻，被称为“全球最大免税店”。

开业首日业绩6000万；并吸引巨大线上流量，中免线上商城独立访客则达到200万人，创销售额超5亿元。该项目开业打破了三亚独占鳌头的免税消费格局，进一步提升了海口这座城市的免税消费吸引力。

cdf海口国际免税城

◆ 王府井集团在2022年在海南岛落下两个免税项目，分别是万宁王府井国际免税港和海口王府井海垦广场。

前者是王府井集团以9.37亿收购海南万宁首创奥莱改造而成，该免税商场将分为两期开放，一期已于2023年元旦试运营。后者则与海南国企海垦合作，将原海口海垦广场进行存量商业改造盘活，预计2023年内亮相。

#城市商业：海口万象城亮相，存量与新商业动作不断

聚焦2022年的海南新开商业市场，整体来说有突破性的进展。据赢商大数据统计，截至2022年底，海南存量商业达到46个，总商业体量超过390万㎡，主要集中在省会城市海口，占比近60%，年内新增51万㎡，新开5个商场。

2022新开商业图表

除海口国际免税城之外，华润置地打造的海口万象城开业无疑是另一则影响海南商业的大事件。华润万象生活体系内对于海口万象城的定位颇高，其带着重奢场的使命而来，欲重塑海南在免税商业之外的高端商业消费新形象。

海口万象城

作为华润系首个纯正海岛旅游主题购物中心，海口万象城坐落于海口CBD所在-国贸商圈，12万方体量带来了超60%首店品牌，包括Ole'精品超市、万象影城、丝芙兰、乐高、潮玩品牌X11、家居品牌HARBORHOUSE、bebe、内外、OVV全棉时代等众多零售首店，以及莆田、萄木、凑凑火锅、peet's coffee、Mstand等餐饮首店。该项目的亮相，也是海南本土商业体验的一次整体升级。略感遗憾的是，目前商场的L1层正在虚席以待国际重奢大牌。

在城市级商业体之外，海口2022年也迎来了一些区域项目新开，如：

◆10月22日开业的仁恒里·海棠公园，该项目定位西海口会客厅·雅致生活领地，立志为海口带来国际范社区商业体验；

◆海花岛奥特莱斯进一步丰富了儋州及海花岛的商业消费选择；

◆三亚丝路欢乐世界正式开园，带来融合日间演艺、亲子乐园、特色商业、游乐等多元业态的文化旅游体验。

从城市商圈发展来看，2022年对于海口而言，西海岸商圈和国贸商圈均取得了重大进展。

国际免税城的入市，推动西海岸商圈加速形成；万象城的开业，助推国贸商圈完成商业迭代，进一步奠定城市商业C位地位。这些因素都加速城市优质商业资源在这两大商圈聚集，也推动着区域的新旧商业主动寻求“创新突破机会”。

在存量商业方面，新的商业理念正在影响海南商业市场，如微醺夜经济、宠物友好经济等，海口新城吾悦广场打造海南首个宠物友好商场、海口海甸溪北岸大力推进滨海夜经济街区建设，衔接西溪里商业街、天汇老码头、华彩·海口湾广场等项目，全长约7.8公里，是海口首条将商业、旅游、文化等领域进行有机融合的特色街区。

在首店经济方面，越来越多的全国知名品牌进入海南市场开设首店，主要聚焦两个方面：

其一是国际品牌通过“免税零售渠道”进入海口和三亚，开设旅游主题免税店，如Coach母公司在海南设立中国旅游零售总部，还有麦卡伦、华伦天奴美妆、卡地亚、迪奥、万国表、积家、肌肤之钥、阿玛尼美妆、兰嘉丝汀、MIUMIU等大批国际知名品牌开设全新精品店、快闪店等；

另一方面，国内连锁品牌首店借新开与调改机会登陆标杆购物中心，如阳光城、吾悦广场等项目。

卡地亚海口免税零售店

#土拍市场:华润置地、太古拿地，三亚海棠湾成关注热点

大家关注2022年的海南土拍市场，主要是聚焦在三亚海棠湾，在很早之前就有市场传闻称将积极引进太古、华润、SKP、百联等知名的企业进驻。在2022年下半年，多个传闻经过土拍陆续被坐实。

◆10月24日，太古地产宣布与全球最大免税运营商中免以合资公司名义拿下三亚海棠湾国际免税城三期地块，将共同打造第一座旅游零售主题的太古里项目，这也将是全国最大的太古里，预计2024年分阶段落成。

◆11月14日，华润置地旗下的海南润棠投资有限公司以9.521亿元的价格，拿下三亚海棠湾154亩商业混合用地。以非官方说法，这将是一座超乎想象的具有旅游消费目的地性质的“超级版”万象系商业。

◆12月29日，成都文旅宽窄巷子旗下三亚故事文化产业发展有限公司成功以5.1亿元成功竞得三亚海棠区HT06-06-01地块的使用权，拟建设“海棠故事”特色文化商业项目。

伴随着太古里、万象商业、宽窄巷子等全国知名商业品牌落地，将进一步提升海棠湾乃至三亚综合配套水平，推动其向国际旅游胜地、国际旅游消费中心核心区目标迈进一大步。

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2023年海南商业市场展望

全面放开的2023年，对于海南这座以“旅游消费”立足的海岛而言，是具有重大利好的。以2023年春节为例，海南省接待游客总人数639.36万人次,同比增长18.2%；实现旅游总收入92.98亿元，同比增长23.5%。春节7天，海南省12家离岛免税店总销售额达25.72亿元，日均销售额超3.5亿元。

