深圳妇儿大厦爆改出圈，深业带来「存量改造」新范本

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|罗嘉欣

图片来源|深圳妇儿大厦、深圳城事攻略

今年六一儿童节，历经三年改造焕新的深圳妇儿大厦带着全国首座「图画书博物馆」、深圳首家「儿童探索馆」、托育园、儿童成长中心、儿童剧场以及一系列特色女性与儿童主题人文艺术展览活动重磅归来。项目一经亮相，便被冠上“深圳亲子遛娃圣地”名号，其高颜值的建筑外立面，也被网友亲切称呼“万花筒大厦”、“彩虹大厦”，成为深圳城市建筑群一道新风景线。

这座建于上世纪90年代的商业综合体，再一次迎来“高光时刻”。热议背后，深圳妇儿大厦的多重“身份”也引发赢商网高度关注。

这是深圳市首个公共服务领域存量资产改造PPP（政府及社会资本合作）项目，也是国内首个妇女儿童领域设计改造运营一体化PPP项目，由深圳国企深业集团操盘改造事项。其成功改造对盘活城市存量公共服务设施具有借鉴和示范意义。

对于国内城市存量更新行业而言，深业商管在该项目上围绕「妇儿友好」角度开展的商业改造逻辑，也为城市老旧商业综合体改造开辟了一条新思路，其可持续性亦值得商业地产行业探讨。

荷兰MVRDV操刀设计

30年老建筑变身“缤纷大厦”

深圳市妇儿大厦位于福田区景田路与莲花路交界处，建于1994年，是由2栋商业裙楼与28层商务写字楼合围而成的商务综合体，建成距今近30年。这里被誉为深圳妇女儿童事业改革发展的标志性建筑。

◎在改造之前，是深圳市妇女联合会、深圳市妇女儿童工作委员会等办公所在地，也是市级妇联服务中心。其占据着两条城市主干道十字路口的黄金展示面，还坐拥深圳地铁2/8/9号线景田站B/C两个出入口，位置优越。

如何改造这个拥有“近30年楼龄”的高层老建筑？2020年，深业集团以代价约3.89亿元中标，成为该PPP项目改造的实施主体，并获得项目约19年运营权。改造设计则交给了荷兰著名建筑设计事务所MVRDV。

MVRDV擅长沿着以人为本的设计思考和可持续发展的目标，去创立/改造建筑。曾引发国内热议的鹿特丹“缤纷菜市场”（Markthal Rotterdam）和鹿特丹屋顶步行桥(Rotterdam Rooftop Walk）、南头古城的if工厂改造等，均出自该团队之手。

MVRDV在官网上这样描述：“捕捉城市生活中的鲜艳色彩以及云朵、天空的空灵色调，我们为它设计了一个令人惊叹的充满色彩的全新立面。”其提取半日花黄、冰粉、骆驼红、水洗白以及豌豆茄绿等温暖明亮的颜色，让整个大厦外立面呈现色彩大碰撞，既与街道和行人产生愉悦的互动，又与建筑以妇女儿童健康教育为主的功能用途契合。

焕新后的深圳妇儿大厦因其缤纷彩色系建筑风格与立体圆筒状的独特造型，被大家昵称为“万花筒”。其高饱和度的色彩搭配，不止吸引小朋友的目光，也风靡大朋友社交圈。

四大维度改造焕新

雕琢“妇女儿童友好创新空间”

建筑大师E.沙里宁说，建筑就像一本打开的书，从中你能看到一座城市的抱负。

深圳妇儿大厦“这本书”，承载着就是深圳对于女性、儿童、家庭倾注关怀的使命。如何做到这个目标？紧扣「公共性」和「服务性」，妇儿大厦从四大维度进行了全方面的改造焕新。

空间肌底“3D立体式”改造重塑

除了项目外立面彻底打破原有印象外，深业团队对妇儿大厦内部也进行了一番“深入筋骨”的改造换新。如全部室内功能用房、设备、管网等更新，增加主楼与裙楼的空中连廊，对大厦裙楼屋顶花园、室内区域规划以及动线元素进行重新设计，让整个项目逛起来极富童趣。

