卷卷卷的深圳商业，这些新商场为何能开挂！

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|黄土兰

图片来源|赢商网、项目官方

​2023年8月23-24日，诚邀您于上海共同参与2023中国（国际）购物中心峰会，一同打开国际视野，以市场为导向释放消费潜力，激活购物中心发展的内生动力。在此之前，赢商网将推出「城市商业新生力」系列报道，聚焦近3年内开业的优秀商业项目，通过分析他们的共性与个性，“激活”商业新生与新生商业！​

此篇为第12篇，“城市商业新生力”之深圳。

据赢商网不完全统计，近三年（2020-2022年），深圳开业的商业项目共50个，总体量接近391.26，其中2020年13个，商业体量约为86.26万平方米；2021年22个>万平方米，年度新增存量商业总体量达到197万平方米；以及2022年15个，年度新增存量商业体量约108万平方米。

过去三年，面临着疫情巨大的考验与挑战，深圳商业仍有不少亮色，福田、罗湖、龙岗、宝安多区域均迎来了打破原有商业格局的新作。这批入市的新秀中不乏重量级旗舰商业、定位新颖型商业、沉浸式文旅型商业等，而且这批项目整体表现超乎预期：

如，这里面有以场景或特别设计出圈的，如中洲湾、龙岗万达广场、万象食家，万象前海等，以龙岗万达广场为例，开业5天其客流达100.32万，总销售1.1亿元；开业三个月，总客流突破800万，总销售额达6.5亿。

有文商旅商业的代表欢乐港湾，2021年累计营业额近5亿元，全年累计接待1400多万人次。今年五一假期，该项目累计接待人数超50.1万，单日接待游客人数连续5天排全市景区第一。

也有知名企业首进深圳的代表如深圳天河城、仁恒梦中心、杉杉奥莱等。以深圳天河城为例，开业率近90%，超100品牌进驻，区域首驻品牌占比超过40%，实现营业“开门红”。

上述可见，近三年深圳商业成绩和表现上依然瞩目。为此，赢商网复盘了这批新秀商业中代表性项目，通过分析业绩背后的运营打法、品牌业态组合及空间场景等，以期为城市商业提供一定借鉴参考之处。

品牌内容

首店经济强劲、旗舰店/潮牌亮眼

近几年，深圳持续加码首店经济。据赢商大数据显示，2020年深圳代表性商场引进首店品牌97家，2021年深圳共开出品牌首店270家，而2022年深圳新开首店品牌共321家，同比上升18.8%。

可见，深圳首店经济发展愈发强劲。期间，新开商业的首店更是看点十足，提升商圈聚客效应同时，进一步释放城市消费潜力。

• 作为深圳北部商业标杆项目之一的壹方天地，伴随着C区（龙华壹方城）、D区开业，集结超1000个国内外知名品牌，进入60方集群合围运营新阶段。项目引进了meland club龙华首店、iFLY风洞飞行体验店中国首店、综合运动娱乐中心朗玩深圳首店、V5 SPORTS华南首店、陈露国际冰上中心龙华首店、FlowLife深圳首店等特色首店，成为深圳超人气潮流打卡地。

• 

• 而作为华润置地“生活美学”概念购物中心的首作万象前海，定位大都会“生活美学”，开业就吸引了220+家品牌进驻，其中43家为深圳首店，包含了LABELHOOD蕾虎深圳首店、ROARINGWILD前海特别概念店、OPICLOTH.全国首家实体店等设计师/买手潮牌，Dr.Wong、HOKA深圳首家品牌直营店、单板滑雪极限运动品牌NOBADAY等生活方式品牌。此外，还引进了清莱湾全国首店、炳胜私厨深圳首店、尽膳口福深圳首店、ALAN’s Tori深圳首店等品质餐饮。

