地产项目流拍成常态：世茂深港国际中心、合肥宝能城、重庆佳程广场…

​文/乐居财经 许淑敏

停工的世茂深港国际中心，现场几具吊塔高高伫立着，伸着长长的臂膀，部分建材静静地躺在地上，无人问津。

顶着“中国第一高楼”的光环，它一直备受关注，但最近被摆上了拍卖台，却遭受了出人意料的冷清。

“31085人围观，718人关注提醒，0人报名”，京东拍卖网站上，这一行数据很是显眼，世茂深港国际中心没有逃过流拍的结局。后续，这项资产或将继续依靠打折，来试探自己的市场估值。

买家对于接手超百亿的项目仍有顾虑，不仅本身需要强劲的资金实力以及运营实力，而且需要处理背后复杂的债权关系，因此更多选择观望。

当前大宗交易的市场上，摆在货架上的资产数不胜数，可供选择的优质资产并不少。

自今年以来，市场供不应求，但司法拍卖网上，关于土地、商办资产、酒店等各类资产流拍迹象明显，包括合肥宝能城、长风公寓项目等多个项目，均因无人报价而流拍。甚至有的项目，多次折价出让，也无法顺利出售。

乐居财经统计获悉，今年以来，已有43项资产流拍，这些资产的起拍价，合计超过了482亿元。

而多次折价之后，能够出售的资产，接盘者也多有国资背景，似乎有兜底的意味。

流拍成常态

评估价163.05亿元、起拍价130.44亿元，世茂深港国际中心为近年来司法拍卖最大估值的资产。

八折的优惠力度，显然没有打动各方资本。最终还是因为无人出价而流拍。

此次拍卖的资产为深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物，即世茂深港国际中心相关楼宇。

该项目为世茂于2017年以底价239.43亿元竞得的地块，整体占地面积32.19万㎡，计容面积约136万㎡，总投资额达500亿元。

拿地5年多，后续由于世茂陷入资金困境，无力继续维持工程建设，如今项目已停工一年多时间。据披露，12宗地仅有6宗地动过工。

另一边，世茂所借信托贷款也无法按时兑付。于2022年2月，世茂及中信信托宣布剩余的57亿资金遇到兑付困难，当年底，中信信托通过法院查封了世茂深港国际中心项目资产。

超百亿的项目，需要强劲的资金实力以及运营实力，能够接盘的对象本就少，再加上背后复杂的债权关系，更让所剩无几的接盘者望而却步。

流拍也是意料之中。自今年以来，司法拍卖网上，关于土地、商办资产、酒店等各类资产流拍迹象明显，不管体量大小，市场对于该类资产，均保持着谨慎态度。

流动性逆境资金困境的宝能系，也不断寻求资产出售，但无奈市场冷淡，流拍为常态。

上个月，合肥宝能城部分资产摆上货架，包括住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用权及地上建筑物，总起拍价50.78亿元。该项目曾计划建成安徽第一高楼，同样有着打造地标的想法。

不仅仅大体量项目流拍，年初深圳南山宝能城花园47套房源公开竞拍，均因无人出价而流拍。虽然房源起拍总价为评估价的85折，比市场上多数房源优惠，但依然无人出手。

当前市场上转让资产的一方，以信托、银行、AMC等主体为主，大部分资产为违约企业的抵押债权。

上述的世茂深港国际中心进行拍卖，是因为世茂无法按时偿还中信信托的债务，合肥宝能城的拍卖，是因为宝能拖欠了民生信托的借款，而南山宝能城花园则是因为宝能与平安银行的债务纠纷而被强制拍卖。

像是金谷信托，最近也频频出现于拍卖市场。6月20日，金谷·汇银73号单一资金信托的信托受益权因无人出价流拍，抵押人为上海叁生资管。

该信托计划，底层资产为长风公寓项目。其中涉及金谷信托与渝康地产（协信远创旗下公司）的交易，当时金谷信托大股东中国信达上海分公司拿出11亿元，用于金谷信托受让渝康地产持有的上海叁生资管100%股权，信托期限5年。

但2020年，渝康地产开始拖欠当期股权维持费，金谷信托便将渝康地产等方诉至法院。

而前段时间，金谷信托上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，项目抵押物包括北京万柳书院的75套住宅，引发了一番热议。

截止目前，拍卖结果仍未出，亦有流拍可能性。

诸如此类的事件并不少，作为四大AMC之一的中国信达，擅长处置不良资产，对这样的经历也已然见怪不怪。

中国信达所处置的资产，亦有流拍现象。6月27日，中国信达安徽分公司对安徽省恒泰地产债权项目因无人竞价而流拍。

据了解，本次拟处置的关于合肥泰利美术装饰、安徽鑫灏达贸易等2户对安徽省恒泰地产不良债权收购暨重组项目债权资产，债务人主要分布在安徽、广东等地区。至处置基准日2023年3月31日，标的资产总额为3.99亿元，其中重组债务3.01亿元。

