首创城发接盘 首创钜大近20亿剥离两家奥特莱斯与REITs权衡

首创钜大的重资产奥特莱斯项目，似乎有了新方向。

7月10日晚，首创钜大披露公告称，拟以19.86亿元的价格出售旗下济南及武汉奥特莱斯项目。

“出售事项为集团实现该等目标物业价值的良机，而该集团将借该等出售事项得以变现于该等目标公司的投资，以偿还集团结欠的部分未偿还外部债务，预期该等出售事项将为该集团带来约人民币2.61亿元的会计收益。”

在首创钜大的公告中不难看出，将两宗奥莱项目进行转让，所得款项可以用于偿还集团结欠的部分未偿还债务，而总负债也将减少。

值得注意的是，观点新媒体穿透两位买家公司后得知，买方均为首创钜大控股股东——首创城市发展集团的间接全资附属公司。

母公司“接盘”

在出售合同中，首创钜大旗下多家全资附属公司拟向济南首城商业管理有限公司及武汉市首城商业管理有限公司分别出售了济南及武汉项目公司的100%股权及股东贷款。

具体来看，两个买方的股东均为北京首创商业管理有限公司，且持股100%，而北京首创商业管理则由北京首创城市发展有限公司100%持有。

因此，两宗奥莱项目事实上是由首创钜大的关联方及股东完成了接盘。

事实上，首创钜大此时选择变卖手中资产，市场并没有感到特别意外，原因之一已体现在此前2022年年报的数据中。

截至2022年末，首创钜大总负债154.17亿元，净资产负债比率为244%，较上年末的208%上涨近40个百分点；有息债务本金共约119.09亿元，其中约89%为非流动部分。

流动负债中，包括合共人民币13.14亿元的流动银行借款，须于自年末起计一年内偿还。截至期末首创钜大现金及现金等价物人民币仅有11.38亿元，资金略显紧张。

在观点新媒体此前的报道中也提及，自2019年以来，首创钜大总负债从125.2亿元增至2022年的154.17亿元，净资本负债率同步持续攀升，2022年已达到244%。

而在负债率不断上升的同时，首创钜大没有停下扩张的脚步。截至2022年末，旗下已经包含15座自持的奥莱项目，涉及北京、杭州、西安、郑州、合肥以及济南与武汉。

就这两宗出售项目披露的情况来看，济南奥特莱斯项目于2019年1月开业，总地盘面积约为11.49万平方米，总建筑面积约11.62万平方米。项目拥有324间零售店，可租赁面积约5.16万平方米，并有约1408个停车位。

首创钜大目前持有奥莱项目汇总

数据来源：企业公告、观点指数整理

而武汉奥特莱斯项目晚一年开业，总地盘面积略小于济南，约为8.97万平方米，总建筑面积约9.5万平方米。项目拥有292间零售店，可租赁面积约4.8万平方米，并有约1267个停车位。

对比首创钜大目前仍然持有的13宗项目，济南项目地盘面积排在第二位，建筑面积相对靠前，项目体量较大。

资料显示，济南首创奥特莱斯开业前三天客流约合30万人次、营业额5000万元，于首年即实现了近10亿元营业额；武汉项目建筑面积也超过了10万平方米，于2022年，项目营收8216.2万元，净利润达到1851.4万元，较2021年上升260.96%。

两宗项目开业时长4-5年，对比昆山湖州等早期开业项目来说，更具优势。

对于首创钜大来说，济南与武汉项目目前不存在大幅业绩压力，选择出售这两宗项目，又与7月初终止的奥特莱斯二期资产支持专项计划息息相关。

出售背后

时针拨回2018年12月13日，彼时首创钜大国内首单以奥特莱斯为底层资产类REITs产品“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，规模达到100亿元，以北京房山及昆山奥特莱斯项目为基础资产。

2019年正式发行时，首创钜大宣布该资产支持专项计划发行总额35.79亿元，优先级27亿元，年利率5.2%，另有无固定利率的次级8.79亿元，债券期限为5年。

后于2021年，首创钜大联合首创置业发布公告表示，拟筹备中联首创证券-首创钜大奥特莱斯二期资产支持专项计划，拟发行规模不超过人民币32.68亿元。该计划通过将发行的所得款项注入该基金，间接获得4家项目公司全部股权，从而实现4项物业的资产证券化。

而在这4项物业中，恰好出现了熟悉的身影。

公告显示，4项物业分别为南昌首创奥特莱斯、杭州首创奥特莱斯、合肥首创奥特莱斯，以及济南首创奥特莱斯。对应的4家项目公司包括杭州首创奥特莱斯置业有限公司、江西首创奥特莱斯置业有限公司、合肥创钜奥莱商业管理有限公司、济南首钜置业有限公司。

也就是说，济南奥特莱斯项目包括在这期资产支持证券计划的底层资产中。

在首创钜大彼时表述中，该计划是集团将上述物业证券化及从资本市场筹集资金的渠道，发行产生的现金流量将进一步支持业务发展。

之所以选择在两年后发布第二期计划，一方面与一期计划完成发行有关，另一方面也与该年内奥莱销售业绩提升有关，带动了年内的营业收入。

此外，首创钜大有息债务依旧在增加；净资本负债比率也从176%上升至208%。因此，将销售较好的项目证券化退出，可以满足源源不断的资金需求，提升自身的流动性。

意外的是，此前不久的6月28日，首创钜大方面突然宣布，已决定在期限届满前(即2024年5月27日)提前终止该计划。

这次终止引来外界猜测，其中一种有关于此前所发布的奥特莱斯公募REITs项目财务顾问招标采购预告，有市场声音称，在砂之船REIT项目发行后，首创钜大也将尝试发行消费基础设施公募REITs，底层资产就包括旗下的奥特莱斯项目。

因此，终止第二期资产支持证券计划、出售部分项目可能是为发行公募REITs进行铺路。

不过，从目前首创钜大业绩亏损扩大76%情况来看，选择在此时将项目出售予股东，更有回血止损的意味。

在2022年报中，首创钜大也有透露“减压”的观点：推进轻资产布局战略，采取管理输出、整体租赁、股权合作等方式实现轻资产项目落地。

可以看到，首创钜大手中多个重资产型奥特莱斯项目，主要体现在年报中的固定资产部分，但无法带来即时性的资金变现，无形中带来不同程度的债务压力。

因此，首创钜大选择将济南、武汉项目率先交给关联方股东，并不单单是为REITs项目做准备。努力向轻资产模式靠拢、平衡手中重资产项目，缓解流动性压力，才是必需的下一步。