上市三年晋升行业第一股，深度拆解华润万象生活“高速增长”因子

来源|赢商网（ID：winshang）

撰文|苏珊、罗嘉欣  

编辑|罗嘉欣

三年前的12月9日，华润万象生活登陆资本市场。凭借“物管+商管+大会员体系”的独特业务模式，市值一度飙升至千亿。

凭借稳健的底盘与强有力的商业运营能力，华润万象生活让资本市场一路看好：

• •上市第1年，进入香港恒生综合指数成份股，恒生物业服务及管理指数成份股；

• •上市第2年，成为香港恒生指数成份股（蓝筹股），恒生物业服务及管理指数成份股、被纳入恒指ESG增强指数及恒指ESG增强精选指数；

自2022年以来，一直是港股大物业板块市值最高的企业，展现出良好的成长性和长期投资价值。

老子曰：道生一，一生二，二生三，三生万物，意在诠释世间万物发展规律，三在这里被视为“无限之始，生生不息”。这一规律在华润万象生活身上得到佐证。

到2023年末，华润万象生活运营购物中心数量将达到100座，在管物业面积将超过3.6亿㎡，业务规模不断扩大、经营水平持续提升。

值上市三周年之际，赢商网深度拆解华润万象生活业绩高速增长因子，看其“向上生长”路径有哪些值得行业探讨之处。

上市三年业绩高速增长

商管龙头优势凸显

过去三年，国内经济消费环境发生深刻复杂的变化，港股市场亦风云变幻。很多企业经营承压，难以顾及产品线的打磨，管理动作变形，偏离长期主义。而商业的世界，从来都是逆风之下，筛选好企业，淘汰不良选手。

与之形成鲜明对比的是，华润万象生活上市以来业绩快速增长，三年净利润年均复合增长率达87%，盈利水平不断提升。2023年上半年，华润万象生活总收入同比增长28.7%至67.93亿元，核心净利润大幅增长36.7%至14.22亿元，收并购项目协同效应、规模效应进一步释放。

分析华润万象生活业绩高速成长的成因，赢商网发现，在收入结构上，物管业务是营收主力，而商管业务却是利润贡献主力。

对比其他同类型的商管公司，稳健的战略布局、产品线成熟、运营能力强是其优势所在。

// 战略眼光

-集中高线级城市和成熟商圈，业绩回暖更快，项目租金水平更能抗压。

实体商业，客流为王。赢商大数据研究显示，近五年，购物中心的客流整体向着核心城市、核心地段集中。至今年三季度，高线城市购物中心客流回暖速度明显优于下沉市场。

华润万象生活在营项目普遍集中位于一二线城市，截至今年9月底，其中80%在一二线城市，84%项目在城市级及区域成熟商圈。这些城市拥有庞大且稳固的常住人口基数，保证了其消费基本盘，这为其在特殊时期贡献了稳定的租金收入。

今年以来，面对行业整体招商压力，华润万象生活在营购物中心平均出租率维持96%的高位，展现出不俗的运营功力。原因正在于，市场回暖后，优质的商业品牌会更加青睐核心地段和成熟商圈拓店。

// 产品线成熟

-唯一实现在重奢、中高端、非标项目均规模化布局的企业，重奢优势形成极高竞争壁垒。

对比诸如万达、新城等规模头部的商管公司，或者恒隆、太古等重奢玩家，华润万象生活是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业。且深耕每一产品线领域，打造竞争壁垒。

截至2023年6月30日,华润万象生活在营购物中心达到88座,在全国17个城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局，74个项目零售额排名当地市场前三，占比84.1%。

万象城保持行业领先、万象天地、万象汇特色凸显

​万象城

定位“引领高品质风尚标杆”，聚焦一二线城市核心区或潜力区域布局。在重奢方面，万象城布局了13座商场，数量位列第一，并且重点重奢项目营收仍在高速增长。

以迈入成熟期的深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城三个场为例，其2018-2021年租金收入年复合增长率都在14%以上。

◎杭州万象城

其中杭州万象城增长势头最强，近四年复合增长率超20%。得益于项目过去三年积极进行战略升级和业态调整，如打造“高端腕表”矩阵、高端沙龙护理街区、品质潮流生活方式和国际餐饮酒吧聚集地4大特色商业，加码高端化妆品数量和类别，进一步深化其高端特色定位。2022年，该项目年销售额破100亿，充分展现华润万象生活在重奢领域的强大运营能力。

