华侨城答疑监管层 “文旅+地产”如何打赢逆风局？

撰文：黄指南

正如“掌舵手”张振高在年报中坦言，过去的2022年，华侨城正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期。

近年来，随着全国房地产市场快速降温，部分房企出现经营问题，甚至导致自身信用违约，连带房产中介行业出现裁员潮、关店潮，中国房地产行业正经历史无前例的巨变。

今年3月份，被市场称为房企“最惨年报季”。据不完全统计，在已经发布的2022年度报告的上市房企中，超7成出现净利润增速下滑、超3成出现利润预亏。这其中，市场下行、结转减少、毛利下滑、存货减值成为众房企年报中的关键词。

在市场降温的大趋势下，华侨城同样难以独善其身，出现一定的资产减值，并且收到深交所的问询。

历史的发展必然遵循历史规律和现实逻辑。华侨城过去一两年已开启从速度型增长向质量型增长的关键转型期，面对短期经营承压，该司提出深挖“专业化”价值的发展策略，以理性、韧性和确定性夯实企业基本盘。

而随着市场逐渐筑底回升，华侨城前四月合同销售稳步增长，同时文旅企业紧抓游客消费新趋势，旗下文旅企业快速反弹，重新焕发出了蓬勃生机。

解惑业绩

5月19日，深圳华侨城股份有限公司发布深圳证券交易所年报问询函的回复，对2022年年报中的相关问题进行答疑。

华侨城之所以会收到来自深交所的年报问询函，除了业绩下滑加速外，自1997年上市以来发生的首次年度亏损及大额减值或许是主要原因。

先从年报上看，2022年华侨城实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%，归母净亏损109.5亿元。期内，该司出于对未来市场的判研及谨慎客观的考虑，于2022年计提127.05亿元资产减值损失，其中房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元。

一般来说，计提减值准备是企业财务的正常工作流程之一，这些计提损失不一定是“真正意义”上的实际损失，属于非现金性的“浮亏”，后期市场恢复后，仍会对相关数据进行调整。

而在本次问询函中，深交所则是分别询问华侨城房开项目、旅游景区计提减值涉及的具体项目情况，以及这部分减值准备计提是否合规、合理。

根据所披露出来的情况，2022年因房地产行业的深度调整，部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值，减值迹象明显。华侨城于2022年末计提存货跌价准备总共115亿元，本次存货减值项目共计36个。

于回复中，对于存货减值项目减值原因，有许多问题不仅是华侨城自身存在，也是众房企的亏损面临的共性问题。

例如，在地产板块上，来自因需求减弱和房地产行业调整；市场购房信心不足，房价销售及均价下行等等原因。而在文旅板块上，则是2022年国内旅游市场整体疲软以及应政府要求拆除设施、升级改造导致项目未来营运无法实现。

以该司位于深圳市盐田区的项目为观察，因当地政府相关政策调整或升级改造要求，导致产生4.12亿元的计提减值准备；地产项目减值中，则是受到项目本地市场需求的收紧，综合考虑当地销售情况，进行对项目的计提。

华侨城表示，在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。同时按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息，因此存货跌价准备计提合理、合规。

适时的计提减值虽然使得华侨城在利润表上似乎面临着巨大“亏损”，但在剔除影响后，该司仍在经营面表现出强劲韧性。特别是以资产负债率、净负债率、现金短债比等各项核心财务指标连续多年表现良好。

据观点新媒体了解到，截至2022年末，华侨城录得资产负债率为74.39%，按年减少0.45%。在短期偿债能力上较上年进一步提升，其流动比率为1.62，按年提升1.25%。

报告期内，该司有息负债余下降110亿元、其中公司短期债务213亿，较年初减少60亿，占有息负债比17%，较年初下降3个百分点。另外，其还通过对超400亿元的到期债务进行置换，预计节省利息约7亿元。

有分析师向观点新媒体指出，华侨城2022年采取“以收定投、以销定产”的经营原则，力争公司经营性现金流自平衡，积极把握融资环境改善窗口机遇。该司综合融资成本不断优化，2022年末达到4.23%，较年初下降23BP，已连续多年保持行业低位。

“总的来看，华侨城虽然在业绩上受到行业的下滑影响，其凭借自身的经营韧性和及时的战略转变，有望在未来重启增长曲线。”上述人士如是说道。

主动求变

当前的市场环境下，中小房企生存陷于困境之中，头部房企激烈角逐市场塔尖。

处于事业“低谷期”的华侨城，也没有做温水里的"青蛙"，而是在困境中寻求转型的路径，全面启动专业化整合。

过去，面对行业及时代的红利，华侨城依靠以文旅+地产的“双轮驱动”模式发展。但随着红利退去及疫情考验，当下的华侨城面临着来自地产文旅的双重压力。

华侨城管理层在2022年度业绩会上表示：“虽然企业经营处于低谷运行状态，但公司拥有跨越低谷、面向未来的信心”。

这份走向未来的信心，正是源自华侨城自身的突破及面对变局的主动求变。

观点新媒体了解到，在企业战略面，张振高时代下的华侨城，把房地产业务的地位重新提升到企业发展的重要位置，房地产业务向“一体两翼三功能”模式转变。

华侨城现已确立以房地产开发为“主体”,作为房开项目有机组成的文旅项目，以及围绕房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，在市场竞争中推动各业务专业化发展、协同促进，实现“投资、运营、服务三大功能”融合发展。

