北京这N个新生商业，为何能引领帝都商业潮流？

编者按：2023年8月23-24日，诚邀您于上海共同参与2023中国（国际）购物中心峰会，一同打开国际视野，以市场为导向释放消费潜力，激活购物中心发展的内生动力。在此之前，赢商网将推出「城市商业新生力」系列报道，聚焦近3年内开业的优秀商业项目，通过分析他们的共性与个性，“激活”商业新生与新生商业！

首都北京，作为传统与潮流的融合之地，星罗棋布地分布着各种形态的商业。据赢商网不完全统计，受疫情影响，2020年到2022年的三年间，北京新开商业项目仅24个（商业建筑面积3万㎡及以上），分布于北京11个区。

虽然前进之路并不平坦，但北京商业也顺势进入了三年的转型时期，并凭借深厚的积淀、提质升级的决心和积极的创新，不断为全国商业市场带来惊喜与生机，热门新项目层出不穷，如西单更新场、乐多港万达广场、大兴大悦春风里、首创龙湖北京丽泽天街、龙湖北京亦庄天街等项目，开业即吸引了大量关注与人气。

与此同时，在城市更新的浪潮下，诸多焕然一新的项目也为市场注入了更多活力：前身为东安市场的东安睿锦为王府井大街带来数百个独立设计师品牌及高街潮牌；首钢园·六工汇引入数家国际化、首进及特色品牌，化身城市更新代表性地标与社交互动场；由批发市场改造而来的嘻番里，打造出全国首个线下“元宇宙”主题商业；整体升级和更名后的清河万象汇屡破纪录，欲成为京西北商业旗舰；望京凯德MALL二期以40%首进北京和望京的品牌，成功升级场内原有的百货业态……

现在，2023年已过去一半，半年间北京新开业商业8个，相当于过去三年中一整年开业的平均数量，包括：被称为“青春版SKP”的DT51，中骏商管的首个创新奥莱项目西长安中骏世界城；华润万象生活首个以“商业+体育”为特色理念的万象汇产品西三旗万象汇；URF盈展在策展型商业道路上的新作THE BOX 朝外丨年轻力中心；开业首日便一举刷新石景山商业纪录的京西大悦城；千呼万唤始出来的副中心运河畔商业新地标远洋乐堤港；京北首条品质生活型商业步行街首开LONG街……令北京上半年的商业气氛十分火热。

在业内高度评价之外，部分项目本身的业绩表现也相当优秀：

• 2020年重装开业的清河万象汇，2021年销售额20亿元，全年客流近1215万人；

• 首创龙湖北京丽泽天街开业3日内销售额达2682万元，客流达25万人次；

• 龙湖北京亦庄天街开业三天总客流36万+、总销售额4600万+，超过100家品牌销售额实现全国或区域领跑；

• 西长安中骏世界城开业前3天客流超50万人次、总销售量突破3800万；

• 商业可租面积不足5万㎡的西三旗万象汇今年5月开业3天客流累计近30万人次；

• 京西大悦城在今年618开业首日取得总客流16.5万、销售额1900万，刷新石景山商业纪录……

图源：清河万象汇、西三旗万象汇、龙湖北京亦庄天街、京西大悦城

时代的浪潮依然奔涌向前，北京商业的创新和融合从未停止。以小见大，从这些新兴热门商业的生长形态中，不难看出一些共同的商业优势和趋势。

01、内容新生：首店、旗舰店不断涌现，城市更新唱大戏

过去三年，北京大力推进首店经济，撬动了大量市场新需求。同时，城市更新项目在北京新生商业中扮演了重要的角色，与其他新增商业项目一起在很大程度上弥补了北京各区域之间高品质商业供给不平衡的情况。

大兴大悦春风里是大悦城控股第二条商业产品线“大悦春风里”的首个项目，引入了多家区域首店、特色定制店、升级店，如区域首家MUJI、星巴克定制独栋花园宠物店、“京南最美菜食场”京东7FRESH七鲜超市2.0升级店、区域首家将露台影吧与酒吧创意结合的、带有床位的金逸影城，以及B1层拾趣的“大杏仁食堂”特色主题街区等，大幅提升了区域内消费者的品质生活体验。

