深圳龙华：夜经济火爆，未来还有超级商圈、Costco旗舰店、北站超核万象商业……

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本文作者|罗嘉欣

头图|龙华大浪时尚小镇

深圳，是一个容易诞生“奇迹”的城市。如果说前海是过去十年中国变化最大的城区，那龙华就是过去十年深圳变化最大的“行政区”。从功能新区到跻身“深圳各区GDP排名前五”，龙华仅用了7年时间。从城市副中心进入都市核心区，从产业大区到数字经济先行示范区，梅林关外的龙华，发展速度“一路狂飙”。

与GDP一同增长的，还有一路向北的城区商业的不断加码。

如今龙华区存量商业已跃居深圳各区第四位，诞生了诸如龙华壹方天地这样的“省级示范特色步行街（商圈）”项目、大浪商业中心这样的烟火气夜经济标杆……未来，伴随着超级商圈打造，华润北站超核万象商业、龙华海岸城等亮相，龙华商业将继续进阶。

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一路狂飙的龙华

存量商业跃居全市第四位

2011年之前，龙华还叫龙华镇。2011年最后一天，龙华镇正式成为深圳龙华新区。2016年9月，经国务院批准，深圳龙华区正式设立，从功能新区晋升行政区。2018年，龙华区GDP正式超越“老大哥”—罗湖，晋升各城区GDP排名第五位。

后来居上的龙华，这些年一直致力于打造北站国际商务区、九龙山数字城、大浪时尚小镇、观澜文化小镇、龙华超级商圈等一个个重点建设片区，城区面貌日新月异。

另一方面，因与福田CBD比邻，加之轨道交通优势，龙华成为了福田CBD人口外溢的最大受惠城区。

从2012到2022年间，龙华区新增常住人口近110万，目前常住人口达到253.51万人，排在全市第三位。其辖区常住人口密度达到1.44万人/平方公里，远高于南山、宝安和龙岗，是深圳第三大人口高密度城区，是名副其实的“人口大区”。

具有强大购买力的消费人口的迁移，为龙华区商贸消费市场后来的“火爆”奠定了基础。

社零数据是最好的佐证。2017年，刚刚“转正”的龙华区社会消费品零售总额仅为287.80亿元，到2022年，该区社会消费品零售总额已达到了1263.67亿元。五年时间暴涨了339%。

# 商业现状：存量商业位居全市第4位

据赢商大数据统计，截止2023年第一季度，龙华区已开业商业项目单个商业体量≥3万㎡的达到24个，存量商业总体量达到236万㎡，位列深圳各行政区第4位。

从商业发展历程来看，2014-2015年，龙华商业有一个短暂的爆发期，目前在区域内具有相当影响力的购物中心，如星盛商业打造的龙华星河COCOCity、中航打造的龙华九方（已更名龙华天虹购物中心）、观澜湖集团打造的观澜湖MHmall、8号仓奥特莱斯、恒冠投资打造的大浪商业中心等均是在这个阶段陆续进入市场。

从2017年到2022年，壹方天地ABCDE五个区域的陆续亮相，成为了龙华品质商业提升的代表。而招商与华侨城合作的红山6979则为龙华带来一个主打文化休闲消费的街区商业；另一厢，以大浪商业中心三期——后浪新天地为代表，成为龙华夜经济的一张闪亮名片，也是颇具烟火气的城区生活代表。

#城区商业格局：一带三圈多节点

从城区商业格局来看，目前龙华区主要沿着地铁4号线一路向北，相继形成了深圳北站商圈、红山商圈、大浪商圈、龙华国际商圈、茜坑商圈、观澜湖商圈等。

在《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》中，明确提出：在商务发展空间布局上，龙华区将以地铁4号线为轴线，串联三大特色商圈和重大商业节点，构建“一带三圈多节点”的商业发展格局。其中，

