上海又一城来了 百联加速抢占消费REITs快车道

撰文/龚丽欣

年关将至，消费REITs的申报脚步亦不断加快。

前不久，首批申报的四只消费REITs正式获批，紧随其后，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金于12月22日正式申报。

四天之后，百联股份亦踏上了公募REITs的快车道。

最新消息显示，12月26日，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金于上交所正式申报，这是当前市场申报的第六只消费REITs。

实际上，早在今年7月中旬，百联股份就曾公告透露称，该公司计划以“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs。

该公司认为，公募REITs发行将助力公司在资本市场搭建创新融资平台，实现上市公司+公募REITs平台双轮驱动。同时，有利于公司打造消费基础设施的“投、融、建、管、退”完整闭环。

申报进行时

自华润、万科、金茂及物美集团打响消费RETIs的第一枪之后，首创、百联等企业迅速抢过发行的接力棒。

12月26日，据上交所披露消息，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。

上述基金的发起人是上海百联集团股份有限公司，基金管理人为华安基金管理有限公司，专项计划名称华安资产百联又一城资产支持专项计划，专项计划管理人为华安未来资产管理（上海）有限公司。

目前项目进展为“已申报”，百联股份暂未披露相关的招募说明书。

对比百联股份7月12日的公告发现，此次申报的基金名称、发行人等均与彼时披露情况无二。

观点新媒体了解到，彼时百联股份强调，该公司将以坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为底层资产，申报发行REITs。

此次消费REITs拟采用“公募基金+专项计划+项目公司”的交易结构，即基金管理人设立基础设施公募REITs，计划管理人设立资产支持专项计划，基础设施公募REITs认购资产支持专项计划的全部份额，进而取得基础设施项目的全部所有权。

同时，上述基金将由百联股份和/或其同一控制下的关联方战略配售不低于20%的份额；其次，机构投资者参与网下发售，持有份额不低于70%，个人投资者与机构投资者则能参与网上发售。

实际上，自今年3月监管部门首次明确要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施后，百联股份便是响应最快的企业之一。

彼时，除了百联股份，市场传出要参与发行消费REITs的企业还有万科（印力）、首创、天虹股份、合生商业、龙湖等。

目前印力等的发行工作已进入实质阶段，首创、百联同样靴子落地。

前期传出消息的天虹股份、合生商业、龙湖等企业，虽未在首批进行申报，但市场普遍认为，此类企业有较大可能在第二批、第三批进场。

与此同时，目前我国存在大量的商业存量资产。戴德梁行数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米。

伴随着首批、二批企业申报，可以预见的是，能够参与公募REITs市场的企业将会越来越多。

对商业运营企业而言，发行消费REITs能够进一步盘活存量商业市场，从而实现重资产商业的良性循环。

上海百联资产控股副总经理、上海百联百世资管董事长杨斌在今年8月亦强调，消费类REITs的资产关系到国计民生，将商业零售类资产纳入REITs的底层资产，将极大促进零售物业发展，这跟当前国内希望拉动消费、进而拉动经济的逻辑是一致的，具备战略意义。

资产剖析

今年10月26日，首批四家企业率先进行了消费REITs的申报工作，为成功赢得第一场战役，四家企业显然都拿出了旗下最为优质的资产。

从招募说明书来看，华润以青岛华润万象城作为底层资产，该项目地址位置整理较为优越，2023年中期的出租率达到98.49%；万科印力则以杭州西溪万象城作为首轮“出战”项目，这个杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心，出租率超过了99%；而金茂商业则以旗下首个览秀城作为底层资产，出租率同样达到了98.36%。

对比之下，物美集团则是打包了北京四个小型项目进行发行工作，虽单个项目的平均建面不足2万平方米，但计算下来综合出租率接近了89%。

可以说，首批四家企业都拿出了旗下经营情况良好、稳定性较高的项目作为典范。

第二批申报的首创及百联股份，虽暂未披露招募说明书，但市场早已传出更多详细信息。

比如，首创或将所持的济南奥特莱斯、武汉奥特莱斯项目作为底层资产，两个项目年销售额均已破10亿元，堪称首创“压箱底”的宝贝。

再看本次申报消费REITs的百联股份，计划以“上海又一城”项目作为底层资产进行消费REITs的申报。

资料显示，上海又一城购物中心坐落于上海城市商业副中心——五角场商圈中心地带，总建筑面积约为12.5万平方米，地上9层，建筑总高度59米，地下1层直通五角场下沉广场和地铁10号线，交通十分便捷。

从市场披露的数据来看，上海又一城购物中心于2019年、2020年、2021年连续三年销售额超过20亿元。

2023年春节假期，项目亦非常火爆，节前七天，项目销售额较去年同期猛增144.27%；至于国庆假期，数据显示，上海又一城日均客流6.35万，同比提升20.2%。

这个运营了17年的项目仍旧保持较高的客流量及出租率，足以看出项目的资质。

数据来源：企业财报、观点指数整理

除此之外，观点新媒体了解到，目前百联股份企业仍有大量的商业资产，截止至2022年末，在营商业项目为44座，商业面积超330万平方米，包括购物中心23座、百货12座、奥特莱斯9座。

在百联运营的项目当中，不乏上海青浦百联奥特莱斯广场、第一八佰伴、百联中环购物中心等诸多知名项目，如若本次消费REITs能够成功发行，后续能够将旗下的优质资产持续扩募到现有基金当中，乃至发行第二只、第三只消费REITs。

除了自营项目以外，今年10月，百联股份宣布拟参投Pre-REITs基金，计划借此收购社区商业、购物中心、奥特莱斯等符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目，瞄准庞大的存量商业市场，挖掘更多的可能。

对于消费REITs的发行工作，做了两手准备的百联股份显然是志在必得。

不过也有观点认为，百联旗下虽拥有较多优质资产，但始终没能形成独特的商业IP，缺乏品牌辨识度，这对于市场的熟悉度以及后续的资产估值，均会带来一定的影响。