• • 拆除周边原有围墙，重构街角公共空间；将建筑首层进行开放式处理，让中心广场成为项目的人流聚散点，增加通达性；室内增加扶梯，户外增加旋转步行楼梯，提升垂直动线通达度。

• 

• • 在大厦主入口大堂，将2017深港城市/建筑双城双年展上荣获《城市共生》建筑媒体奖的装置「Wego」首次在现实中落地呈现，该空间可以根据不同颜色的色块，设置服务中心、休息室、阅览室、活动室、展览空间等，延展功能性。

• • 将裙楼屋顶全面打通，打造空中花园会客厅和儿童友好户外活动场地，为项目后续运营活动提供多样化的场地选择。据悉，未来屋顶计划开辟儿童游乐场以及屋顶农场等自然主题教育空间。

屋顶效果图

「妇儿友好」主题内容设计

在妇儿大厦公众号中有这样一段话：“改造不止是为了更新，还是为了更好地融入城市，融入城市人的生活。”

这一点，也体现在妇儿大厦的公共服务内容清单中。其以“突出公益性、增强服务性、体现普惠性”为原则，紧扣都市中各类妇女儿童需求，打造了围绕儿童友好、女性优能、家庭关爱、国际交流四大板块业态空间。

赢商网现场注意到，焕新归来的妇儿大厦各楼层主题设定鲜明，如1-2层以亲子陪伴和服务配套；3层为「儿童成长中心」、4层「女性成长中心」、5层「花园会客厅」、6层「湾区幸福家」、7到19层为办公空间，20-28层为精品酒店。

目前项目开放的第一阶段，在“儿童友好”方面表现突出。位于L1-L2层的深圳首座儿童探索馆、国内首个图画书博物馆、0-3岁托育园、妇儿剧场等四大主力创新业态于6月1日起先行开放。

儿童探索馆：是国内首个以“好奇的孩子”为主题的儿童探索博物馆，面向0-12岁的儿童和家庭，建筑面积4000㎡，两层空间里设计了自然世界、活力城市、水的故事、我的身体、亲亲宝贝、感官小屋六大特色主题展区。

图源：深圳城事攻略

图画书博物馆：携手深圳出版集团带来国内首个展览陈列图画书的沉浸式阅读体验空间，集“趣味博物馆+图画书体验+亲子互动”于一体的儿童美育精品复合型场馆和研学活动实践基地。

图源：深圳城事攻略

妇儿剧场：深圳首个妇儿主题剧场，规划了300个座位，未来将引进专业儿童剧和亲子剧品牌，打造“一月一名剧”等品牌活动。

妇儿公益x善淘BUy42慈善商店：第一家以妇女、亲子、家庭为主题的慈善商店收捐个人和企业的闲置物品聘请困境妇女和残障伙伴运营搭建人人参与的社区公益平台，以真实的场景为孩子创造天然的公益通识教育教室。

值得一提的是，大厦的“妇儿友好”提案还贯穿到精品酒店。其还特邀海内外10位顶尖设计师亲自操刀设计9套儿童友好亲子客房，为亲子家庭提供暖心服务。

让公共服务与商业有机融合

作为公共服务领域城市更新项目，妇儿大厦不仅带来建筑空间修复焕新，还有商业理念和商业逻辑的更新。

一方面，在有限的商业空中积极融入社区配套服务。

如引进星巴克、肯德基、乐凯撒、佛洛力斯、混果汁、U3面包厨房、罗森便利店等，为周边居民和亲子家庭提供基础零售、咖啡、面包、轻食、花店、24小时便利店等生活配套服务。

​

图源：深圳城事攻略

另一方面，打造社会公益服务点，推出促进困境妇女就业、孤独症儿童康复等多项小切口民生服务。

如启动全国首家“肯德基社区友好示范店”，在5000余个各类岗位招聘中，优先开放“妈妈岗”灵活就业岗位、探索开辟更多“育儿岗”；联合善淘Buy42打造华南首家妇儿公益慈善商店，为特殊人士提供就业岗位；在儿童探索馆设置感官小屋体验区，为患有感知障碍的特殊儿童群体提供关爱支持等。

「亲子社区营造」创造可持续活力

从商业角度，改造后的妇儿大厦，既承接了原有的妇女儿童相关公共服务功能，又通过市场化的运作，将公共服务与妇儿友好社区营造融为一体，进一步释放其社会价值与经济价值的双重创造力。