• •一带：指一路向北的地铁四号线商业消费活力带；

• •三圈：指北站商圈、红山商圈和龙华商圈；

• •多节点：指民治上河坊、大浪商业中心、观澜湖新城一大地生态艺术园等夜间经济示范点和硅谷大院、潮loft文化创意园等电商园区。

以龙华商圈为例，商圈立足龙华老城区，借助大型城市更新带来新的商圈蝶变，晋级未来城市“超级商圈”。目前商圈内主要的商业项目是60万方大型商业集群-壹方天地（ABDE+C区龙华壹方城）。

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商业变化

超级商圈+夜经济+文旅商业

《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》指出，龙华将以打造区域消费中心、创造夜间经济消费新亮点、培育壮大电商消费新业态为重点，积极营造优质消费环境，提升区域消费竞争力。

这三年来，龙华城区的商业发展特色也日趋鲜明。且相较于其他城区“商业抱团”逐渐形成商圈不同的是，龙华区多以“单项目自造商圈效应”。

☛以壹方天地为核心的龙华商圈，经过多年发展逐渐形成了龙华区最具代表性的“品质消费生活圈”。

从2017年开始，壹方天地ABCDE五个区域陆续亮相，引进超1000个国内外知名品牌，从潮流时尚、高端美妆、都市运动娱乐体验、全球美食、新潮生活方式、微醺夜经济到一站式品质零售购物，在60万方的商业集群中，均得以全面呈现。

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尤其是2020到2022年这三年，随着B区、C区（龙华壹方城）和D区的相继开业，带来大量城市首店、旗舰店等，让壹方天地成为了龙华名副其实的“品质商业引领者”，也是深圳城市商业中一颗“重量级新星”。在2022年，该项目荣获第三批广东省级示范特色步行街（商圈），也是龙华区唯一上榜项目。

龙华壹方天地商业活动

☛在大浪片区，则形成了“烟火气+夜经济+都市文娱”为主打的大浪商业中心特色商业区。

总体量超过34万㎡的大浪商业中心，以“大浪商业中心一二期商业街区+后浪新天地”等商业集群构成。值得注意的是，该项目原为“同富裕工业园”，经过长达近15年的微改造微更新，逐渐呈现了如今的集合“街巷商业+盒子MALL+轻奢公寓+酒店于一体的大型商业消费区。这也是深圳最大的“工改商”城市更新典型示范项目。

大浪商业中心商业群像

这里被誉为“深圳最具烟火气”的夜生活中心，从街巷美食、网红餐厅到微醺酒吧，再到夜间游逛文艺打卡地标，是区域商业“有机生长”的典型代表。2021年，后浪新天地的开业，助推该项目从“龙华小东门”升级为“具有品质感”的夜娱+夜购+夜游+夜读+夜食等于一体的城市夜经济特色街区，吸引众多年轻消费者前往。

☛观澜湖新城紧扣“都市微旅游”概念，结合度假区的文旅资源，成长为深圳较为少见的“微旅游”特色商业。

立足于国家5A级旅游景区——观澜湖休闲旅游度假区，观澜湖MHmall基于周边五星级酒店、文创园、高尔夫球场、生态运动公社、大地生态艺术园等资源，打造出项目特色的“宠物经济+运动赛事经济+户外经济”，借助地铁开通，成为微旅游概念下不容忽视的特色商圈。

☛红山片区打造文娱消费中心，原有商业升级成为新的看点。

作为在2020年疫情影响重压下深圳首个开业的商业体，红山6979因毗邻龙华区“三馆一城”文化配套的优势，带来了“开心麻花剧场”等优质文娱品牌，让红山进阶成为了龙华“文化休闲”消费中心；而龙华天虹购物中心升级引进高端化妆品牌，进一步夯实了区域消费标杆地位。

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未来商业机会

从城市一路向西发展的宏观叙事下，龙华要在“数字产业+时尚产业+文化产业”格局之下，开拓一条持续增长路径。紧扣“数字龙华、都市核心”的战略发展定位，这些年，龙华一直大力推进“区域消费中心”建设，营造优质商贸消费环境。

相较于其他几大核心城区，龙华在社会零售总额与高端商业数量上仍存在差距。

据2021年《深圳市龙华区促进商贸服务业高质量发展若干措施》指出，

对区内商业综合体、夜间经济示范街区引进使用面积100平方米以上，持续经营1年以上，经认定的国内外知名品牌龙华首店，给予运营主体5万元奖励，单个运营主体奖励总额每年最高不超过100万元。