• 

• 不走寻常路，选择聚焦潮流文化、潮流艺术领域的中洲湾，招揽了日本最大连锁书店品牌TSUTAYA BOOKSTORE茑屋书店华南首店以及国际艺术团队teamLab打造的内地首座“teamLab 共创！未来园”，还引入了潮玩集合店MMC中国旗舰店、寰映影城深圳首店、shu uemura全国旗舰店、中国独立设计师品牌买手店栋梁的华南首店，深圳首家来自洛杉矶街头的潮牌UNDEFEATED、本土原创街头服饰先行者ROARINGWILD概念店，本土原创设计师品牌Unawares华南首店，以差异化的内容在深圳商业中突围，并提升了区域的时尚度与潮流感。

• 作为华侨城重磅推出的全新一代文旅示范作品欢乐港湾，引进了“中国最美书店”钟书阁深圳首店、首家米其林餐饮集合主题街区、“影院+餐饮+酒吧”多业态综合体IPIC电影中心首店、smart 体验店深圳首店、NuBond（纽带）LIVEHOUSE、大众ID.Stroe X华南旗舰店、黑牛の店（深圳首店）等全新业态的大店首店，焕新了深圳人“NEW LOHAS新乐活主义”商业体验，收割一波区域流量。

场景体验

社交属性凸显，艺术、潮流、绿色成关键词

近年来，购物中心空间场景设计已然颠覆了传统零售的场景，社交属性进一步凸显，不少新商业体以艺术、绿色、潮流等元素打造沉浸式的体验，为城市带来全新商业体验的同时，也形成了项目独有的亮点和价值。

• 作为深圳首个保存工业遗存的购物中心，深圳天河城融合现代购物中心与工业遗存特色，以啤酒为主题，打造约1.4万㎡的金啤坊，成为集公共文化艺术展示、市民休闲娱乐、数字创意产业孵化等为一体的城市文化新地标。

• 延续“融入自然、享受自然”的理念，欢乐港湾力求将滨海自然景观带与公园、生态与商业完美融合，以“湾区之光”摩天轮与东西岸商业街区，共同构筑一个都市公园式微度假滨海商业体验。

• 在场景营造方面，中洲湾与teamLab团队合作的三处新媒体永久性艺术装置：东下沉广场的大型「瀑布」艺术景观，首层主入口的数字瀑布以及L3层的不规则立方体包裹的“繁花”主题长廊通道，构筑了一个超级艺术体验场和社交空间。

• 区别于传统购物中心，万象食家的整体设计处处可彰显生活的美感。一览无余的一整面玻璃幕墙，视觉冲击力十足的挑高中庭及三个重叠错开的漂浮盒子……游走其中，全新的逛MALL体验油然而生。

• 30.5万㎡的深圳龙岗万达广场，作为第四代万达广场首发之作，打造了77.77米长的玻璃栈道鹊桥、30米世界最高室内扶梯、L6层结合夜经济的2500平方米巨型天幕等吸睛点。整个商场也在多个空间设有“小打卡点位”，充满“科技”元素，创造多样可变的空间。

• 围绕着“新美学”主义打造的万象前海，通过前海之翼、微风峡谷、片山正通设计的三大垂直空间，打造了独属于前海诗意的美学生活空间。

营销内容新颖

年轻力、圈层化、多元化

新秀商业能在一众项目中脱颖而出，不仅因为项目品牌组合新意吸睛、场景出彩，营销内容更是可圈可点。不管是日常活动策划上，或是节假日经济、夜经济等探索上，都离不开从深度运营的角度出发，洞察消费需求同时，圈层化、精细化以及多样化地创新营销模式，助力客流、营收实现双增长。

• 龙岗万达广场自开业以来，善于打造高频潮趣活动渗透年轻消费圈层，比如，以音乐节、快闪、主题展、汉服走秀巡游、明星见面会等营销方式迅速出圈，吸引大批消费者前往打卡。同时，抢抓捉住节日经济，通过品牌联动等方式，开展各类特色活动，为消费者带来多重福利，释放假期消费潜能，激发周边消费活力。

