太古地产发布2022年财报：看好回暖后的内地商业，未来几年将有多个项目落成

3月9日午间，太古地产发布2022全年业绩。期内，太古地产实现总收入138.26亿港元，同比减少15%；公司股东应占溢利79.8亿港元，同比增长12%；股东应占基本溢利87.06亿港元，同比减少9%。盈利下滑主要由于出售香港太古城住宅项目停车位的溢利减少所致。

从具体业务收入来看，物业投资收入123.4亿港元，其中办公楼租金业务收入60.03亿港元，零售物业收入58.49亿港元，住宅业务收入1.14亿港元；物业买卖收入9.21亿港元，酒店收入5.65亿港元。

截至2022年末，太古地产权益总额为2922.58亿港元，债务净额189.47亿港元，净负债率6.48%，资金状态良好。

2022年是太古地产开拓性的一年。其宣布港币一千亿元投资计划后，已计划分配300亿元用以拓展香港的物业组合，进一步扩建太古坊和太古广场，并预留500亿港元，积极发展中国内地市场，全力发展太古里及太古汇品牌，目标是将中国内地物业组合的总楼面面积于十年内增加一倍。

01、香港零售相对稳健，内地销售普遍下滑

从2022年太古地产应占租金收入的构成来看，与2021年相差无几，虽然香港仍是主力，但中国内地也是公司收益增长的主要来源之一。

香港市场在2021下半年开始回升之后，虽然2022年的部分指标有所下降，不过，和内地市场相比，表现相对稳定。

2022年，香港办公楼物业组合租金收入总额（扣除租金支援3400万港元）为55.95亿港元，较2021年减少3%；香港整体办公楼租用率96%。办公楼市场疲弱，需求减少，反映供应量增加及经济不确定性。

香港零售物业组合的租金收入总额（扣除租金支援1.71亿港元）为21.69亿港元，较2021年增加1%。

2022年太古地产中国内地投资物业组合的租金收入总额（扣除租金支援1.13亿港元）为33.24亿港元，较2021年减少8%。

其中，内地办公楼方面，广州太古汇办公楼租用率94%，颐堤港一座租用率94%，上海兴业太古汇租用率99%，整体内地办公楼物业的租金收入总额下跌4%至3.65亿港元。一线城市核心办公区域办公楼租金依然稳定，抗风险能力较强。

而在内地零售物业方面，相较于香港零售销售的小幅增长，内地的销售表现有些不尽如人意，零售物业租金收入总额下跌9%至29.43亿港元。

对于内地零售物业，太古地产表示，内地的疫情带来的不利影响部分被三里屯太古里西区整年收入抵销。另外，因应个别情况为租户提供特定期限的租金支援，因此撇除租金支援及人民币价值变动影响，租金收入总额下跌2%。

2022年，受疫情及经济下行压力等因素影响，服务业和消费活动均受到较大冲击，商业地产运营商也遭到前所未有的挑战。尤其是上海、北京两大一线城市，在全年的时间中都先后经历了静默封控、店铺停业、室内场所限流、暂停堂食等等，在很大程度上影响了商业地产企业的业绩，太古内地商场的销售额悉数下跌（上海前滩太古里2021年9月开业，无对比数据）。

其中，上海兴业太古汇跌幅最大，为35.7%；在珠三角奢侈商业有足够影响力的广州太古汇跌幅最小，为10.5%，其次是西南文化商业地标成都远洋太古里，跌幅为15.4%。北京三里屯太古里和北京颐堤港跌幅分别为25.7%和26.0%。

对于内地零售业绩的下滑，太古将其归咎为疫情。虽然2022年初表现强劲，但第二季度开始，太古地产旗下六个商场因疫情和随之而来的封控措施而有不同程度上的影响，当中对上海及北京的影响尤甚，太古地产应占中国内地的零售销售额（不包括三里屯太古里西区及前滩太古里）因此减少20%。

​02、项目调整升级，对首店吸引力不减

目前，太古地产在内地市场已落成的物业组合有7个。其中，“太古汇”定位顶奢购物中心，属于盒子式Mall；“太古里”定位部分顶奢加潮流的开放型、低密度街区形态购物中心。

赢商网数据显示，“太古汇/太古里”系列Mall主攻零售业态，占比约7成，其中服装占比高于时尚生活；餐饮占比约22%，生活服务不足5%，儿童亲子、文体娱占比不足2%。