在非重奢产品线上，项目多、竞争对手范围广，既包括龙湖、大悦城等优质玩家，也有各个城市涌现的个性化mall。产品线特色和团队招商运营能力成为竞争致胜的关键。

细观万象天地和万象汇两大产品线，均展现出显著的个性标签。

万象天地

定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，选址高能级城市核心地段。第一座万象天地——深圳万象天地的成功运营，为这条产品线注入了核心DNA——潮流元素、街区+mall、人文精神气质。

融合“城市在地人文”的产品内涵，为后续在上海、南京、成都等地复制做了很好的品牌背书。

万象汇

主要布局在一二线城市区域中心或三线城市的核心地段，在中高端市场形成了良好的规模布局，打造了沈阳铁西万象汇、北京清河万象汇、贵阳万象汇、昆山万象汇、淄博万象汇等一大批区域标杆之作。以铁西万象汇为例，自2015年开业以来，每年30%品牌迭新，业绩增速位列沈阳市场前列。

作为目前在营项目最多的产品线，也是未来万象商业扩张主力，“万象汇”围绕“生活万岁”的全新品牌理念，产品力全面升级。未来该产品线竞争优势将更加凸显。

// 规模扩张

-轻重结合，贡献业绩增长点

新开商业快速入市，也为华润万象生活业绩带来了规模化增长。与过去三年部分企业采取战略放缓或收缩不同，华润万象生活一直处于“高速扩张中”。2020-2022年累计新开43座商场，平均每年新开 13座新MALL。

据赢商网获悉，伴随着12月7座万象商业次第开业，2023年度新开场数量亦将达到13座之多。

外拓项目跑通“存量”路径，则为华润万象生活创造了高利润增长点。通过改造和业态品牌招调实现快速营业，为公司贡献业绩收入。以“中山石岐万象汇”为例，经过9个月改造后，可租赁面积、月平均租金、月销售额及月客流分别大幅增长15%、117%、522%、253%。

正是基于万象商业强大的运营力，项目业主愿意支付更高的运营管理费用。据财报披露，其购物中心业务毛利率达到71.8%。

新商业快速扩张，助推该企业2023年上半年租金收入就突破了100亿，年底有望迈入200亿大关。

//“物管+商管”双翼经营模式，抵御行业下行周期风险

虽然地产行业面临着下行调整，但拥有“物管+商管”双翼模式，让华润万象生活依旧保持了一贯的韧性。

在物管领域，华润万象生活重申坚持有质量的规模增长。借助资本力量，华润万象生活在2022年完成了收购禹洲物业、四川九洲（51%股权）及中南服务后，今年又收购朗基生活服务，进一步扩大物管规模和细分赛道市场占有率。

三大维度

拆解未来高质量增长看点

聚焦现在，更要看未来。值得思考的两个问题是，经过过去三年，行业发生了怎样的变化？未来，华润万象生活的良好业绩能维持吗？

先回答第一个问题，商业地产行业正在经历结构化改变。

从长期视角来看，购物中心行业已经进入存量市场，增量市场是快鱼吃慢鱼，而存量市场，竞争的本质是实力，市场根基、消费者心智认知、产品线成熟度、创新能力、资产管理能力等，是全方位的要求。

展望未来，公募REITs向消费基础设施扩容，让行业出现了结构性的增长机会。

能够参与公募REITs扩容的必将是优质资产、优质原始权益人和优质管理人。而底层项目则要考虑资产收益的标准化、可靠性，有更好的运营业绩、未来增长预期。因此，行业的马太效应将更加明显。

在此行业分化背景下，我们来看看华润万象生活还有哪些发展机会点？

// 重奢壁垒，将保持领先竞争力

目前在重奢领域，国内市场的行业竞争格局在中长期不会发生太大的变化。

伴随着全球经济下行加剧，奢侈品行业正在告别“野蛮生长”。2023年三季度，各大奢侈品集团财务数据均显示收入下滑或增速放缓。反映在消费端，消费者愈发追求性价比，奢侈消费出现疲态，为高端消费勾勒出了一个较为保守的增长前景。

在这样的情况下，未来高端奢侈商场或将维持现有规模布局，新开项目将更加谨慎。

-奢侈品市场极高的准入门槛，让华润万象生活形成极高的竞争壁垒。

​地段稀缺

重奢购物中心对位置要求较高，需要足够数量的高净值客户支撑消费，存量重奢购物中心均占据着高能级城市核心区域。黄金地段本就稀缺，万象城在部分城市的先发优势，让后来者很难再往高端场发力。

品牌稀缺

重奢品牌较为稀缺，为了保持稀缺性和高调性，在同一地区开店数量有限，后发购物中心招商难度较大。华润万象生活奢侈品牌资源为国内顶尖水平，合作国际奢侈品牌超过115个，合作店铺数合作店铺超过500家，门店规模行业第一，Hermes、LV 等多个重奢品牌开店数为行业最多。

