82亿深圳项目商业亮相 佳兆业资产易主中信后的盘活之路

撰文/钟凯

佳兆业“出险”两年以来的工作重心转移至复牌、债务重组及保交付等事项，并无太多余力兼顾其他，因此旗下一批资产已被债权人或第三方机构接手。

中信作为主要债权人之一，所接手的深圳福田“佳兆业金融科技中心”取得了不错进展。

根据中信城开10月15日官微披露，更名而来的“中信国际大厦”商业部分“信荟”即将亮相，体量3万平方米。

中信城开最早于2022年6月完成佳兆业资产交易，涉及深圳大鹏金沙湾国际乐园项目、南山东角头项目、福田红树湾、福田金融科技中心等项目。除福田红树湾以外其他项目权益货值合计接近487亿元，金融科技中心项目占81.67亿。

接手近14个月里，上述4个纾困项目相继完成复工复产。其中在中信国际大厦·信荟之前，最核心的南山东角头项目于今年5月宣布进行土地分配，据此中信城开、达力集团将各自开发该项目。

按照原先达成的协议，“中信系”所接手项目在收回对应收益后仍将属于佳兆业所有，外界难以确定最终佳兆业还能剩下多少收益。

但对于郭氏而言，能化解债务，本身已是一个积极的信号。

福田项目复工一年

2022年6月25日，中信城开宣布完成佳兆业资产包交易当天晚上，该公司就宣布“航运红树湾”更名为“中信城开·红树湾”，并于7月份入市。

这也是中信城开盘活的首个佳兆业出险项目。

同年7月8日，“中信城开大厦”启动复工仪式，该项目此前名为佳兆业金融科技中心，位于深圳福田区深南路与上步路交汇处，占地面积约1.44万平方米，总建面17.69万平方米，计容建面12.56万平方米，建筑高度258米；办公建面约10万平方米、商业建面约3万平方米、标准层办公建面约3100平方米。

观点新媒体了解，佳兆业金融科技中心曾被誉为“佳兆业凝练22年综合开发运营经验的全新商务标杆作品”，实际上已于2020年11月封顶，计划2022年初交付。只是随着2021年下半年债务违约，佳兆业并没有等到走到交付这一步。

对于将佳兆业金融科技中心更名并复工，中信城开在官微中表示，公司探索房企纾困模式，高效推进复工复产，迈出了关键的一步。

资料显示，中信城开所探索的纾困模式，具体主要与中信银行、佳兆业以服务信托的模式进行合作，其中中信银行仍作为债权人，中信城开通过融资代建的方式，提供一定的盘活资金用于后续项目建设。项目权益则在“中信系”收回对应收益后，最终归属于佳兆业所有。

考虑到项目所处区位的优越性——深南大道是深圳最繁忙的街道，中信城开大厦在对外推广中也被定位为“中信城开布局湾区的又一地标项目”。得到融资代建的助力后，该项目复工也进入提速阶段。

今年2月，中信城开大厦项目的总平面图经过修改并在深圳市自然资源和规划局公示，主要涉及裙房南北侧增加雨蓬，裙房右侧屋顶平面取消屋顶构件等内容。同时，中信城开也宣布，项目将于近期亮相。

直到7月初，项目才正式宣布启动全球租赁，仲量联行物业提供物业管理服务。

根据中信城开最新消息，中信国际大厦将继续亮相商业部分“信荟CITIC World”。其提及，信荟将在3万平方米的空间打造一个功能多样化、造型艺术化的商业场域，涉及购物、文娱等业态。

除此以外，目前尚无更多有关信荟的资料。尽管中信城开是继承原中信地产30年规模化开发经验而来，但在商业地产领域该公司似乎并没有固定的产品体系，因而入市效果仍有待观察。

相较于中信城开，中信国际大厦的原业主佳兆业近年来在商业地产领域的投资布局反倒更多，并拥有佳兆业城市广场、佳纷天地等产品系。

即便如此，没有迹象显示上述双方将在信荟上产生交集。

一位接近佳兆业的人士向观点新媒体表示，佳兆业金融科技中心已出售给中信，该人士同时否认了佳兆业有参与项目后续的打造。

纾困与盘活

除了商业部分，中信城开接手佳兆业资产包后总体取得了成效。比如最早复工并入市的中信城开·红树湾在去年7月23日开盘后，8月便以销售金额6.64亿元进入深圳月度新房住宅项目前五。

去年9月中下旬，深圳大鹏金沙湾国际乐园项目更名后的“深圳中信金沙湾”也陆续亮相。今年4月26日，中信金沙湾的明星场馆中信金沙湾水世界宣布重启开园。

今年5月，中信城开相关人士接受观点新媒体采访时也明确，东角头以外的佳兆业资产包其他三个项目，都处于正常开发阶段。在当时东角头项目已经开始释放拐点性的信号，合作方达力集团公告披露，已就东角头土地置换及土地分配在原则上达成协议。

时间进入8月，根据相关方案招标设计信息，东角头项目置换用地分为两宗并已获得确权。其中达力集团分配的K709-0003地块位于深圳后海大道以东、蛇口新街以南、望海路以北，占地面积6.5万平方米，可开发建面17.9万平方米，包括住宅14.3万平方米，商业2.9万平方米及其他配套附属设施。

中信城开分配的K709-0004地块则位于中心街以西、蛇口新街以南、望海路以北，占地面积4.4万平方米，可开发建面约21.7万平方米，包括住宅12.6万平方米，商业8.1万平方米及其他配套附属用途。

东角头被认为是“深圳湾最后一片净土”，并拥有三面环海、毗邻13号线歌剧院站等区位优势。目前项目周边二手房翡翠海岸报价为13.2万元/平方米（主要受限价影响），以此粗略估算，中信所分配地块仅住宅货值至少166.32亿元。

佳兆业2021年出险时所披露处置资产清单显示，东角头项目是最重要项目，权益货值约298.35亿元；其他如金沙湾国际乐园项目（不含万豪酒店部分）权益货值106.08亿元，佳兆业科技中心项目则为81.67亿元。

与佳兆业金融科技中心相似，佳兆业在2021年9月接受机构调研时还曾畅想，东角头项目在2021年底可以解决项目公司圳华的清算案，并在年底达到动工的条件，预期总货值逾700亿元。

只是债务违约击碎了上述想象，中信城开此后接手这些项目并逐渐盘活资产，这或许会令佳兆业及其投资者有种“伊人已作他人妇”的恍惚感。

中信是佳兆业的主要债权人之一，2016年前后曾提供300亿元资金，目前难以知悉具体债务额。

佳兆业于2023年中期报告仍将中信系接盘的四个项目列入公司项目清单之中，但金沙湾项目、红树湾项目及东角头项目该公司只享有信托收益权，与项目已无股权关系。

中信城开也是为佳兆业提供纾困支持的重要参与方，除此以外包括信达地产、招商蛇口、中化集团等同样接手了项目。比如，招商蛇口接盘佳兆业位于深圳坂田的五和枢纽片区重点更新单元，后者拟拆除范围约42公顷。

尽管难以享受项目后续收益，但剥离资产本身就是为佳兆业削减存续债务，该公司的重点已放在降低违约的负面影响及采取措施维持营运及维护声誉。

今年前九个月，佳兆业宣布在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地累计交付42个项目，约2.7万套房源，已超过去年全年总交付量。其中，三季度累计交付10个项目约5684套房。