仲量联行：2022年深圳优质零售商业租金同比下降4.8%

仲量联行近日发布深圳市场年度房地产报告显示，2022年整体消费市场较2021年疲弱，深圳商场整体空置率有所上升，新开商场较多，但多数难达到满铺开业，拉高了全市优质商业物业整体空置率。

连锁品牌“门店”收缩明显

2022年，受居民消费意愿降低与防疫措施收紧影响，尽管深圳消费市场展现了一定的韧性，但整体表现较2021年相对疲弱，1-11月，深圳社会零售商品销售总额同比增长仅2.3%。尤其是进入下半年以来，面对实体零售客流量下滑、成本上升造成的效益不佳，一些连锁品牌零售商接连缩减线下销售网点规模、关停经营不及预期的门店。

关注各细分业态，餐饮行业整体受到疫情管控影响较大，堂食消费与相关租赁需求均有待进一步恢复。轻食餐饮类凭借其对线上消费的高适应性和强社交属性，在当下经济周期保持热度不减并获得资本加持，成为餐饮业态中的一抹亮色。2022年，咖啡茶饮、中式简餐、面包甜点位列全市餐饮类子业态租赁成交数量的前三位。三者合计租赁成交占餐饮行业整体租赁成交数量的比例同比增长近10个百分点，达到50%以上。服饰业态整体受大众消费模式转变影响，利润率下滑导致租赁需求有所缩减。

户外运动兴起，运动品类门店拓展迅猛

然而，随着滑板、滑雪、露营等户外运动逐渐成为潮流生活方式，周边装备销售额顺势大涨，Descente、Aigle等户外运动品牌纷纷加速门店扩张。2022年运动品类占服饰类租赁成交数量比例上升至17%，为增幅最为明显的子业态。

为了吸引客流并快速填补空置，不少商场积极引入体验类消费场景。例如，更多专注于室内蹦极、室内滑板等专业运动的中大型场馆入驻优质购物中心，吸引各年龄层消费者之余，有效帮助商场去化。自助游戏厅、便利美容美发、快餐小吃等平价消费品类则填补了小面积的空铺。

部分新开商场开业率不理想

2022年全市共迎来7个优质零售项目入市，新增供应约56万平方米，其中包括美国铁狮门及新加坡仁恒置地在深圳的首个商业项目。市场整体租赁需求不振的背景下，部分新项目开业率较为不理想。以四季度新开业的四家商场为例，平均开业率较2021年同期新入市项目下降超过4个百分点。截至四季度末，全市空置率同比上升0.6个百分点至3.2%，为近四年来最高值，但仍远低于其他三个一线城市。

租金方面，尽管核心商圈的优质项目依旧凭借优越的区位和坚实的运营实力保持租金水平相对平稳，但由于持续的空置压力软化业主信心、零售商承租能力有所下滑，大部分业主选择调低租金以维持入驻率。因此，截至四季度末全市租金同比下降4.8%。

展望2023年，随着防疫措施调整、香港内地恢复正常通关，区域内外人员出行和经济活动的有序恢复将显著带动商场客流回升，预计2023年深圳商业活动将渐回正轨。