运营能力要求高

重奢市场对招商、调铺、日常管理等要求更高，需要较长的经验积累，目前重奢购物中心运营商仅为港资企业、华润万象生活、华联 SKP以及德基集团等个别当地企业。华润万象生活通过“三年一小调，五年一大改”，拉长重奢购物中心成长的期限，使租金和管理费实现长期增长。

// 高质量拓展，追求规模品质在线

2020年上市后，华润万象生活轻资产拓展开始向着第三方项目倾斜从“内部管理”走向“外部生意”，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主'，从“管理思维”转变为“服务思维”。

根据华润万象生活的十四五规划，到2025年实现在管面积4亿平方米，在营项目达到150座，外拓项目50座，占比要达到三分之一。

挖掘存量机会，瞄准TOD项目

华润万象生活总裁喻霖康在2023中期业绩会上强调，“我们会在一二线城市寻找更多的机会，比如一些大体量的TOD项目。希望是高质量的外拓这50个项目。”

下半年以来，聚焦一线城市，华润万象生活先后与深圳地铁签署三个商业项目合作，与上海港城集团、浦开集团、中华企业达成商业轻资产合作，与北京华彩置业集团合作望京华彩商业中心项目。

上述外拓项目具有以下共性：一线城市TOD项目，能享受到轨交带来的客流红利；处于城市核心地段或者成熟商圈，未来在城市商业网格化布局中占据更多优势。

基于业绩目标，短期拓展合适的存量商业，对华润万象生活亦很迫切。以望京华彩商业中心为例，作为北京五环内商业，毗邻地铁「东湖渠站」，原有高端餐饮肌底不错，可以通过快速调改焕新贡献收入。

截止今年11月末，华润万象生活自上市后已拓展38个轻资产商业项目。目前国内轻资产市场竞争格局尚未明朗，头部企业强大的品牌背书，将在市场上获得更多选择优势。

产品线之外，探索非标商业创新

我们关注到，在三大产品线之外，华润万象生活近年也打造了一些创新非标项目。

如斩获“北京城市更新最佳实践”奖的有机微更新力作「西单更新场」，通过类博物馆的设计，打造“公园城市”里的创新商业。位于嘉兴的「南湖天地」，则是华润万象生活在都市微旅游商业市场的创新实践，其将历史传承与在地性融入于现代建筑中，打造漫步式先锋生活空间，成为嘉兴“夜经济”地标和新城市名片。

◎ 西单更新场​

 ◎ 南湖天地

据赢商网获悉，2024年华润万象生活还将推出万象商业体系内首个PPP项目「深圳大运天地」。

未来这些非标商业项目的成功运营，将不止打破外界对于标准产品线扩张的“同质化担忧”，也将提升华润万象生活解决城市不同商业痛点的综合能力。

// 孵化零售自营业态，开辟新增长路径

在2023年中期财报中，华润万象生活首次提到“开启化妆品自营创新业务尝试，助力在营项目定位突破”。

据赢商网了解，华润万象生活首家自营“化妆品零售店”将亮相昆明万象城，这也是华润万象开出的第100座购物中心。

在此之前，华润万象生活已成功打造“冰纷万象”滑冰场和“万象影城”两大自营品牌。前者致力于打造全国商业真冰场的标杆，布局全国16城拥有17家在营真冰场。其中位于深圳万象城的门店连续4年稳居行业单店收入榜首。后者万象影城截止2023年8月在32个城市拥有46家在营影院，未来在营影院数量将突破70家。

◎万象影城

事实上，对于华润万象生活而言，孵化自营零售业态并不是“第一次”。华润集团第一家Ole'精品超市就诞生在深圳万象城，品牌诞生初期跟随万象商业布局全国。可预见，其自营化妆品业态待孵化成熟，未来将向全国合适项目复制。

对于商场而言，这些自营品牌就是商场的主力店存在，其共享着万象商业的庞大客流，未来伴随规模化扩张，业绩增长必然可观。华润万象生活此举，可视为“为未来谋求一条业绩稳健增长的路径”。

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商业市场如逆水行舟，不进则退。

站在上市三周年的新起点上,华润万象生活仍面临新的发展挑战，如践行ESG战略及发行消费基础设施REITs的要求，将对商业项目稳定创收和可持续经营提出更高的要求。

为夯实“综合实力第一的商业运营服务商”行业地位，华润万象生活在拓展新的业务增长空间之时，仍需持续“精进”商业运营力。