恒大中心梦醒录 沦落“银主盘”这两年

观点网   2023-06-26 09:51

核心提示:八年时间,项目回到了起点,企业却已经历一轮兴衰。

香港维多利亚湾,素有“世界三大夜景之首”的美称。

在维港一侧,临近香港会展中心、香港警察总署,“大刘”刘銮雄曾拥有两栋紧挨着的地标建筑,分别是夏悫大厦、美国万通大厦。

2015年11月,恒大地产以总价125亿港元从刘銮雄手中收购美国万通大厦,创下当时香港写字楼的交易纪录,并为恒大赚足关注度,令其成为第一家在维港拥有整栋商厦的内地民企。

香港作为国际级别金融城市,在此投资并拥有资产是被视为财富和地位的象征,写字楼则是一张高耸入云的企业名片。

2015年底恒大地产总资产突破7570亿元,高居内房企榜首;至2016年上半年,资产逼近万亿,企业由此更名“中国恒大”,上述写字楼也更名为“中国恒大中心”,可谓春风得意马蹄疾。

但随着债务危机爆发,恒大在香港这张名片的光芒亦消退。

2022年9月,中国恒大中心遭债权人中信银行接管,但持续挂售都未取得成果。

今年6月22日,港媒报道称,中国恒大中心已更名为“万通保险中心”;次日,万通保险主要股东云锋金融公告确认了此事。

万通保险由云锋金融收购美国万通亚洲股权后更名而来,它也是中国恒大中心的主要租户。观点新媒体了解到,此番项目更名或主要属于普通冠名交易。

八年时间,项目回到了起点,企业却已经历一轮兴衰。

更名循环

对于中国恒大中心更名为“万通保险中心”,香港资本市场人士向观点地产新媒体表示,目前交易未公布细节,不排除是恒大拖欠相关债权方的钱,因而将写字楼的冠名权进行交易。

上述人士续称,中国恒大中心出售的可能性较小,因此并不大可能是出售导致项目更名。据其估计,项目冠名一年的费用可能在2000万港元左右。

而香港文汇报亦援引中国恒大中心的接管人说法称,出售该商厦的事宜仍在推进中。

新更名的主体方万通保险,前身即是项目美国万通亚洲。

资料显示,2017年8月,马云及虞锋旗下云锋金融牵头以131亿港元收购了美国万通亚洲60%股权,并将后者更名为“万通保险”。

值得一提的是,马云与许家印有不错的交情。

典型案例即2014年,阿里巴巴斥资12亿元收购恒大足球50%股权,广州恒大队由此更名“广州恒大淘宝队”;2015年11月,恒大淘宝登陆新三板,同月广州恒大淘宝队再次登顶亚冠,同样将金元足球推至顶峰。

至此,经历八年时间,美国万通改头换面,以万通保险的面貌重新获得在维港命名写字楼的权利,恒大昔日想建立的品牌影响力也不再有效。

时间回溯至2015年11月12日,恒大地产公告宣布,全资附属公司盛誉(BVI)有限公司与华人置业旗下开程投资有限公司订立协议,据此盛誉按总代价125亿港元收购目标公司。

目标公司的主要物业即香港湾仔告士打道38号及谢斐特25号的美国万通大厦,该项目为甲级写字楼商业大厦,位于金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域,占地2138.8平方米,总楼面面积3.21万平方米,另有地下车位55个,楼高94.85米,总计26层。

美国万通大厦并非项目的初始名,该项目前身为英国海军俱乐部旗下的“海军大厦”,于1980年代后期被华人置业购入并更名为“爱美高大厦”。此后经过翻新,于2000年才更名为“美国万通大厦”。

在恒大地产收购时,美国万通大厦出租率达100%,租户主要为大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业等,其中美国万通保险总办事处、华人置业总部均位于此。

2017年7月,恒大地产更名为“中国恒大”,项目随之也更名为“中国恒大中心”。

据观点新媒体了解,中国恒大中心是幻彩泳香江参与大厦之一。

幻彩泳香江是香港推出的汇演活动,每晚透过港岛和九龙42栋建筑物及两个景点的互动灯光效果,展示维港充满动感和多姿多彩的一面。所涉及建筑物除了中国恒大中心,还包括中国建设银行大厦、渣打银行大厦、夏悫大厦、长江集团中心、国际金融中心、中银大厦、汇丰总行大厦等地标建筑。