此外，今年1月，中国信达香港对CBD Aether Center Ltd.的债权拍卖已流拍，拍卖起价19亿元。

而债权项下主要担保措施包括Aether Limited（香港以太）51%股权质押，主要资产为北京以太广场在建工程项目。

买方市场

地产行业步入调整期，不少房企资金困顿，债务违约也成了家常便饭，担保、抵押的资产被拍卖也越来越多。

市场供过于求，买方急着出手，而卖方想多观望，因此频繁出现资产流拍，甚至多次流拍的现象。

尽管有的资产多次折价，但仍然难以出手。

前述提及的长风公寓项目，已经三次流拍，起拍价格也从最早的11.7亿元，降至10亿元，再到如今的9亿元。

像是重庆栩宽公司及重庆铁兴公司共同开发的在建工程（重庆佳程广场），也经历了两次流拍，首拍起拍价约19.38亿元，二拍起拍价降至15.50亿元。

最近进行第三次挂牌，起拍价已降至12.40亿元，与首拍价格相差近7亿。折价力度这么大，市场依然不看好。

宁夏浩海桃园民族养老产业公司持有的宁夏桃园医养康养产业园在建工程项目，也是经历了三次流拍。

该康养项目前两次的起拍价分别为6.6亿、5.8亿，但此次拍卖由于项目资金投入增多，因此价格上调至8.8亿，依旧流拍。

另外，也有一些破产公司进行资产公开拍卖，也是以流拍告终。福建博美诗邦地产清算组于6月24日第三次进行资产拍卖，起价仅为4174.72万元，累计下降幅度达到36%，还是无人出价。

这些资产多次流拍的原因，也都大同小异。一方面在于拍卖资产的负债问题，买方需要承担一定的风险。

比如宁夏桃园医养康养产业园“资金缺口”问题无法忽视，该项目是“宁夏首例获得中国银行宁夏分行3亿元贷款授信的医养融合型养老项目”，而这笔贷款，加上利息总额超过3.225亿元。

而沈阳中街商业城两次拍卖也都没能成交，虽然起拍价下降了约2.3亿元，但该等让利并没有太吸引买家。

他们的顾虑在于，作为沈阳中街商业城的所有方，沈阳商业城本身面临诸多问题。尽管沈阳中街商业城仍在正常营业，但由于债务逾期风险较高，沈阳商业城未来仍将持续面临诉讼、仲裁、资产被冻结、查封等不确定事项。

另一方面原因在于，拍卖资产需承担较高的税费。

南山宝能城花园47套房源未能成功拍卖，价格有一定优势，原产权人承担的相关税、费，由买受人垫付，这笔资金并不小。

据悉，法拍房一般按照报税价的10%计算税费，包括契税1.5%至3%，土地转让费1%，印花税0.1%，个人所得税1%等等。

在拍卖公告中，也在强调“本标的需垫付的税费可能较高，竞买人须自行向相关部门核实，并谨慎参拍”。

更为重要的是，此类房源能否顺利拿到房产证，也是需要考虑的问题。

此前南京市建邺区富春江东街129号公寓楼（146套）整体拍卖首拍也是流拍，起拍价12.58亿元。

根据出让公告，标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费等均按国家及当地主管部门规定由相应主体承担。

兜底接盘者

商人逐利，如若让利到一定程度，总能找到接手资产的人。

之前“深圳最贵法拍房”流拍的消息一度刷屏。5月，恒裕滨城二期一套房源流拍，面积278.58平米，估值约1.07亿元，折合单价34.84万元/平方米。而流拍的主要原因，是因为该房源与市场评估价30万元/平方米差别不大。

随之这套法拍房起拍价下调约3800万元，最终在第三次拍卖当中，吸引了三位买家，最后以7598万元总价成交，折合单价约27.3万元/平方米。

买家观望，只为了更大的优惠力度。

不过，恒裕滨城房源让利能够出售，跟豪宅市场的属性相关。保值、增值的豪宅，确实能吸引更多买家。

而大宗的商办资产、住宅项目，即便让利也吸引不了太多买家。

近期，降价后能够成功拍出的项目，接盘的一方，大多为国资背景，更像是兜底的存在。

6月21日，武汉临空港网谷地产确认将接手奥山汉口澎湃城项目，代价为4亿元重整投资价款 不低于2.9亿元复工续建资金。

奥山汉口澎湃城项目由武汉奥山圣宏置业有限公司投资开发，该项目公司资金链断裂已有一段时间，奥山汉口澎湃城也因此“烂尾”。

奥山圣宏也进行破产重整阶段，其资产拍卖已流拍四次，起拍价从9亿降到4亿，仍无人问津。

最终由武汉临空港网谷地产接手，该公司为武汉临空港经济技术开发区服务业发展投资集团旗下公司，背后为武汉市东西湖区国资委。

而广州松日总部大楼也是在三次挂牌出售后才得以成交，最后接盘的也是国资背景的广州高新区投资集团。

广州高新区投资集团于拍卖前6天注册了广州开发区揽新投资有限公司，明显是为了接盘项目为成立。

该大楼成交价约13.12亿元，较首拍20.5亿元直接降了7.38亿元，力度不小。

该项目原计划打造成为广州东部区域地标建筑，松日总部大楼规划高度195米，后因富大地产资金链断裂而停工。

要知道，富大地产为松日资讯有限公司（香港）旗下子公司，实际控制人为高银金融主席潘苏通。而潘苏通陷入资金危机已有多年，那些年在内地所计划打造的高楼，纷纷烂尾。

这些烂尾项目，背后涉及的权责复杂，资金需求较大，盘活并不容易。而国资背景的企业，有底气与实力，对此进行资产盘活。