2020年底亮相的乐多港万达广场，不仅是北京西北部首个城市微度假购物公园，也是昌平区最大商业综合体。项目开业以来，不断创新升级改造，与乐多港奇幻乐园、乐多港万豪酒店结合形成集商业、娱乐、旅游、度假、休闲于一体的全客层、广业态、多功能的立体式文商旅综合体，全面满足周边群众多维度消费需求。

图源：乐多港万达广场

由原来的五彩城焕新而来的清河万象汇，西区定位“潮流活力&新潮有趣”，覆盖运动潮流、精品超市、网红美食等各类业态，还打造了一条具有老北京特色的“万象食集”。théATRE、Starbucks Reserve、奈雪的茶、EVISU、Adidas Mega、NIKE Beacon等10个品牌为海淀区域型首店进驻，25个品牌为上清区首进。

图源：清河万象汇

由工业遗产改造而来的重要城市更新项目首钢园∙六工汇，汇聚了低密度的现代创意办公空间、复合式商业、多功能活动中心和绿色公共空间。项目以家庭及Z时代作为主力消费人群，室内体验及户外活动相结合，主打体验+展厅+餐饮的综合型消费，着力发展首店经济，其中中国首店1家、北京首店8家、京西首店14家。近一年来，首钢园∙六工汇引入了TREK、Seesaw、M stand、The woods、北平制冰厂、鳗七七&天燚等多家京西首店。

2022年初，王府井旗下首家买手制百货东安睿锦正式对外营业，它也是2020年以来王府井商圈唯一新开的商业。项目的前身是有着百年历史的东安市场，其亮相是王府井探索百货业态转型创新的重要举措，项目被定位于中高端买手集合店，集合了数百个国际一线奢侈品牌、独立设计师品牌及高街潮牌。

东安睿锦 图源：作者拍摄

龙湖北京亦庄天街是亦庄第一、北京第七座天街，也是北京培育国际消费中心建设的重点项目之一，汇聚了国内外300+优质品牌，其中区域首进品牌占比超50%，极大丰富了亦庄区域板块的商业生态，也为当地居民带来全新的社交欢聚地。

今年伊始，DT51以“青春版SKP”亮相，为亚奥商圈的消费者们带来了创新商业零售概念和优质生活消费体验，开业即火。项目不仅将大量店铺空间留给自营买手集合店，更集齐了20多个国际一线高端化妆品品牌的主力店，以及彩妆品牌HOURGLASS北京首店、CHARLOTTE TILBURY北京百货首柜等。项目还引入多家品质餐厅、咖啡、甜品、轻食简餐，以及BHG MARKET PLACE高级超市等，全时段全方位满足顾客多元餐饮消费需求。

北京DT51 图源：作者拍摄

02、场景新生：艺术、潮流、绿色、跨次元概念，助推空间创新

​作为2021年北京最出圈的商业项目之一，西单更新场不仅一经开业便吸引众多潮牌首店、概念店进驻，更打破了自然、艺术、商业的边界，通过全新的空间形态设计营造了强烈的社交氛围感、新鲜的沉浸体验感，与城市公共空间的“对话”，搭建起别具一格的多元体验新场景，创造出最当下的潮流青年生活方式。

图源：西单更新场

首创龙湖北京丽泽天街通过重新定义品牌组合，让每种业态都融入场景体验之中，并提倡空间美学与内容品牌的无感连接，使消费者在不同角色之间自由切换，让购物体验更具场景体验感，也构成其独有的品牌气质。同时，丽泽天街也在探索商业与艺术的碰撞，以此来创新都市生活方式场景，比如与泡泡玛特合作打造了LABUBU精灵艺术系列全国首展。

图源：首创龙湖北京丽泽天街

龙湖北京亦庄天街围绕“自在生活新空间”的定位，从“自然感”“自在地”的关键词中充分诠释质感品质的自在生活方式。项目在户外打造了1000㎡的兴海花园Joy Garden，涵盖儿童乐园、向心性多功能广场、林下空间等主题区域。在场内引入岛屿、森林等自然元素，营造城市绿洲的氛围，提升顾客的游逛体验，让消费者与空间自然产生连接。