据悉，第三届中国国际消费品博览会将于4月11日至15日在海口举办，目前披露的第一批参展商名单中已有特斯拉、厉峰集团、雅诗兰黛集团、Burberry、资生堂集团等众多国际知名商业品牌企业参展。海南在国际消费市场的影响力进一步提升。

“争取2025年启动海南全岛封关运作”的目标背景下，海南也在加速推进国际旅游消费中心建设，核心城市海口和三亚的城市商业也将迎来新面孔。

在2022年我们看到了海口和三亚部分城市重点商业项目均迎来了新进展：

◆海口天汇老码头宣布启动全面升级改造，项目以海口传统海洋文化为主题风格，搭建了一座总建筑面积6.2万平方米的开放式步行街。

◆海口湾万绿园·从来漫道商业街正式开建，总投资逾2亿元，建筑面积约2.4万㎡，建成后将由国际娱乐区和国际美食区两大主题街区 IP组成，打造具有滨海气质的公园街区、当代艺术特色的文化街区以及景观特点的体验式商业街区。

◆海口高兴里商业街区以打造海口潮文化打卡地为目标定位，目前项目建设接近尾声、招商工作同步推进。

◆华彩·海口湾广场相继签约了一站式运动社交娱乐场馆-PARTY KING运动街区海南首店、米其林一星推荐餐厅-半岛名轩海南首店等品牌。

◆龙湖海南海口天街引进了首进华南的音乐派KTV，首进海南的博纳双巨幕影院、星际传奇、MelandClub室内儿童乐园等主力店品牌。

◆三亚Hello Kitty主题度假区投资开发商富德集团2022年宣布将与凯悦酒店集团合作开设中国首家Hello Kitty酒店，预计2025年正式开幕；

◆三亚华侨城·欢乐东岸项目封顶，项目总建筑面积11.3万平方米，总投资额约15亿元，将打造独具海南特色的城市文旅综合体，项目建成后将成为三亚是商业新地标。

◆三亚大悦城封顶，项目建筑面积约10万平方米，目前已启动招商，规划引进超300个品牌其中首进品牌约40%，计划2024年底亮相。

但这些筹备的项目能否在2023年顺利入市呢，目前仍充满太多不确定因素。

据赢商网不完全统计，2023年海南将新增商业体量约52万㎡，迎来9座新商业入市。

拟开商业图表

除了已于元旦开业的万宁王府井国际免税港外，包括海口王府井海垦广场、海口高兴里、海口华彩·海口湾广场、三亚夏日站、三亚国际免税城一期2号地块等项目将在年内陆续亮相。

# 三亚夏日站

项目由新加坡佳通集团旗下的MAP商业集团投资运营管理，规划面积20万平方米，计划投资15亿元，是三亚市综合交通枢纽的TOD商业旅游配套。项目为三亚主城区大型TOD商旅交通综合体，项目建成后将与高铁总站、客运总站、轻轨总站和公交总站实现无缝连接。

夏日站定位为“一站式乐享生活中心”，希望打造全业态、多功能、全渠道的，聚焦都市绿色生活方式的商业综合体。目前已经引进洲际EVEN运动主题酒店、方所书屋、中国载人深潜科普馆、YellowKorner艺术中心、新能源车展示中心（理想、蔚来等）、华为智能生活馆、中影国际影城等品牌。

#海口高兴里

作为海南省海口市规划的文化地标重点项目，“高兴里”由长年专注与倡导青年文化的上海NOYA团队打造, 是一座总建面达6万㎡，由25幢建筑群组成的开放式商业街区。

在业态规划中，项目计划将餐饮EATRIP、夜生活NIGHTRIP、零售COMMODITRIP、女性BEAUTRIP、宠物PETRIP、艺术ARTRIP、创造CREATRIP、事件EVENTRIP等八大消费业态场域和度假酒店、美术馆集为一体，提供非单一化的“Trip轻度假”体验，目标是打造海南“年轻力”商业的新名片。

高兴里一方面引入海口当地富有影响力的主理人品牌,如南老爸茶品类创新的新品牌聚福安、本地面包烘焙品牌 MIZI 、Livehouse 品牌曜・感官世界等；另一方面，将延续上海青年文化空间 NOYA 的潮流氛围与艺术调性，打造三层独栋集合式空间-NOYARD 和艺术主力场域- APM GALLERY 两大主题商业空间。另项目还与湖北长江电影集团携手共创，将打造全国超五星航母级影城。

#海口华彩·海口湾广场

华彩·海口湾广场位于海口地标建筑世纪大桥畔，直面海口湾一公里黄金海岸线。项目以“海、港、湾”为设计理念，大胆运用叠浪式退台和高空拉索悬桥，勾勒出区别于传统商业的建筑特色。

目前已引入黑珍珠/米其林餐饮品牌—日料四葉寿司、粤菜半岛名轩、上海本帮菜老吉堂，首进品牌-蔚来体验中心NIo House、茶艺空间文化瓦库，一站式潮玩集合店PARTY KING、宝马全新电动汽车BMW i SPACE等品牌，以黑珍珠/米其林等知名头部餐饮及首进品牌，打造“美食/餐酒吧+运动+娱乐”为定位的海上空间、艺术、商业相结合的独特体验新场域。

值得注意的是，在上述项目之外，如南光中心、龙湖海口天街、三亚天悦城亦是年内重点筹开项目，目前除南光中心计划2024年元旦亮相外，另外两个暂未有明确的开业时间表。