中骏商管“增重” 11亿接盘母公司北京门头沟奥莱

撰文/赵焓璐

中骏商管又一次充当了母公司的“现金奶牛”。

11月6日，中骏集团披露了向中骏商管出售北京门头沟奥莱购物中心全部已发行股本的消息，中骏集团已同意促使中骏的全资附属公司骏辉房地产向中骏商管的全资附属公司中骏商业管理转让销售债务，而中骏商管已同意，使中骏商业管理接纳销售债务转让。

这一套操作下来，中骏商管要承受的总代价达到10.9亿元，这笔钱将以中骏商管的内部资源及中骏商管首次公开发售的闲置所得款项进行拨付。

算上北京门头沟奥莱购物中心，中骏商管近两年直接或间接提供给母公司的资金约达到20亿元。

转手北京奥莱

事实上，北京门头沟奥莱开业还不到一年。

2023年3月17日，这座别名北京西长安中骏世界城的购物中心正式迎来开业第一天。

作为奥莱购物商场综合体，中骏赋予了项目两个定位：大型TOD城市商业综合体以及24H京西新奥莱。

项目坐落于北京市门头沟区新城东街8号，占地面积约2.69万平方米，总体建筑总面积22万平方米，其中商业12万平方米，住宅6万平方米，公寓2万平方米，写字楼2万平方米。

对于了解北京门头沟商圈的附近居民而言，这宗项目实际上位于长安街西延线上，而这条线周边在近两年已经形成了以北京长安天街、金融街·融悦汇为核心的永定商圈、以中昂时代广场、石龙商业大厦、国泰百货为主的河滩商圈。

北京门头沟奥莱恰好处于永定商圈周边，距离北京长安天街项目仅有1公里。

对于门头沟区域居民而言，北京门头沟奥莱的开业满足了对于大型奥莱商业的需求，对于京西片区而言，项目所打出的TOD加上24H奥莱招牌也能够覆盖一批消费群体。

不过，观点新媒体在查阅过中骏商管2023年半年报后发现，北京门头沟奥莱的销售数据暂未披露，但也透露，北京西长安中骏世界城开业当天出租率达到100%出，开业当天客流超20万人次、销售超人民币2000万元。

换句话说，将北京门头沟奥莱收入囊中，是中骏商管扩张商业管理业务的必要选择。

从收入来看，2023年上半年中骏商管实现收益约6.2亿元，其中住宅物业实现收入4.2亿元，同比增长4.69%；而商业物业管理及运营服务业务实现总收入仅1.99亿元，较去年同期减少约1.6%。

此外，商业物业管理及运营服务占营收的比重为32.2%，较去年同期减少1.4个百分点，在管项目18个，同比增加2个；签约建筑面积同比减少18.1%。

值得注意的是，2023年上半年中骏商管提供开业前管理服务的购物商场数量由去年同期的7宗减少至2宗，这也成为了开业前管理服务收入减少的主因。

报告期内，该公司来自开业前管理服务的收入同比下降74.4%，为639.7万元。同样地，期内毛利率也由2022年半年报中的41.6%减少至约34.2%。

此外，观点新媒体还注意到，从2023年12月至2024年12月之间，中骏商管旗下将开业的项目有3宗，分布在汕头、苏州及福州，一线城市暂无覆盖。

折价收购背后

中骏商管选择在此时从母公司手中收购北京门头沟奥莱，也算是遵循了传统。

中骏在北京的世界城项目合计有2宗，除去最新被收购的门头沟项目外，2021年1月，中骏商管全资附属公司上海中骏商业管理有限公司还从中骏集团手中收购了收购北京世界城物业管理有限公司的全部股权，总价为人民币5000万元。

北京世界城物业管理有限公司所代表的正是北京CBD中骏世界城项目。

也就是说，自2021年寻求分拆上市前起，中骏商管便开始了向母公司“买买买”的行为,但当时市场解读习惯将中骏商管与母公司中骏集团间的交易视作商业性依赖。

中骏商管在近年年报中也频繁提及，“会减低对中骏集团单一房地产开发商的依赖”、“推进第三方在管项目的拓展”。

但外拓自然不如自家提供的一线城市项目容易：北京门头沟奥莱项目所产生原土地收购、建设及开发成本合计达到人民币14亿元，10.9亿元收购价格实际上是这个基础上打了八折。

一个月前，中骏集团突然公布消息称，境外美元优先票据出现违约事件，将委聘外部顾问协助评估集团资本结构及流动性，公司没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。未支付贷款已导致公司的境外美元优先票据出现违约事件。涉及票据于2024至2026年到期，未偿还本金合共18亿美元。

与部分放弃外债到期未付款的情况不同，中骏集团的难题源于3.88亿美元等额银团贷滚续协议的签署阻碍。

2022年8月，中骏已获该笔债券贷款人口头同意，获准将贷款滚续为2026年1月到期的新贷款，但签订协议的当天与贷款人产生了意见不合的情况，中骏不愿落实将部分中骏商管股份作为再融资质押增信的提议，以防后续需要该资产支持进一步滚续。

随后，穆迪下调了中骏集团的相关评级，并表示评级下调及负面展望反映中骏集团控股的流动性疲弱，预计公司债权人的回收前景疲弱。

中骏集团财务方面的难题还体现在2023年上半年财务数据中，94.81亿元的总收益与去年同期相比下降38.45%；而14.45亿元的毛利也较2022年同时期降低超50%；现金及银行存款结余124.44亿元，同比下降17.1%。

眼见中骏集团资金缺口正越来越大，中骏商管选择再次掏腰包为母公司止血也不奇怪，更何况还通过折扣价得到了位于北京的商业项目。

此前于2022年11月，中骏商管还同意向中骏集团垫付本金额最多为人民币9亿元的贷款，年利率7%。

7个月后，这笔贷款出现在中骏商管2023年的半年报上，截至6月30日，中骏商管应收关联方款项合计7.54亿元，较2022年末的6.44亿元增长了17.08%。而这笔应收关联方款项正是上文借予中骏集团的一笔贷款。

不难看出，在中骏商管完成拆分上市后两年里，与中骏集团的资金联系仍然较为紧密，从中骏集团的商业项目输送，再到如今资金驰援，两者间的依赖程度依旧不减。