轻身入望京，华润掘金存量市场

在北京，大量存量商业正在走上提质改造的进程。

近日，望京华彩商业中心正式启动改造，并引入了“新伙伴”华润万象生活，计划来一场“华丽转身”。

华彩商业中心的转身尝试

近段时间，华彩商业中心一直是望京人民的关注焦点，就在较早前，家乐福和盒马鲜生的“一出一进”，让这座老牌购物中心重回大家视野。

望京华彩商业中心位于望京商务核心区，是集购物、餐饮、休闲、文化、商旅和办公于一体的商业综合体。然而，随着市场变化，望京华彩商业中心原有的商业定位已不满足新消费群体的需求。

自2020年开始，华彩商业中心就一直在谋变升级，在业态调整上体现最为明显。在餐饮方面，先后引入了北京米其林&黑珍珠餐厅的“老吉堂上海本帮菜”和“老北京柴氏”，连锁牛肉拉面品牌“张拉拉”、滇菜代表品牌“云海肴.蒸汽石锅鱼”等，借此改善客流，实现收益的稳定增长。

同时，华彩商业中心还改变了此前单一的业态配置，在一楼增加零售业态及餐吧等，二楼则引入儿童业态，以进一步扩大周边家庭客群。

然而，尽管华彩商业中心积极求变，但在行业眼里，这一系列的升级动作不过是“换汤不换药”，引进的新品牌对于整体商业资产价值并没有带来多少提升，再加上其社区商业的定位，意味着它的市场难以扩大，且在当今商业市场同质化严重的激烈竞争下，如果没有更好的运营思路或者更具特色的商业，华彩商业很难跑出市场。

或许华彩商业中心也意识到问题所在，所以有了这次与华润万象生活的“牵手”。

这是一次“一举双得”的合作——华彩商业中心项目可在华润万象生活的助力下获得新活力，而华彩商业中心项目的获取，也有助于华润万象生活实现在京项目开拓。

据了解，目前华润万象生活在京已运营商业项目11个，在管项目达14个，产品线覆盖万象城、万象汇，深度运营城市更新项目。

华润万象在存量中找机会

对华润万象生活而言，望京华彩商业中心的获取还有更深一层意义——这是华润万象生活在北京获取的首个存量轻资产合作商业项目。

当前，商业地产市场已从增量进入存量时代，随着新商业项目供给持续减少，存量项目占比不断提升，如何通过改造、运营、活化，提高存量去化，依旧是市场需要面对的难题。

对主流商管企业，这是挑战也是机遇，若能抢占存量市场，挖掘存量商业机会，将极大提升自身市场份额，实现快步增长。

存量商业市场是华润万象生活近年瞄准的目标。

华润万象生活执行董事及总裁喻霖康在早前的业绩会上就表示，今年将继续增强存量项目布局，会在存量市场里面继续去寻找更多项目的机会，尤其是一些处于比较好区位的存量项目，通过改造能够迅速贡献零售额以及管理费收入。

据早前披露，上市以来，华润万象生活累计获取32个第三方轻资产商业项目。仅今年上半年，华润万象生活就签约了商业轻资产外拓项目7个，主要位于上海、成都、深圳、武汉等核心城市，均为一二线城市大型TOD项目，平均计容面积超过10万平米，当中存量项目就占比达43%。

按照华润万象生活的目标，在“十四五”期间，实现在管面积4亿平方米、商业外拓50个购物中心。轻资产模式，是华润万象生活实现规模化扩张的重要一步。

40%增长目标下暗藏隐忧

华润万象生活大力发展轻资产模式，更多基于核心利润的提升压力。

在上市之初，华润万象生活就曾向资本市场许下承诺，保持核心利润40%复合增长目标。

从目前来看，华润万象生活的表现确实令市场满意。仅今年上半年，其商管板块收入同比增长20.1%至23.09亿元，毛利率同比增加8.2个百分点至58.5%。

仅就购物中心业务，上半年，华润万象生活在营购物中心实现零售额841亿元，同比增长41%，业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%；购物中心板块毛利为10.11亿元，毛利率达到71.8%。

亮眼数据背后，也存在一定隐忧。上半年，华润万象生活住宅物业管理服务板块收入44.84亿元，较过往期间增长33.7%，占总收入的63.5%；毛利率为20.1%，较去年同期下降0.9个百分点，这显示比重较大的住宅物业对公司经营利润的提升出现了负反馈，公司经营利润率提升更依赖于商业物业。

但市场分析指出，当新增存量项目增多，意味着轻资产商管公司需要提供的非标服务相应增多，资产的运营管理难度加大，轻资产服务的效率与协同效应就越低。与此同时，拓展模式与资产类型的多元化，也将提升了品牌管理的挑战，随之而来就是经营业绩的风险积累，轻资产的发展阻力也就越来越高。

此外，一直以来占比超六成的住宅服务板块，其利润持续提升难度不小，有市场分析人士认为，目前物业服务更依赖于所谓的增值服务，目前智能服务无法替代人工的情况下，这类服务又依赖于更高的人力成本，因此困局尚待突破。

因此，对于此次半年报住宅板块利润率下滑，公司的解析也是增值服务下降所致。在目前的市场环境下，华润可凭借其强大的品牌背书，选择并购标的。但即便如此，占比较大的住宅板块毛利率依旧下滑。而公司营业利润上涨率受限，有可能导致资本认可度下降。

据了解，除华润万象生活市盈率仍保持在30倍以上，目前开展轻资产服务的商管公司，不论是私募估值还是上市公司的估值表现，绝大部分公司相较两年前已经缩水七成以上，价值表现与物业公司相比无更多明显优势，这说明轻资产模式正在经历资本市场的重新评估，也对应看到，部分原计划上市的商管公司已暂停了步伐。

现在的华润万象生活虽难言“高处不胜寒”，但如何在规模发展与收益增长之间保持平衡，是管理层必须思考的命题。