收购中国恒大中心时正值恒大快速扩张期,比如2015年11月,恒大集团曾收购中新大东方人寿并更名为恒大人寿;2016年2月市场消息称,恒大已租用深圳卓越后海中心并将总部搬至深圳。

至2016年中期,中国恒大以总资产9999.2亿元领跑内房企。

因此即便耗资125亿港元收购已创下当时香港商厦交易纪录,中国恒大依然肯定了交易的正面意义。其曾于公告表示,物业未来具有巨大升值空间,且将极大提升集团在香港及国际市场的企业形象,“具有强大的品牌宣传影响力”。

交易泥潭

对于中国恒大以及相关债权人而言,中国恒大中心的冠名权重新交到万通保险手中,并不是一笔足以解决问题的交易。

在半年多前的2022年11月11日,恒大位于深圳的深圳湾超级总部项目地块被回炉拍卖,起拍价75.43亿元。半个月后结果出炉,地块被兴业信托、深圳安居建业组建的纾困平台以底价竞得,恒大因这笔交易录得亏损1.63亿元。

上述1.63亿元亏损乍看之下并不小,但相比于定位为香港总部的中国恒大中心,亏损程度却几乎可忽略不计。

即便如此,该项目出售将近三年至今,仍未觅得接盘方。

据观点新媒体过往报道,2021年8月,恒大曾与越秀地产洽谈以156亿港元出售中国恒大中心,此后定价降至105亿港元,最终交易因越秀地产“对恒大财务状况的担忧”被搁浅。

2022年7月底,中国恒大中心再传出售消息,彼时市场估值约90亿港元,已经低于2015年买入价格的三分之一。此次招标曾吸引包括数十名潜在买家兴趣,其中便包括长实集团。

但去年9月事情发生变化,由于恒大曾将中国恒大中心用作抵押,以换取中信银行牵头的银团贷款,项目已被中信银行接管,成为俗称的“银主盘”。

按照当时的市场消息,债权人任命接管人Alvarez & Marsal接管项目,按市值约12亿美元(约94亿港元)放售项目。

从已有事实观察,今年1月初,中国恒大中心在被中信银行接手后推出招标,但再次因接获出价未达要求而流标。

出售进度不理想的重要原因在于项目自身的债务关系,一方面是抵押融资,实际上去年3月中国恒大在投资者电话会议中提及,中国恒大中心早已被用作担保银团贷款。据香港土地注册处披露,恒大曾于2020年就中国恒大中心向中信银行融资76亿港元。

另一项或然负债来自与华人置业订立收购支付义务。按照2015年的交易方案,恒大收购物业只需要支付10%即12.5亿港元定金,完成日期支付30%即37.5亿港元,此后六年分别支付10%。

这也意味着,2021年决定出售项目时,恒大或许并未支付最后10%款项。

香港资本市场人士对观点新媒体表示,中国恒大中心项目融资额预估在108亿港元左右,另外还欠华人置业10余亿港元尾款,粗略计算项目售价低于120亿港元就属于倒贴钱。但现在恒大总体负债大于资产,项目即便按八九十亿港元定价,都未必有人接手。

该人士同时表达看法称,按目前湾仔一带写字楼供需看,中国恒大中心转手的可能性也不大。

根据今年3月中国恒大披露的重组方案,截至2022年底该公司境内有息负债逾期额约2084亿元,商业承兑汇票逾期3263亿元,或有债务逾期1573亿元;境外有息债务1403亿元,或有债务4.09亿元。

截至2021年底,恒大总负债约1.9万亿元,总资产则不足1.7万亿元,已处于负资产状态。恒大于公告中表达了对现金流的渴求,表示未来三年将努力保持复工复产维持有序运营,但预计需要额外2500-3000亿元融资。

这对于负债累累且信用破产的恒大而言,显然是巨大的挑战。

而抄底中国恒大中心未遂的买家,亦已将目光转移至其他潜在目标身上。近期资本市场消息称,长实希望接手汇丰银行所持合景泰富、龙光两家内房企合资开发的香港鸭脷洲“凯明”项目相应债权。

凯明项目因抵押融资102亿港元,于5月份传出被银行接管。

正如巴菲特所说,以一般的价格买入一家不同寻常的公司,比以不同寻常的价格买入一家一般的公司要好得多。

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