这些政策一定程度上将推动区域内的投资企业，积极引入优质商业品牌。

目前龙华区共有六大重点片区，分别是两个市级重点片区北站国际商务区和九龙山数字城；两个省级文化特色小镇-大浪时尚特色小镇和观澜文化特色小镇；两个重点片区鹭湖中心城和龙华超级商圈，六个片区总面积共104.62平方公里，占龙华全域面积的60%。

其中，北站国际商务区和龙华超级商圈，将是承载龙华区着力打造“国际消费中心城区”重任的所在。

按《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》：

• • 龙华商圈依托高品质商业综合体及地铁立体商业空间，重点发展品质生活消费。

• • 北站商圈规划以品牌经济、首店经济、首发经济等中高端商业消费为发展重点。

• • 红山商圈规划为聚焦年轻消费群体，重点发展潮流消费、文化消费、休闲消费等新型消费业态。

# 龙华商圈扩容打造“超级商圈”

据《深圳市商业网点规划（2023-2035）》（征求意见稿）将龙华商圈定位为全国级引领商圈，重点布局首店经济、体验型消费。

龙华超级商圈-国际竞赛第一名<街坊里巷 百态生活>规划图图源：深圳龙华融媒发布

其核心区面积5.39平方公里，中远期规划目标为打造全国级引领商圈和世界级未来消费体验中心。商圈内除了壹方天地外，目前还在加快推进龙华商业中心、龙华第三工业区等原有老旧工业园区的更新改造。

其中龙华第三工业区旧改已确定由海岸集团负责开发，未来将打造龙华海岸城。正在推进中的华润置地上塘旧改，初步规划了超20万方体量的万象系商业。

龙华海岸城规划示意图

☛龙华另一个商业发力方向，则是北站国际商务区。

北站国际商务区是深圳市“中优、北拓”战略和都市核心使命担当的发展引擎，发力总部经济和金融、科技、文化等现代服务业，集聚融通世界级高端资源，建设具有全球影响力的“国际会客厅”。

2022年，华润置地联合深铁集团拿下北站“超核”地块，带来16万㎡绿芯公园和13.4万㎡创新型万象系商业。据悉，这个未来的“五星购物中心，将延续万象城、万象天地高端商业基因，融入城市潮流品质生活方式与绿色商业概念，将打造深圳商业新地标。

华润北站超核中心示意图

☛短期来看，Costco华南旗舰店将贡献商业话题

以2023-2024年计划入市的商业项目来看，除却龙华印象汇和龙华益田假日天地两个社区商业之外，最受关注的当属于“星河开市客环球商业中心”项目以及龙光位于红山片区的龙华蓝鲸世界。

其中，星河开市客环球商业中心位于在红山与上塘交界处，由星河+Costco共同打造,项目带来的Costco华南首家旗舰店预计在今年第四季度开业。可以预见，Costco与山姆会员商店在龙华区“贴身肉搏”，将是今年深圳备受关注的“商业话题”。

从整体来看，如今龙华区的夜经济发展是各个区域中呈现面貌最好的。未来龙华几大重磅商业项目筹备时间均较长，短时间内不会对现有商业格局造成大的冲击。细观深圳TOP6其他城区，龙华区未来两年筹开商业项目相对较少，从商业基本面而言，想要与其他核心城区一较高下，仍需更多中高端商业、更多品质消费客群共同撑起消费格局。而这，都需要时间沉淀。

参考资料：1、搜狐焦点.《龙华海岸城效果图来了，规划细节曝光！打造4大主题组团》2、赢商网.《首次完整解读“商业巨舰”龙华壹方天地的运营逻辑》3、龙华发布.《龙华区构建“一带三圈多节点”商业发展格局》4、深圳龙华融媒发布.《设计方案尘埃落定！龙华超级商圈未来或长这样……》

编者按：在加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下，深圳各城区“铆足马力”打造商业名片。赢商网特别策划“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录过去三年各区商业变化，展望未来发展机会点。本期——龙华篇。