• 

• 龙华壹方天地在营运上多点发力，以多样化的创新营销活动成功破圈。如联合多家汽车、餐饮品牌举办车尾箱夜市集活动；联动场内的运动体验品牌开展花样滑冰赛、冲浪比赛、攀岩比赛等赛事活动等等，为都市青年提供所需要的情绪价值。又如，近期举办的西甲俱乐部主题展中国首展，以「燃聚西甲」为主题，让球迷朋友们近距离感受西甲百年文化魅力，还可体验各种互动游戏等。

• 

• 立志要打造“深圳东部潮流梦想力中心”的仁恒梦中心，开业期间联合顶流潮玩IP、创意机构打造了“就是敢玩”的潮流时尚活动，带来跨界潮流、IP首展、音乐嘉年华、创意市集等系列内容，兼具城市话题和社交关注度，引发年轻人共鸣。此外，该商场还携手国内知名先锋音乐机构“飞行计划”带来三场燃炸全场的先锋电音派对，为深圳青年人带来“燥热嗨夜”。

• 

• 而万象前海开业时则是与HOW美术馆联手打造为期9个月的年度艺术计划——未来主义审美，呈现“未来美学”、“未来新世界”、“未来时光机”三大主题，每期持续3个月，分布于16个室内空间、微峡谷和B2美术馆，为消费者提供了超前视觉的城市美学盛宴。

• 中航城君尚购物中心自2020年天虹接手运营以来，展现了全新的品牌形象，还打造了深圳首个垂直巨幕裸眼3D、世界级潮宠IP“PETS ROCK”深圳首展，成为全新的“潮燃”新地标；值得一提的是，2021年启动了首届潮玩文化节敢潮计划，通过最新潮最火热的活动拥抱年轻Z世代，今年的敢潮计划3.0更是联动了麦田城市音乐节，为城市潮流青年献上了一场独立、前卫、多元的视听盛宴。

• ​

除上述新秀商业外，一些存量商业营销也可圈可点。如今年以来，位于福田CBD商圈的卓悦中心的“唤醒咖啡节”、深业上城的“A/W 2023深圳时装周”、第二届「chill上城逛公园」及深圳首届膨胀面包节、NEED潮流时尚市集等活动、福田COCOPark的草莓TOWN音乐节、万象天地的“北非游牧”主题展、龙岗万科广场GALA的“第三届公共城事节”、深圳湾万象城的“冰淇淋主题庄园ICE CREAM BAY”……系列精彩主题营销活动给人们带来趣味十足的新奇体验同时，也进一步释放了消费潜力，助力深圳打造国际消费中心城市。

​— —

当下同质化严重、日趋饱和的深圳商圈内，大多商业体处于紧绷的竞争状态，新商业体出圈极为不容易。

上述商业新秀，不管是从品牌布局、空间内容的塑造，还是在主题化的场景营销上，无一不在“求同存异”的道路上寻找到各自发展的方向，以创新构建自身的差异化竞争优势，力争破圈生长。

如今，深圳商圈蝶变仍在持续。据赢商大数据不完全统计，2023年深圳将迎来十余个新项目入市，其中不乏深圳湾睿印RAIL IN、百佳华佳漾汇、京基KK TIME、前海壹方汇等大型资深商管企业的重磅最新力作。以已开业项目为例，由万科和深圳地铁合作打造的深圳湾睿印RAIL IN引进了「方所」全国首家城市文化客厅概念店、SHANG XIA上下精品店等，还带来了最美地铁换乘通道；百佳华全新旗舰产品-佳漾汇打造了24小时深夜娱乐中心“佳华啷街”、屋顶chill十足的新型社交场景，成为深圳西部又一实力商业新秀。

叠加现有存量商业的持续焕新，深圳商业正在进入全面提速期，竞争亦将更激烈。内卷严重的深圳商业，未来还会有哪些商业新秀实现突围？又将带来哪些新玩法？赢商网将持续关注。