2022郑州商业地产回顾：新增首店102家，开业项目5个

2022年，郑州商业市场经历了灰暗时刻。

据统计，2022年郑州GDP（12935亿元）增速1.92%、新增商业项目5个、新增体量44.9万㎡、新首店102家，上述4大指标均为华中四城（武汉、长沙、南昌、郑州）末尾。

然而，艰难前行时也不乏光亮。

2022年，郑州加大政策支持，颁布中小餐饮企业健康发展若干措施等，全年开展系列刺激消费活动，吸纳了HERMES、CHLOE、CQUA DI PARMA等高奢首店。今年开年，香奈儿华中首店，宣告落位丹尼斯大卫城。

不仅如此，兔年春节消费数据显示，郑州共接待游客715万人次，同比增长12.95%，旅游总收入46.39亿元，同比增长5.79%。商超、餐饮、酒店、旅游等展现复苏之势。

政策赋能及客流回暖，给郑州市场带来鼓舞。本文将以商圈、项目、品牌视角，复盘郑州商业发展情况，展望2023年趋势。

01

存量/增量

存量全国第十八，

增量落后华中三个省会城市

2011-2022年，郑州商业市场实现进阶，3万方以上购物中心体量存量逐年攀升。2022年存量已达到704.78万㎡，位居全国第十八；新增购物中心体量44.9万㎡，相较于武汉新增153.08万㎡、长沙新增78.48万㎡、南昌新增64万㎡表现稍弱。

2022年，受疫情及洪水影响，郑州整体消费市场疲软，有5个新开购物中心（商业体量≥3万㎡），表现平平。

正弘汇商业体量为15万㎡，位于郑州高新区科学大道与瑞达路交汇处，建筑设计以“科技之帆”为主题，表达出扬帆起航的张力和乘风破浪的动感，创造出灵动丰富的城市形象。

品牌组合上，正弘汇引入500余个优质品牌，其中有300余个为区域首店；有超过40家国际一线化妆品牌及多家全球潮流轻奢品牌，主力店包括超级运动公园、儿童益智亲子乐园、高端精品超市及CINITY影厅。它打破了郑州高新区两年新mall为零的僵局，给区域商业发展带来一定新活力。

中强光年城市广场，商业面积8.7万㎡，集餐饮影城、美食街、超市、时尚购物、游泳健身、儿童游乐、文创美学等多种功能于一体，可进行全客层覆盖。项目对开放式街区的打造对标成都太古里，业态上引入小象动物园作为差异化商业运营业态，填补了新密老城商业的空白。

02

商圈&项目

郑东新区商圈冒头，存量调改持续发力

• 市级商圈方兴未艾，郑东新区冒头

随着城市建设不断外扩，郑州商业项目不再单纯的聚集在中心区，从二七广场商圈、花园路商圈为核心的「双中心」模式，逐渐向多核化商圈演变发展，呈现出全面开花的趋势。

市级商圈代表，有二七广场商圈及花园路广场商圈。自2012年起，二七商圈作为传统商圈已成为大商、华润等大型购物中心开发商的竞争热土，现商圈代表项目有大卫城、万象城，是郑州最具历史底蕴的市级成熟商圈。

在项目分布上，花园路商圈商业项目较为均衡，各自都有比较明确的定位，主打轻奢的正弘城、主打年轻时尚的国贸360、主打百货的花园路丹尼斯，相互之间既有足够的缓冲区，也能在功能上形成一定互补，实现齐头并进的发展劲头。

2021年郑州提出，推进二七和郑东新区CBD“双中心”核心商圈建设，郑东新区在郑州发展战略中的综合定位为“国际化金融商务中央区”，是打造中原城市群经济隆起带的亮点。

◎郑东新区高铁站

新田360广场绿地新都会店、新华·尚座、海汇港、汇艺·银河里、绿地·天空之城等商业项目落成运营。在未来几年，还将有定位为M1级别的华润郑东万象城、华润郑东万象汇、海汇港2期等项目入市，将进一步助力高铁商圈朝“首店首选、人气聚集、国际化品质”的城市新核心商圈发展，商业能量正在显现。

• 存量调改持续发力，“重构场景”和“内容升级”齐飞

存量改造一直是城市更新永久不变的话题，能够有优秀的继承与创新能力的商业将会继续占有一席之地。

丹尼斯大卫城，2015年开业，2022年通过持续的调整，同样不断实现商业能级的跃升。品牌升级上，共计480个品牌焕新，Hermes、Dior、Celine等国际奢侈品牌进驻，奢侈品牌香奈儿也于2023年2月公布即将开出华中首家精品店。

