10大关键词，解锁香港商业特色（上）

​作者：朱公子、黑天鹅、福贵、唐一刀‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ ‍

香港真的沦为“二线城市”了吗？‍

它虽是弹丸之地，却是个奇异的存在。 一直以来，香港都处于中西文化的博弈和碰撞之中，同时金融中心、贸易中心等又决定了其独一无二的城市地位，商人文化传统强烈。

独角Mall视角，发现香港正放下傲慢、 “去纸币化”，Alipay、wechat支付 成为了日常；

窄马路、密路网，四通八达让街区、商场、办公居民大厦紧密相连，自带City walk属性；

内地赴港消费爆火，chanel大排长龙，当地摩登老爷爷老太太拄着拐杖和年轻人抢打折t.o.p……

香港商业24小时，我们从第三方行业观察者的角度，发现和看到了香港商业的诸多特质。 独角Mall团队试图用10大关键词，来分享一些香港商业地产的魅力和变与不变。

NO. 1

拥抱内地、迎合内地

时隔几年，再到香港，朱公子最大的感受就是城市大环境的变化。

作为亚洲四小龙之一，香港的光环曾经高于内地的任何一座城市——“亚洲金融中心”、“购物天堂”……

随着内地经济的发展，尤其是自2018年以来深圳GDP已经连续5年超过香港。一时之间，香港神话破灭。 甚至有媒体质疑：“香港沦为二线城市”。

（数据来源：官方公开信息制图：独角Mall）

近三年，受到贸易摩擦和“口罩”的影响，更能感受到，香港的“焦虑”。

去年，新特首上任之后的第一个动作就是，发布一系列政策——“抢人”！特区政府高官开始频频现身内地，推广香港。

口罩结束之后的“港人北上”潮，大概也给了港府更大的“刺激”，让政府不得不再度重视与内地各方面的接轨。 今年明显看出，在融入大湾区建设、融入内地方面香港积极了很多。

比如在出行方面，以往香港主要是靠交通卡（八达通）或者月票，如今从深圳过关去香港可以采用刷码乘车。 这一转变可以说是迎合内地的旅客， 同时也看得出香港在补科技方面落下的“课”。

在支付方式上，香港也开始逐渐的 “去纸币化”， 很多商家和商场，都开始支持支付宝和微信支付，并且推出了一系列消费优惠。

而作为商业行业的媒体观察者，我们也发现，在推广的细节上，无论是香港的政府机构、博物馆、还是商家， 都在用更加细致的方式和内地的消费者对话和产生链接。

比如今年香港各大博物馆、商场等组团开通小红书账号，还有很多香港的商家也开始注重在内地社交平台的引流和推广。

香港正在真正放下以往的傲慢，拥抱内地，更可以说是追赶和迎合内地。

NO. 2

香港citywalk，街区感

今年出现了很火的一个热词，citywalk。 第一次来香港的一刀感受很深，购物天堂和金融中心之外，香港更是一个走走停停的城市。

从香港西九龙高铁站出来，踏进香港， 扑面而来的就是的高楼大厦之下的街区感。

区隔相望的对岸街区，马路上是红色的士和叮叮车来回穿梭，中间还有绿植和绿道，马路两边能看到高山和海，CityWalk的街区氛围感拉满。

深究香港商业的街区感，从自然景观、历史文化、城市规划到商业融合等方面，都深深影响和推动着香港商业街区感的演进。

1.自然景观是香港街区长成的主体

香港独有的自然景观，决定其城市商业与生俱来的街区化呈现。

香港靠海，地形多起伏状丘陵，几乎没有笔直划分，同时海岸平原和海滩以及众多岛屿和半岛等等， 都是其城市街道蜿蜒起伏和街区感十足的自然主体。

2.历史文化是香港街区沿袭的基底

在漫长的历史进程中，城市记载了城市历史文化的变迁。现在来看，香港独特的文化基底是形成其城市商业街区感的重要因素之一。

一方面， 香港的建筑风格是中与西、新与旧的文化碰撞和交融。 既有传统的唐楼，又有欧式建筑；既有繁荣的中环国际金融中心，又有现代化的铜锣湾的时代广场等。

另一方面， 香港对城市道路命名，也是浓浓街区属性的外露表达， 各种道、各种街，都是街区历史的沿袭。

如谢斐道、骆克道、轩尼诗道、庄士敦道、皇后大道是城市主干道，以及士丹利街、威灵顿街等主路，加上穿插其中的密密麻麻的四通八达的小街巷等等。

3.城市规划是香港街区成熟的基础

香港的街道规划布局， “窄马路、密路网” 和小尺度街区是其主要的街道模式。在香港，几乎见不到到四车道以上的马路，大部分道路都是两车道。

与内地许多城市相比， 作为成熟且正在运行的街区制城市，香港道路虽窄，却层次分明， 非常适合不同的人有着不同的目的地，正是Citywalk具备的重要特色。

4.商业多元是香港街区繁荣的呈现

无论是小时候看港剧，还是真正置身其中，香港繁荣的街市都是让人记忆犹新。行走在街道上，可以看到和感受到香港街区商业的多元属性。

其中，最明显的就是 香港街区的烟火气和市井气息。

在铜锣湾，一边是高楼大厦，一边也是老旧住宅；一边是希慎广场盒子商业的高端，一边也是纵横交错的小巷街道，街边店铺层层叠叠的广告牌霓虹闪烁，人群来来往往。

NO. 3

香港剖面（空中步行系统）

街区感之外，香港的另一城市空间特色， 每次去香港，令人印象深刻的是这座城市精致复杂的空中步行系统。

它不仅将人车分离，缓解城市高密度发展带来的机动交通与行人间的矛盾，还为人们购物、步行、娱乐提供了便捷。

香港的空中步行系统最早可以追溯到1963年，当时香港规模最大的私人地产商香港置地公司以于仁大厦、康乐大厦（现名怡和大厦）为核心，建立起一条跨越车行道的人行天桥。

后来随着周边更多大厦的建成以及它们之间空中廊道的连接，空中步行系统网络逐渐扩大成型，使得区域内步行体系逐渐从私人建设向公共使用过渡。 据悉，截至2020年，香港有1457座人行天桥及人行隧道。