从开业活动来看，不仅带来了女性主题展览-“她和深圳主题馆”、还携手图画书图书馆策划了“父辈儿时图画书展”、“走进三星堆沉浸式考古体验主题展”、“情绪类图画书主题展”以及儿童之家手工DIV活动、亲子互动游戏比赛等月度活动，进一步营造“儿童友好”社区氛围感。

赢商网现场还注意到，妇儿大厦在整个公共空间的细节设计上也凸显“儿童友好”特征，如迎合儿童喜爱嬉戏跑动特征，凸显互动性和开放性，公共休息空间非常多；还有防碰撞的圆环型休憩皮质座椅、随处可见指引清晰的洗手间、更适合低龄儿童高度的洗手台等。

助力建设儿童友好型城市

深业开辟“存量更新”新赛道

据《深圳市儿童发展规划（2011-2020年）终期评估报告》显示，深圳儿童人口总量逐年攀升，儿童（0-17岁）常住人口至2020年末达297.97万人。如何为这300万人口提供更好的社会服务？ 深圳自2015年底在全国率先提出系统性建设儿童友好城市目标以来，大力宣传倡导“从一米高度看城市”的儿童友好理念，推动儿童全方位参与融入城市社会生活。去年更出台了全国首个儿童友好城市建设地方标准《儿童友好公共服务体系建设指南》。

在这样的大背景下，深圳妇儿大厦改造项目，亦可看做深圳作为社会主义先行示范区，在儿童友好型城市建设维度上，在政企联动上的一次开拓性创举。

深业集团作为深圳市属国企，主动承担着建设儿童友好型城市的社会责任与担当。在该项目上，深业也做了很多创新尝试。

深业集团旗舰商业项目-深业上城

为了项目可持续运营，深业组建了强大的运营团队，除了常规的商业运营，还有其他儿童主题业态的运营探索。如儿童探索馆由深业斥资5000万自建的，包括日常的运营管理与维护。

但值得注意的是，相较于儿童探索馆属于新成立的创新业态单元，其他如剧场、托育园、酒店等，深业早已涉足多年，且拥有丰富的经验。

如托育园引进的是深业旗下深业托育品牌“深业幸福家”，该品牌已成为深圳国企旗下托育品牌标杆；精品酒店是来自深业商管旗下酒管自营品牌-憬居酒店，团队坐拥与文华东方酒店等国际五星酒店合作经验。

妇儿剧场虽是首次亮相深圳，但深业团队早在几年前就开始其旗舰项目-深业上城剧场做了“充分探索”和“资源储备”。相较万象剧场、开心麻花剧场等主打成人戏剧演出，深业上城剧场在日常运营中，更偏向公益类演出，尤其是儿童剧目与儿童主题活动的组织策划。因此，当妇儿大厦剧场项目启动运营时，深业团队已经积累了一批成熟的儿童经典戏剧资源，可以与妇儿剧场彼此赋能，共享资源。

诚然，面对妇儿大厦这样特殊的城市更新PPP项目，对运营方「深业商管」来说，必然充满挑战。从目前情况来看，无论是深业自营品牌，还是储备丰富的文化艺术公益类资源，都契合妇儿大厦的公共服务职能，为大厦的长期运营提供有力的支持。有这样强有力的运营方，深圳妇儿大厦成为“深圳儿童友好城市新地标，示范打造国内一流全景式妇女儿童公益服务阵地”的目标，指日可待。

事实上，不止深圳关注“儿童友好城市建设”，早在2021年建设儿童友好城市就已晋升为“全国行动”。当年9月，国家发展改革委等23个部门联合印发了《关于推进儿童友好城市建设的指导意见》。

因此，深业以「妇儿友好」角度操盘妇儿大厦改造，也将给其他城市类似公共服务更新项目带来启发，成为儿童友好城市建设浪潮下的一个存量更新“特别样本”。

新时代下城市空间运营需求正呈现多元化，从公共服务到文商旅融合，从专业商业空间，到城市片区有机更新，商管公司需要塑造更多元综合能力。在妇儿大厦项目，我们也看到了一个企业与城市共成长的发展样本。