图源：龙湖北京亦庄天街

2022年2月，位于海淀区六道口、由批发市场改造而成的嘻番里正式亮相。嘻番里前身是有30年历史的五道口服装市场，首创郎园于2021年接手该项目并改造为全国首个线下“元宇宙”主题商业，商业模式从传统的服装鞋帽批发零售，摇身变为可以“边玩游戏边逛”的沉浸式主题商场，包含角色扮演、中古市集、手办潮玩、Vintage饰品、猫咖、AR游戏、剧本杀、桌游、脱口秀、动漫、电竞、Livehouse、主题小酒馆等丰富的业态场景。

图源：嘻番里

今年5月底，盈展集团打造的第二个策展型、非标商业THE BOX朝外丨年轻力中心初亮相，试营业一周期间日均客流量达3万人次。该项目的前身是昆泰商场，在原商场基础上进行改造后，延续TX淮海的工业、简约风，包括滑板街、篮球公园、盒市大街等七部分，覆盖创新零售、艺术展览、智能科技、娱乐体验等场景功能。

THE BOX朝外｜年轻力中心 图源：作者拍摄

03、运营新生：新模式、重社交、频升级

赢商tech—城市商业地图显示，在北京近三年的新生商业中，有一半的运营级次（综合项目在营门店品牌级次指数、租金指数、客流指数3大指标进行量化评估而得）在7分以上，其中还有4个项目在8分以上。

令人欣慰的表现背后，是这些商业项目在运营模式上的不断创新：

西单更新场将原有总建面4.3万㎡低端商业减量提升为绿地与商业结合的复合功能综合体，提供1.12万㎡城市森林绿地及6000㎡高品质潮流商业，转换为西单商圈新的活力增长点，实现了城市价值、休闲价值、人本价值多维度价值再造。去年，西单更新场获得北京城市更新“最佳实践”奖。

首创龙湖北京丽泽天街开业两年多以来，成功地将项目定位从亮相初期的“都市乐享舞台”提升为“都市高品质格调生活中心”，围绕“引领区域时尚、打造高品质生活方式、满足悦己的情绪价值”三个核心价值观，寻求更有共鸣的蜕变。

西长安中骏世界城打造“线上&线下24小时不打烊”的双线融合模式，将购物中心内容优选和奥莱零售热门精选相结合，在筹开期便上线小程序，通过线上线下双平台驱动，高效赋能会员服务价值，通过“选品、编辑和推荐”融合线下特色体验场景以及线上高效营销服务功能，真正做到“好而不贵”。

图源：西长安中骏世界城

京西大悦城以全方位深度运营为支持，打造多元目的地组合的“京西俱乐部文化”，利用骑行驿站、云中花园、下沉广场等户外场景，创设和运营契合京西运动活力场调性的屋顶清风瑜伽club、京西骑行俱乐部、京西露营徒步圈等主题活动社群。

图源：京西大悦城

从这些新生商业代表身上不难看到，它们身上最独特的亮点，也与近几年兴起并逐渐风靡的热点趋势高度重合：

• 首店经济高歌猛进，主题店、旗舰店齐上阵。每一个新晋的热门项目都要搭配数个足够重量级、有特色的首店品牌，并在后续的运营中持续引入具有话题性和吸引力的品牌。

• Z时代消费力得到重视，次元文化走入大众视野。“年轻力”概念被反复提及，面向垂类客群与圈层，更多跨次元、泛次元的品牌开进购物中心。

• 小体量，大声量。西单更新场、东安睿锦等新入市的小体量项目，凭借特有的运营方式和吸客优势，做到“小而美而精”。

• 模糊室内外界限，健康生活方式被大力推崇。项目室内融入大量绿意设计，户外品牌加速扩张，营造更多复合空间和日常休闲活动娱乐场景，探索商业与自然、生长、活力的关系。

商业空间应该是不断更新与进化的有机体。乘势而来，蓬勃向上，是这些代表性商业项目获得行业与消费者高度认可的重要原因。

据赢商网不完全统计，今年下半年，北京还将迎来15个购物中心开业。届时，将有更多商业新生力进一步激活帝都整体商业版图。