通往西九文化区的廊道

与此同时，也形成了一套成熟的空中步行系统规划运作机制，即自上而下的政府主导模式、自下而上的企业申请模式，以及政府自建模式并驾齐驱。

空中步行系统作为香港城市建设的重要部分，几乎衔接了所有的空间类型，包括办公楼、购物商场、花园、广场、码头、地铁站和巴士运输站等。

四通八达的立体化行人系统，为人们提供了便利，也让开发商看到了商机。

如香港中区，连接港岛上环至金钟的行人天桥系统，是香港最主要的行人天桥系统之一。中环段西至上环港澳码头，东经中环海滨长廊与金钟段相连，连接了香港国际金融中心、太古广场、长江集团中心和特区立法会综合大楼等在内的近50座大型建筑。

通过空中步行系统，将中区的各个建筑单元链接起来，形成一个整体， 在不经意间，市民就会走进购物中心，增加购物的几率。

NO. 4

北上消费，体验差异化

现在的香港商业，发生了不小的变化。

今年通关后，港人北上消费的热度狂飙，挤爆了深圳的众多商场 （可查看独角Mall的往期报道：50+图直击！港人“挤爆”福田商业图鉴）。

根据香港入境事务处统计数据显示，7月1日至8月29日，已有超过900万人次港人入境深圳，而香港总人口数为733.32万人。

这种现象也再度刷新了传统意义上“香港是深圳人的消费目的地”的认知，更有人感叹 “三十年河东，三十年河西”。

港人在深圳福田商场消费 图源：独角Mall实拍

而“港人北上”背后， 很重要的一个原因是香港的新消费稀缺， 也可以说香港的部分消费迭代并没有跟上年轻消费者最新的需求，比如餐饮，这是最典型的。

疫情期间，香港很多传统中式酒楼闭店，但放开之后，新的餐饮业态并没有及时进入市场。 而内地的餐饮无论是品类还是场景都迎来了一波迭代和更新， 并且火锅（或者地方菜）、新茶饮、新烘焙、咖啡等各个品类都跑出了头部品牌。

而香港本身租金以及人工成本也进一步限制了内地的餐饮品牌去香港发展， 就算内地的品牌去到香港其价格也要比内地更贵。

港人北上消费除了价格之外，更重要的还是体验更多差异化的品牌。

NO. 5

消费依旧强劲‍‍

变化之上，香港也仍存不变的魅力。

尽管近几年受多重因素叠加影响，香港失去“购物天堂”的美誉，但香港曾连续20多年蝉联“全球最自由经济体”，是亚太重要的国际金融、贸易、航运中心，仍然具备强大的竞争优势。

可以看到， 今年以来，香港零售业呈回暖态势，奢侈品店排队、内地客赴港依然爆火。 与此同时，不少内地品牌也将香港作为拓展国际市场的前站。

海港城Chanel工作日排队现场

1.零售业实现9个月正增长

最新消费数据显示，2023年8月香港零售业总销货价值的临时估计为324亿港元，同比上升13.7%，已连续9个月录得正增长。

与去年同期相比，今年8月珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值上升57.2%；药物及化妆品上升42.9%；服装上升40%；其他未分类消费品上升23.4%；百货公司货品上升14.9%；鞋类、有关制品及其他衣物配件，以及中药、眼镜店等类别均录得上升。

另与2022年同期相比，2023年前8个月合计的零售业总销货价值的临时估计上升19.3%。

尽管与疫情前香港零售业每月平均销货价值400亿港元相比，还有一定差距，但从整体态势来看，零售业回暖态势明显。

2.赴港游客暴增

刚刚过去的中秋及国庆假期，内地赴港游旅客暴增。

据悉，9月29日到10月5日，到港旅客数字超过100万。其中10月1日到港内地客近17.8万人次， 较2018年国庆日，已恢复到当时的约7成。

此外，根据香港旅发局数据，今年首8个月有超过2000万旅客访港，其中超过1650万人为内地访客。

节日前，独角Mall在香港调研时，看到不少拖着箱子到港的访客。 显然，将香港作为短程旅游目的地，仍然是很多人的选择。

3.品牌再度布局香港

除了消费向好外，品牌也在重新回到香港。

早在2020年初，包括LV、PRADA和VELENTINO在内的数个奢侈品牌，关闭了位于铜锣湾和尖沙咀等商业旺区的门店。

不过，奢侈品品牌并没有放弃香港。 如DIOR在海港城开设了全港规模最大的旗舰店，Fendi重返铜锣湾时代广场，LOEWE、Miu Miu开出双层大店。

Dior海港城店 图源：海港城官微

今年上半年， 香奈儿以超300万港元月租 在铜锣湾京华中心租下双层店铺及一至四层的外立面，发展其美妆业务。

另外，不少内地品牌也纷纷进入香港市场，如Manner Coffee、茶救星球、农耕记，太二酸菜鱼、西塔老太太等都有在香港布局。

香港，依旧是商业王者和消费中心！