业态落位上，将国际化妆品牌整体搬迁至2F，服务升级方面，丹尼斯大卫城对卫生间功能区域进行整体升级，提供相关设施及宠物服务物品，着力打造爱宠友好型商场。

第18届中国商业地产节将于5月在广州举办，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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03

首店经济

引进品牌首店102家，重奢吸纳力提升

2022年，郑州市出台《创建国际消费中心城市实施方案》，明确提出要打造国际品牌首选地，鼓励国际知名商业企业设立全球性、全国性和区域性的品牌首店、旗舰店、体验店，鼓励品牌商开设直营门店，形成国内外高端品牌集聚效应。

据赢商网不完全统计，2022年郑州共引入首店102家，对比2021年开店数据，首店数量折半。（关注赢商云智库公众号，回复“郑州首店”，可获取完整名单）

2022年首店数量虽不及2021年，但胜在品牌级次较高。

2021年郑州引入以VALMONT法尔曼、MARC JACOBS、Stella McCartney等轻奢品牌，而2022年则引进了HERMES、CHLOE、PRADA、CQUA DI PARMA等高奢品牌首店，不仅是满足了高端消费的诉求，更是印证了郑州市场对奢侈品牌的吸纳能力逐步提升。

在首店市场，郑州丹尼斯大卫城以31个首店数量包揽第一名；正弘城紧随其后，开出29个品牌首店；郑州city·大融城排名第三，共计9个首店开业。

在这一轮首店品牌引进中，零售以绝对优势领跑，共计51家首店，占比50％；餐饮32家，占比31％；文体娱、生活服务、儿童亲子品牌总占比18％。

• 汽车品牌频频冒尖

2022年新能源汽车持续加大在郑州市场的拓展，智己汽车在正弘城开出华中区域首店，SMART在华润郑州万象城开出全国首家购物中心店，极氟、路特斯河南首店、兰博基尼x杜卡迪x奥迪e-tron综合概念城市展厅、上汽大众ID.Store河南首店等品牌的加入。

这也得益于2022年郑州政府对汽车市场的扶持力度，多频补贴过亿汽车消费券，支持汽车及新能源产业发展。

• 休闲餐饮占C位，异国餐饮加大布局

从细分品类来看，休闲饮品依旧是餐饮首店的C位，自带流量的高人气咖啡、烘焙及茶饮品牌，包括养生茶饮椿风、人气流量王K22酸奶草莓、安徽老字号品牌詹记、咖啡界的黑马OFFFFive 5coffee及Cotti Coffee等。

同时，异域风情餐厅也同步加入，如河南首店首尔食堂及星泰式麻辣烫进驻新田360广场绿地新都会店；泰式米粉料理小泰造择址新田360广场郑州国贸店。新兴餐饮品牌也在郑州积极拓展，包括明洞的夏天、南京大牌档、辣物烧烤酒场、虎丫炒鸡等餐饮新势力仍在积极渗透各个商圈。

首店的进入不仅使得郑州商业消费国际化得到了显著提升，也进一步推动了郑州商业的创新与变革。

04

2023年郑州商业市场展望

据赢商网大数据统计，2023年，河南将迎来13个商业项目的开业（商业建筑面积≥3万㎡），商业总体量约为76万㎡，筹开项目包括将有升龙集团、宝龙地产在内的全国性企业，将为郑州商业市场再添一把火，也包含中林、兴业等本土企业为郑州市场高质量发展贡献力量。

不仅如此，龙湖创智生活、银泰商业分别在2022年已正式官宣对郑州商业市场的战略布局，它们的加入将进一步提振市场与投资信心复苏，众多利好助力郑州商业市场实现新的跨越。

刚刚过去的兔年春节，郑州入围全国热门目的地前10名，春节期间消费强劲，郑州各大商场迎接新一轮增长。

除夕至初六，丹尼斯大卫城累计客流近70万......郑州万象城零售额及客流同比均超过200%......新田360广场【郑州国贸店】客流同比去年增长130%，喜人数据预示着郑州商业市场全面复苏。

透过2022年郑州市场回顾及2023年郑州开年表现， 郑州商业活力依旧，期待它步入新征程，按下“加速键“，只争朝夕，迎难而上。