专项解读：华润、京基、益田……老罗湖的商业「变化」与「期待」

“  编者按：在加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下，深圳各城区“铆足马力”打造商业名片。赢商网特别策划“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录过去三年各区商业变化，展望未来发展机会点。本期【罗湖篇】  ”

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主编|罗嘉欣

本文作者|陈华

编辑：MOMO

作为深圳商贸发源地的罗湖，创造了深圳商贸发展史上多个标志性事件，比如引入中国内地第一家麦当劳，诞生了深圳第一家百货公司“万佳百货”，万象商业首个作品-深圳万象城……

   深圳东门 图源：赢商网

然随着深圳商业一路向西发展，福田、南山等中心区商业不断升级演变，宝安、龙岗、龙华等商业新势力崛起并成熟，罗湖的商业地位日渐式微，市面上也出现不少“罗湖商业没落”的声音。

而这种局面在未来或将被打破，在深港融合、城市更新、政策支持等多个因素推动下，未来数年罗湖迎突围之机，重塑商业地位指日可待。

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商业现状

从基础数据来看，罗湖区的经济数据在TOP6城区中并不亮眼，2022年辖区GDP为2630.19亿元，排名TOP6城区的末位。

但作为深圳商业底蕴最深厚的城区，罗湖区以金融业和消费产业立足全市，商贸业领先其他各城区。数据统计，罗湖商贸增加值占GDP比重将近20%。2022年，罗湖社会消费品零售总额为1258.71亿元，社消零占全市14%，人均社消零为11.38万元，远高于全市平均水平。

强劲的消费力基础支撑起罗湖商业的底盘，虽然这些年在商业存增量上不及南山、福田等区，但罗湖优质商业与优质商圈仍具有绝对话语权。

存量商业总量排名末位，但中高端mall集中

罗湖的辖区总面积仅有78.79平方公里，且作为老城区，开发早建设密度高、土地资源紧张，故在商业存量与增量上都不及其他城区。

赢商大数据统计，目前罗湖拥有16个商业项目，总商业体量约117万平方米，总量仅为福田的1/2，南山的2/5，位居TOP6城区末位。且近三年增量商业不多，仅有3个商业项目28万平方米的商业总量入市。

但在商业品质上罗湖区作为传统商业中心可圈可点，在中高端mall及高端mall中罗湖区有5个，不仅包含了深圳第一个高端mall深圳万象城，还拥有金光华广场、KK MALL、茂业百货（东门店）、太阳百货4大中高端mall，这批项目都运营超10年，在深圳商业市场沉淀了一定影响力。

商圈特色明显

罗湖形成了东门商圈、人民南商圈、水贝-布心商圈、笋岗-清水河商圈、蔡屋围商圈5个商圈，其中东门商圈与蔡屋围商圈是深圳两大市级商圈，蔡屋围商圈还是深圳唯二高端商圈。

罗湖蔡屋围 图源：视觉中国

值得关注的是，罗湖商业具有明显的产业特色，除了商贸业外，辖区还拥有发达的黄金珠宝产业与家居建材产业等，围绕产业打造一站式服务体系，罗湖在专业市场的消费业态上较为完善，商圈特色也更为明显。

比如：水贝-布心商圈，该片区聚焦在黄金珠宝产业，一句“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝”，足以验证水贝珠宝产业在全国领军地位。也因此该商圈聚焦珠宝产业形成特色文化消费中心，比如水贝国际中心、金展珠宝广场、水贝壹号等聚焦在珠宝展示、珠宝交易的商业项目构成了水贝的商业格局。

笋岗-清水河商圈，该片区在家具建材、汽车交易、工艺品出口等专业市场欣欣向荣，该商圈除了宝能环球汇、万象食家等零售商业外，还有品质家居生活艺术购物中心宝能·第一空间、格调生活家居MALL深业泰富国际家居广场等服务专业领域的MALL。

宝能第一空间

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商业变化

近年来，罗湖也在积极挖掘商业新业态探索新出路。最典型的案例是2021年深圳文和友的开业让罗湖商业迎来短暂的高光时刻，该店在开业首日创造了排队5万+桌的热潮，然由于“水土不服”文和友效应也并未持续过久，对罗湖商业的带动作用并不明显。

不过除了这一热点事件外，罗湖由于有特色商业的加持推动部分商圈迎来新的发展方向，且区域内中高端商场的焕新升级，商业依然具有不少亮点变化。

中高端商场焕新调改，高端化与时尚化升级持续推进

罗湖商业近三年来的亮点主要还在于存量商业，尤其以深圳万象城为代表的大规模改造让罗湖在高端商业上持续领先。

近两年，以“南中国商业旗舰”的新目标，深圳万象城借助芮欧百货与H&M两大主力店区域的重新规划，开启了一系列的空间焕新与品牌调整。目前项目一期已经完成了宝安南路外立面的改造，并打造了聚集LOUIS VUITTON、DIOR(三层)、BURBERRY等众多奢侈品双层/三层旗舰店的奢侈品长廊。今年年初深圳万象城三期开业，引入的众多时尚、潮流首店品牌进一步丰富区域的潮流氛围。

与深圳万象城同属于蔡屋围商圈的KK MALL则以“时尚+中高端餐饮”调改方向，对B1层完成整体升级全新打造时尚潮流街区空间，此外场内还增加潮流、时尚品牌，2022年项目也引入了一众大女装、家居品牌首店，持续升化商场的时尚属性。