在文旅业务中，则是采取“两核三维多点”新发展格局。“两核”，即主题公园、自然人文景区，“三维”则是旅游科技、旅游酒店、旅行服务。

围绕主题公园、自然人文景区作为企业持续深耕的战略重点。在旅游科技、旅游酒店、旅行服务三个维度打造行业细分排头兵企业，完善内部协同、实现集群优势。最后的“多点”则是依托前两项战略，在全国各地打造一批大而强或小而美的标杆项目，扩大品牌影响。

此外，过去的一年，华侨城为适应市场发展，主动开启组织变革调整，优化架构体系、强化营销。2022年，该司累计实现签约销售面积267万平方米、签约销售额553亿元，多个项目位列所在城市或片区去化排名前列。

据观点新媒体观察，截至目前，华侨城已全面完成城市公司组建，把全国71个项目公司整合为22家城市公司集中管理，管理口径中的三级企业数量减少了69%，管理层级由4级减少为3级。

与此同时，华侨城物管服务、代建业务扩展等轻资产业务正不断成长，继续探索服务新边界。未来业务养成时带来的新增长曲线，也能帮助该司分散经营风险，为其更好走向未来，穿越地产周期提供了支持。

华侨城旗下物商集团目前已完成重组升级为华侨城服务集团，以服务品质提升带动市场化发展。2022财年，该司物管业务新增管理面积434万平方米，管理总面积达4680万平方米，覆盖全国56个城市。

重启增长

去年末，时隔20年房地产重定调“支柱产业”地位，中央明确提出要大力支持房地产行业健康发展，信贷、债券、股权支持政策“三箭齐发”，部分城市限购政策全面放开，政策面全面向好。

开年以来，旅游行业迎来了久违的开门红，不仅春节效应较往年更加延长，五一”假期，文化和旅游行业更是复苏势头强劲。

文化和旅游部的数据显示，今年一季度国内旅游总人次12.16亿，比上年同期增加3.86亿，同比增长46.5%。国内旅游收入1.30万亿元，比上年增加0.53万亿元，增长69.5%。

“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%，后疫情时代，被压抑需求的文旅行业势必迎来一波大爆发。

在地产板块，国家统计局显示，2023年4月份，全国70个城中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市继续保持同比增加，一二线城市价格环比上涨0．4%，三线城市价格环比上涨0.2%。

开年来，部分城市已经明确进入“小阳春”，房地产市场也逐渐走向复苏，但三四线城市仍有反弹迹象，城市分化明显。

华侨城开年后的数据，在验证市场走向复苏的信号同时，自身也正在走向重启增长道路。

2023年1-4月，华侨城围绕亲子、国风、二次元等主题，融合音乐、热舞、次元、美食、露营等多种元素，推出了泡泡滑稽节、奇幻街头艺术节、华服秀典等丰富多彩的文旅活动。期内，公司旗下文旅企业合计接待游客接近3200万人次，较去年同比增长97%。

“五一”期间，该司旗下文旅企业共计接待游客450万人次，较去年同比增长约170%。其中，深圳欢乐港湾单日接待人数连续5天排深圳全市景区第一；佛山顺德欢乐海岸PLUS总客流量同比上升221%。

地产业务表现同样好于行业百强房企均值，今年1-4月，华侨城累计实现合同销售面积66.0万平方米，较上年同期增长15%；合同销售金额132.2亿元，较上年同期增长27%。

目前，华侨城旗下深圳四海华亭、东莞高埗、苏州胥江路、武汉青山红坊项目等项目销售情况良好，销售排名基本处于城市或片区前列。该司去年拿地，今年4月8日开盘的东莞松山湖项目，357套房源100%被选，成为东莞市今年首个突破千人登记、公开摇号的选房项目，登顶东莞市新房首次开盘销售榜单第一。

在新增投资方面，今年1月16日，华侨城联合联合顺控城投摘得佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目地块。该地块面积24.06万平，计容建面30.13万平方米，成交总价21.15亿元，权益比70%。

到了5月23日，华侨城再落子无锡核心经开区，并以总价约21亿元竞得6.85万平纯宅地，项目计容楼面价约为1.88万元每平方米。同时，该地块也是该司今年在苏锡常都市圈竞得的首宗地块，达成补仓核心城市的目的。

总的来看，华侨城不仅在面对重点聚焦核心城市的核心板块时，做到了及时补仓优质资源。还通过合理铺排开发节奏以及采取灵活价格策略，紧抓城市及市场的销售窗口，提高项目周转速度，为日后稳健的业绩增长打下坚实基础。

华侨城向观点新媒体指出，"抓销售、促回款、强周转"是年度工作的重中之重，将保持对市场的高度关注，合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握每个城市每个市场窗口机会，争分夺秒抢抓销售。

由此不难看出，对于目前面对的困难形势，主动寻变、适时调整，是华侨城为逆风前行、重启未来业绩增长所采取的策略。

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