深度 | 华润万象生活上半年“稳住”了，88个商场租金收入105亿元

国家统计局数据，今年上半年社会消费品零售总额22.76万亿元，增长8.2%，消费市场持续向好。

作为实体商业的主要载体，购物中心表现如何呢？头部商业玩家华润万象生活， 交出了一张靓丽成绩单，为行业持续向好注入一剂强心针。

据华润万象生活最新公布的2023年中期财报显示：

• •在营购物中心上半年实现销售额841亿元，同比增长41%；

• • 在营购物中心平均出租率96.0%，租金收入达105亿元，同比增长52.1%（去年同期有减租影响），业主端经营利润率同比提升9.4%至67.2%。

• • 在营项目中，74个项目零售额排名当地市场前三，占比84.1%。

• • 在营购物中心达88座，重奢购物中心增至12座，排名行业第一。

商管板块业绩突出，助推华润万象生活生活整体业绩向上增长。上半年公司整体营收同比增长28.7%至67.93亿元，核心净利润大增36.7%至14.22亿元。

往后看，今年下半年华润万象生活有10座新商场开业。除了已在7月率先亮相的长春万象城外，北京西北旺万象汇、南京燕子矶万象汇、无锡滨湖万象汇、昆明万象城、杭州中心、宜宾万象汇、杭州城北万象城、温州滨江万象城等即将次第登场。

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上半年平均一座商场销售9.5亿元

重奢MALL构筑四大核心壁垒

截止到2023年6月30日，华润万象生活在营购物中心达到88座，在营面积达到管理面积952万平方米，在全国17个城市实现「一城多汇」和「多城多汇」布局。

受益于商管服务经营杠杆效益加强，购物中心运营板块收入持续增长，华润万象生活上半年购物中心板块毛利达到10.11亿元，毛利率达到71.8%。

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强大的运营能力带来业绩强势增长，上半年，华润万象生活88座在营购物中心销售额841亿元，平均一座MALL卖了9.5亿元。

期间，三座新开的MALL保持高开业率。据财报披露，除重奢场兰州万象城外，北京西三旗万象汇开业率100%，引进超30家品牌首店，开业首日客流达7.50 万人次，首日销售额1066万元；重庆万象城二期开业率93%，引进70家品牌首店，开业首日客流爆棚达到20.10万人次，开业首日零售额1599万元。

重庆万象城二期

业绩发布会上，华润万象生活高级副总裁魏小华坦言，重奢MALL的盈利能力会比非重奢MALL高出10%-15%。

“2022年可谓是实体商业很艰难的一年，从销售额来看，上半年重奢场同店跌了3%左右，而非重奢场跌了大概4%左右。到了今年上半年，重奢场业绩增幅在26%左右，而非重奢场增幅达到了29%。能不能抵御风险，关键还是看商业管理能力。”

在其看来，目前“华润万象生活的重奢MALL构筑了四大核心壁垒——规模壁垒、产品壁垒、运营服务壁垒，以及线上线下一体化壁垒”。

规模壁垒

据第一太平戴维斯(Savills)发布的最新全球奢侈品零售展望显示，去年全年新开的奢侈品店数量增加了11%，其中有41%位于中国市场，排名第一。

面对庞大的中国高端消费市场，奢侈品牌要新开更多门店，万象城是最佳选择项之一。目前华润万象生活有12座重奢mall，数量全国第一，其中有4个重奢场是这两年新开。

华润万象生活财报披露，目前华润万象生活与超过115个国际奢侈品品牌合作，合作店铺超过500家，门店规模行业第一。

今年上半年，海口万象城迎来LV、BURBERRY、EFNDI、BVLGARI 、CELINE等奢侈品牌围挡；福州万象城继LV后，GUCCI、CARTIER、BURBERRY、BVLGARI 、BOTTEGA VENETA、CELINE等奢侈品牌上新开；武汉万象城迎来BOTTEGA VENETA、VALENTINO、ZEGNA等围挡。

4月底开业的兰州万象城，是华润万象生活首个轻资产重奢万象城。引进了部分奢侈品牌、国际时尚品牌和城市首店，包括TOD'S、Max Mara、Versace、Emporio Armani 和Ermenegildo Zegna五大时尚奢侈品牌；Cartier、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC、PANERAI、Blancpain、Glashutte Original、TAG Heuer、Chopard、Tudor等奢侈腕表品牌；奢侈珠宝品牌Qeelin 等，开业首日销售额1067万元。

兰州万象城

据赢商大数据显示，开业以来，兰州万象城日均客流均超过6万人次，7月份该商场去重日均客流达到了67581人。华润万象生活表示，项目开业以来表现超预期。

产品壁垒

当下华润万象生活布局的重奢场均位于一二线城市，具有战略优势。在深圳、南宁、福州、厦门、海口、兰州六个城市，其坐拥当地唯一重奢场，没有对手。

目前华润万象生活还在积极推进深圳万象城等一批老牌重奢场调整焕新，势必进一步提升品牌能级，夯实万象城品牌在高端零售领域的竞争势能。

运营服务壁垒

华润万象生活目前逐渐打造出全国标准化的特色服务体系“Care by MIXC”，并根据不同的项目需求和主力客群特征进行试点落地。

mama care： 以母婴客群为切入点，服务是专注于为0—6岁的母婴亲子家庭提供无微不至的关怀，服务内容涵盖母婴室、家庭车位、亲子洗手间等商场空间及设施设备。

lady care： 针对女性群体的特色服务，服务内容涵盖宽敞明亮的化妆间、女士车位、心情手环、贴心用品，优质沙龙和体验活动，并联动场内品牌提供给女性专属折扣、定制妆容和衣物搭配建议等优享服务。