同为老牌商场的金光华广场也在谋划商场新一轮升级，强化商场“品质时尚生活中心“定位。

商业形态丰富化，专业市场蝶变

罗湖区近三年来新增商业并不多，但少数亮点项目的开出也对区域商业带来了一定的改变。

比如2021年开业的笋岗首家大型综合购物中心-宝能中心环球汇，与2022年开业的华润置地首个市集购物中心-万象食家，让以家居/工艺品/汽车等专业市场闻名的笋岗商圈进入新的商业发展阶段，零售商业逐渐丰富，升级区域生活方式。

万象食家

同样的水贝片区继2018年首个shopping mall-IBC MALL亮相后，2022年又迎来了深圳天河城的入市，作为罗湖北首个拥有高端美妆的商场，推动商圈往品质化、中高端化进阶。

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未来商业机会

看向未来，商贸产业仍然是罗湖的优势产业且是主攻方向，罗湖在消费领域依然野心勃勃。其提出要建设具有世界潮流引领力的国际消费中心核心区、具有全球资源配置力的深港融合发展先行区、具有国际市场辐射力的现代服务业集聚示范区。

落实到具体措施，将高标准打造东门活力时尚、人民南深港融合、蔡屋围国际高端、水贝黄金珠宝、笋岗家文化主题等五大特色消费街区，以及医美健康、户外体育、露营旅行等N个专业消费聚集区。

在此目标下，罗湖商业未来还有哪些机会点？

依托口岸经济，建设大湾区免税城

受惠于地缘因素，罗湖是深港合作的桥头堡，这里不仅聚集了大量的港人居住，还有众多港企扎根。深港融合、口岸经济也成为罗湖商业发展的重要力量。2023年全面放开后出现的“反向代购潮”现象便充分体现口岸经济的复苏显而易见。同时通关后，大批港客访深，罗湖热门购物区客流大涨。据数据统计，深港陆路口岸开放后，东门老街最高峰人流达到日均40万人次。

图源：罗湖发布

而这也将是罗湖商业未来的一大机遇。据悉，接下来罗湖将以9.5平方公里的口岸片区为核心，充分发挥罗湖口岸、文锦渡口岸以及莲塘口岸联通深港的重要作用，辐射带动罗湖全域高质量发展。在三大口岸片区罗湖也将实施“跨境购物免税“政策，建设跨境免税消费新商圈，从而将自身打造为深圳的国际消费中心。

旧改推动多个片区商业迎新机遇

罗湖作为老城区，城市空间建设已经饱和，商业空间拓展主要依赖于城市更新。根据已经落地的旧改项目来看，罗湖这几个片区的商业将有很大看点，且或改变罗湖乃至深圳现有的商业格局。

东门-湖贝片区：现状来看区域内整体商业档次并不高，但未来这个片区的商业价值极高，聚集的多个重磅项目将对片区带来全面焕新。

其中最值得期待的220万㎡的华润置地未来城（湖贝旧改项目），涵盖文、商、旅、居、产等多元业态，规划49万平方米的巨无霸商业，将对标国外超级现象级项目如泰国iconsiam、韩国乐天世界购物中心等。

◎华润置地未  来城效果图

项目将从罗湖本地商业特色和港风氛围出发，结合500余年湖贝古村的文化内涵，构建集〞街区商业+集中商业＋独栋商业＋地下商业＋文化1P”多元复合形态，目标是打造具有 深圳的商业中心和具备全球影响力的旅游目的地 。项目预计2025年起分阶段落成。

同样是旧改带来商业增量，还有位于木头龙片区的罗湖益田假日广场，商业体量12万平方米。此外，政府正在以大东门-湖贝商圈为重点，统筹周边文化、旅游、生态资源形成商旅文融合的“大东门”，可见未来东门-湖贝片区的商业十分值得期待。

水贝-布心片区：片区是珠宝产业聚集区，将于2023年底亮相的京基KK TIME，10万平方米的商业体量，以“美好生活聚场“为定位，将进一步丰富区域商业体验。

◎京基百纳时光KK TIME效果图  

笋岗-清水河片区：借助罗湖北站建设超级枢纽片区，笋岗-清水河片区未来发展潜力巨大。据悉罗湖北站总建筑面积8.66万平方米，将引入深汕铁路、深汕城际、17号线（规划中）、25号线（规划中）及接驳交通设施，打造站城一体化、产城一体化标杆，这也将对商业带来极大的利好。

此外该片区还汇聚了罗湖最多旧改，包括中洲、华润、招蛇、城建等一众知名开发商都已落定重要项目，如中洲坊创意中心C Future Park规划有3万㎡开放式商业群落、5万㎡城央艺术花园、3000㎡的设计艺术中心等，深圳最大茑屋书店将坐落于此。

◎中洲坊创意中心C Future Park效果图

城建集团在笋岗北打造的城建云投创新金融总部基地，其商业部分已与华润万象生活签约，将打造商业面积8.33万㎡的梅园万象汇。华润在该片区还将推进田心村旧改。

蔡屋围片区：短期来看存量更新是主旋律，继万象城三期亮相后，该区域存量商业改造盘活/焕新还有两个期待点，平安旗下新城市广场与印力集团签约，后者将以轻资产委托管理方式接管该项目；毗邻万象城的深圳书城罗湖店也正在做改造计划，或打造优质主题商业。

未来蔡屋围片区最大期待点还有京基晶都旧改，这被誉为是罗湖区含金量最高的旧改项目，规划商业体量巨大，目前该旧改已经开始拆迁。

据赢商网大数据显示，未来三年罗湖区预计有6个商业项目，合计89万平方米新商业入市，新增商业总量位居TOP6城区第二，包括上述提到的华润未来城商业、罗湖益田假日广场、KK TIME都将在近几年陆续开出，罗湖商业焕新加速。