太古汇、太古里侧重点有差异：太古汇偏重时尚生活，主要为奢侈品、美妆品类，儿童零售、生活服务亦有一定比例；太古里偏重服装、餐饮。

在大环境的波动中，太古地产凭借自身项目的吸引力，大力发力首店经济，持续通过调整升级提升旗下商业的整体商业竞争力。

拥有诸多高净值客户的上海前滩太古里的零售销售额及客流表现皆受瞩目，并在2022年引进了大批首店品牌，包括：ZIMMERMANN中国首家精品店、AMBUSH中国首店、Aveda艾梵达中国内地首店、日本潮牌BAPE的咖啡馆等具有话题性的首店品牌。

自开业以来，上海兴业太古汇不断根据市场消费需求进行调整，潮奢氛围愈加浓厚。2021年开始引进多家奢侈品牌，2022年继续新一轮提档焕新，如Shanghai Tang上海滩、潮牌UNDEFEATED最大线下实体店、意大利设计师品牌MARNI MARKET中国首店，以及奢侈品牌GIVENCHY、LOEWE、加拿大高端户外服饰品牌Canada Goose、加拿大高端户外时装品牌MOOSE KNUCKLES等也依次落地。

作为广州备受欢迎的购物中心，广州太古汇2022年新引入了迪桑特动力实验室广州首店、三宅一生集合店广州首店、BAKER & SPICE广州首店、馥马尔、I-PRIMO、鳗几、MANITO、Rock&Ride、劳力士、self-portrait、江诗丹顿、阿嬷手作等新店。

2022年销售额超80亿元的成都远洋太古里，是太古地产内地零售物业中去年新增首店最多的项目，超50个品牌新开或重装开业。2022年，该商场继续吸纳Maison Margiela Café全球首店、Adidas Originals全球首家定制旗舰店、路易威登之家旗舰店西部首店、拉夫劳伦之家西部首店等10家首店，持续引领西南商业的话题度和品质升级。

近几年，北京三里屯太古里正在网罗更多奢侈品、设计师时装及生活方式品牌，持续向高端化转型。2022年，北京三里屯太古里开出GENTLE MONSTER全球最大旗舰店、英国街头潮牌A-COLD-WALL中国首店、时尚户外品牌Penfield北京首店、英国轻奢腕表及珠宝品牌Lola Rose罗拉玫瑰北京首店、COACH数字化艺术时尚旗舰店等。

北京颐堤港在经过近两年的租户组合优化之后，出租率达到100%，2022年的新租户包括阿迪达斯女子店、HOKA ONE ONE、华为智慧生活馆、moodytiger、New Balance 1906、OVV、Saucony、优衣库、% Arabica及晚邂荟，助力项目成为北京东北部主要的时装及时尚购物中心。

03、市场回暖，太古看好内地商业

太古地产在对中国内地零售市场的展望中表示，疫情政策于2022年底经调整后，预计中国内地消费者信心将有所改善，出入境旅游将会增加。预期奢侈品牌零售商对广州和成都的零售楼面需求殷切；上海的奢侈时装、化妆品和时尚生活品牌零售商以及餐饮行业商户对零售楼面的需求稳定；而北京的零售销售额和对零售楼面的需求平稳。

公开资料显示，在太古地产未来十年总值1000亿港元的投资计划中，将有百分之五十投放在中国内地的投资项目，重点是在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目，将继续巩固公司的核心资产和开拓新的投资机遇，目标是实现股息每年中个位数增长。

2022年，太古地产步履不停。3月，太古地产与西安城桓文投合作，拿下西安一旧改项目，将在当地建设其在内地的第四座太古里，预计投资100亿元，其中太古地产持股70%；8月，深圳市福田区人民政府与太古地产正式签署《战略合作框架协议》，双方将携手在深圳打造具有影响力及示范性的商业项目，全面助力打造国际消费中心城区。

2022年12月15日，太古地产发布公告，计划以55.5亿元从远洋集团手中收购成都远洋太古里剩余50%的股权，交易涉及3个阶段。这项交易打破了大型商业综合体交易单价纪录。今年2月22日，远洋集团及太古地产发布公告称，成都远洋太古里项目交易已经全部完成交割，太古地产拥有其100%权益。

所以，目前太古地产在内地的零售物业组合（7个）包括集团全资拥有的北京三里屯太古里、成都远洋太古里及广州汇坊，持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。

加上此前太古地产计划在广州市荔湾区打造珠江太古商业项目，未来一至五年里，太古地产将在内地开业包括上海张园（西区已开幕）、颐堤港二期、西安太古里及三亚零售项目等多个新项目。

“长期主义”是太古地产的核心观念之一，并不会因为某一个时刻的短暂影响，而改变整体的经营思路。从太古地产目前的大动作来看，其依然会基于对整个经济形势、顾客的了解来判断，继续逐步推进对未来的计划。