调节资产架构，首创钜大脱离“差生”队伍

撰文/龚丽欣

首创钜大结束了为期五年的亏损。

8月28日晚间，首创钜大披露了2023年的中期财报，上半年录得收入约为人民币6.25亿元，同比增加36%；经营溢利约为人民币1.356亿元，增长202%；公司拥有人应占净利润为8713.5万元，而去年同期为亏损1.16亿元。

实际上，自2016年开始，首创钜大的净利润便展现出持续下挫的态势，甚至于2018年至2022年期间出现了连续亏损。

从此次披露的中期成绩单来看，这个奥特莱斯运营商终于脱离了“差生”的队伍，也为筹备发行基础设施公募REITs提供底气。

模式之辩

首创钜大并非中国奥特莱斯的“第一人”，但也是这个行业当中跑的最快的那一批。该公司前身是2011年成立的首创置业商业地产发展事业部，2014年正式借壳上市。

过去那些年，首创钜大一以贯之的商业模式是“物业发展+投资物业运营”，在收入结构当中，物业开发销售收入占据了大部分的业绩份额。

通过销售收入反哺商业运营，这种模式在很大程度上助力了首创钜大跑马圈地和弯道超车。

数据显示，截至2022年末，旗下已经包含15座自持的奥莱项目，涉及北京、杭州、西安、郑州、合肥以及济南与武汉。

但最新披露的财报来看，今年上半年，首创钜大接连将济南及武汉项目公司的100%股权及股东贷款出售给了首创城发，剩余持有项目13个。

但是以物业销售支撑业绩并非长久之计，作为奥特莱斯运营商，商业项目运营管理才是重中之重。

紧随着与首创置业不竞争契据的调整，以及首创钜大销售物业不断减少，该公司收入及利润均受到较大影响。

数据显示，2018年年末，首创钜大录得收入12.25亿元，其中物业开发收入占比64.73%，达到7.93亿元，投资物业开发及运营收入仅3.51亿元，占比28.65%。

从2023年上半年情况看，该公司录得收入约为人民币6.25亿元，同比增加36%，其中，投资物业开发及运营收入达到4.64亿元，占比提升至74.24%，而物业开发收入仅4989.1万元，商品存货销售收入1.12亿元。

显然，业务结构调整之后，首创钜大的角色不断从商业开发商转向商业运营商。

但转型不易，在行业下行、疫情防控等叠加因素影响下，企业利润亦接连下挫。数据显示，2016年以来，首创钜大净利润便出现持续下滑，2018年开始更是出现了连续五年的亏损，直至2023年中期才正式结束了亏损态势。

报告期内，首创钜大录得经营溢利约为人民币1.356亿元，增长202%；期间净利润约为人民币9007.9万元，而2022年同期为1.17亿元；公司拥有人应占净利润为8713.5万元，去年同期为亏损1.16亿元。

该公司在公告中强调，实现扭亏为盈的主要原因为本期物业评估增值对净利润的贡献较上年同期增加约人民币2.67亿元，其中主要为持有待售的武汉和济南项目的物业评估增值及奥莱业务销售额增加，以致奥莱毛利相比于上年同期增加约人民币9000万元。

不过，即便公司利润跨过了“及格线”，首创钜大仍需进一步加强盈利水平。

从毛利率情况来看，上半年约为33%，较2022年同期重述后的42%降低9个百分点，其中，投资物业发展及营运的毛利率为60%，但物业发展的毛利率为–185%，受此拖累，公司整体毛利率出现较大降幅。

由重转轻

一直以来，首创钜大偏重项目自持，大量投入和沉淀不可避免会给企业带来沉重的压力。

数据显示，自2018年以来，首创钜大总负债从120.96亿元增至2022年的154.17亿元，净资本负债率同步持续攀升，近五年分别为90%、134%、176%、208%、244%。

受上半年保留溢利增加以及债务净额减少影响，该公司净资本负债比例较去年末下降9个百分点至235%，整体仍旧处于较高水平。

截至2023年中期，该公司总负债进一步攀升至168.07亿元，有息负债总额较去年末增长7.44%至127.95亿元，期末现金及现金等价物及受限制现金仅有22.07亿元。

对首创钜大而言，调节资产架构，发力轻资产，或许是改善债务压力的重要方式。

早在在今年3月份发布的2022年年报当中，首创钜大便曾透露过“减压”的信号，彼时，该公司便强调，要推进轻资产布局战略，采取管理输出、整体租赁、股权合作等方式实现轻资产项目落地。

此次披露的中报，该公司继续表示，要稳健推进轻资产战略布局，实现商管能力和品牌资源的输出。

与此同时，在由重转轻的业务布局方面，公司更是提出了新的思路：全力推进消费基础设施REITs发行工作研究，以期进一步打通“投、融、管、退”全链条能力，逐步实现资产由重变轻、由轻变精的转变。

观点新媒体了解到，自3月份监管部门首次文件明示要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，随后的5月初，北京恒盛华星投资管理有限公司便发布公告，公司拟发行基础设施公募REITs。

北京恒盛华星投资管理有限公司是首创钜大有限公司全资子公司，此次计划发行的基础设施公募REITs将以奥特莱斯为底层资产。

6月28日，首创钜大发布公告称，提前终止中联首创证券-首创钜大奥特莱斯二期资产支持专项计划。针对此次资产支持专项计划的提前终止，外界纷纷猜测，或为发行公募REITs进行铺路。

对首创钜大而言，资产“减重”也是债务“减负”的重要一环，而发行公募REITs不仅能够助力打通全链条资管能力、获取优质资金，更能进一步盘活存量商业项目，提升购物中心的运营效率，推动重资产向轻资产的转型。

要成功链接优质资本，意味着装入公募REITs的底层资产要更加优质，此次中期财报并未明确披露首创钜大旗下奥特莱斯项目的具体经营情况。

不过该公司提到，2023年上半年，得益于经济的复苏于消费预期的拉动，首创钜大完成奥莱营业额人民币53.18亿元，较去年同期提升42%；实现客流2695万人次，较去年同期相比增长34%。