Kids care： 服务于聚焦3-12岁年龄段儿童，提供与其成长阶段匹配的服务设施、游玩空间、社群互动等，全方位关爱儿童成长需求。

pets care： 针对爱宠客群的特色服务，涵盖宠物户外活动场地、宠物车等便利空间和设施，定制沙龙和互动活动，旨在营造宠物友好、欢乐相伴的商业体验氛围。

线上线下一体化壁垒

华润万象生活商管业务目前已实现项目全生命周期在线化管理，重点打造一站式商管系统及完善商业经营决策系统，加强会员精细化运营及在线购物能力。

就会员运营而言，以商管线上平台“一点万象”为例，通过不断推出内容社区，为用户创造全新的信息获取及互动体验路径。2022年内容消费用户线上活跃时长同比增长85%，线上交易金额同比增长78%。

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轻资产“高质量”拓展

锻造改造升级、商业招调轻功

按照财报披露，华润万象生活的购物中心商业运营与物业管理服务毛利率达到71.8%。这意味着，外拓商业轻资产项目越多，公司的利润表现还将继续提升。

自2020年12月上市以来，华润万象生活外拓的轻资产商业项目已达32个。按照“十四五规划”，华润万象生活希望到2025年外拓项目达到50个。以万象商业的品牌影响力，外拓目标极大概率可超额完成。

轻资产外拓“加速”，主打TOD项目

截至2022年12月31日,全国31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团共有53个城市开通运营城市轨道交通线路290条,运营里程9584公里,车站5609座。这也意味着，地铁TOD商业正迈入快速增长期。

可谓“地铁一响，黄金万两”。作为一种快捷、高效、便捷的城市公共交通工具，地铁在中国大中城市扮演着越来越重要的角色。

从华润万象生活过往经验来看，地铁上盖项目客流可达性高、商业辐射范围更广。

华润万象生活上半年新拓展的7个轻资产项目，总体量达到71万㎡，位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市，均为大型TOD项目，单个项目的平均商业面积超过10万㎡。

值得一提的是，上海晶品项目是华润万象生活首次与私募基金公司合作。同时，其与西部机场集团落实战略合作，未来将开拓机场商业运营新赛道。

华润万象生活总裁喻霖康在业绩会上透露，“我们会确保实现十四五规划目标。希望是高质量的外拓，这50个都要是优质项目。会在一二线城市寻找更多的机会，比如一些大体量的TOD项目。”

据其透露，下半年华润万象生活还将在北京、上海、成都、西安等地新拓签约轻资产项目。

打造更多“存量商业”轻资产样本

据十四五规划，华润万象生活还希望到2025年实现在营购物中心数量达到150个。但母公司华润置地的重资产项目开发周期长。

为达成规模目标，华润万象生活将更加迫切的寻求优质的“存量商业”项目。

喻霖康亦坦言，“未来将寻找更多处于不错区位的存量商业机会，这些存量商业可以通过改造和业态品牌招调实现快速营业，对于公司而言亦可快速贡献业绩。”

去年新开的珠海优特汇和中山石岐万象汇两个存量商业轻资产项目取得不错的成绩，为华润万象生活外拓存量商业轻资产项目树立了信心。

其中珠海优特汇作为华润万象生活首个外拓的存量商业项目，经过一年调整焕新，成功实现首年利润率同比双位数增长、成本节降超720万元。而中山石岐万象汇从启动改造到投用仅用9个月时间，改造后该项目可租赁面积和月平均租金分别实现15%和117.1%的增长。

中山石岐万象汇

显然，华润万象生活希望复制上述成功经验。

截止报告期内，华润万象生活的32个轻资产项目中，存量商业仅占43%。而未来这个比例将上升。从上半年签约的三个存量商业项目来看，

• •上海晶品购物中心由私募基金丰泰地产持有，项目位于静安寺商圈，直连静安寺地铁站，于2015年开业，商业面积近8万㎡；
• •上海国华广场由国华置业集团持有，项目位于杨浦区五角场板块，比邻10号线三门路站点，于2020年初开业，购物中心GMALL商业面积约6万㎡；
• •深圳平安金融中心PAFCmall由平安不动产持有，项目位于深圳福田CBD，直通1号线/3号线交汇的购物公园地铁站，于2018年开业，商业面积8万㎡。

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这些项目具有以下共性：城市TOD项目，能享受到轨交带来的客流红利；处于城市核心地段或者成熟商圈；项目原有的品牌基础不错或商业提质升级空间大，可以经过精细化运营手段快速提升经营业绩。

但现实是，当下每个城市中这样的优质存量商业“数量并不会太多”。正如华润万象生活财报所强调，“商管业务做优存量、做实增量”，两条腿齐头迈进。