一城5子、12载深耕，保利商旅的引领步调

迈过2023，踏入2024，在变化不断的商业大环境下，产品项目依旧是检验商企市场实力的最佳指标。

从2011年在广州推出首个商业作品保利中环广场（现更新为广州保利时光里），到2023年年末带来广州首个时光系非标商业体广州保利鱼珠时光（开业时间:2023-12-30、已签约74个品牌），保利商旅这家深耕广州十二载的领头央企，已在五区打造出五大商业项目，随着区域版图的不断解锁，为当地市场留下一个个独特印记。

这背后，我们观察发现，无论是新项目推陈出新带来的市场扩张，亦或是在营项目秀出的精细化运营管理，保利商旅更重视资产价值与商业创新的发展路径，是能赢得合作伙伴、消费者认可的关键因素。

罗振宇在2024“时间的朋友”跨年演讲所提到，面对经济周期、人口结构等宏观环境变化，唯有“具体”的价值与“行动”的力量，才能带来切实的改变。

显然，作为“行动派”保利商旅，不断透过项目推新、运营更新实现战略的具体落地，早已走在行业的前头。

Vol.1

深耕广州12载

保利商旅的成长与创新路径

以广州为大本营进行深耕，12年来，保利商旅在不断变化的市场环境中有的放矢，透过旗下项目在各区推开布局，在当地市场存在感十足，且规模效应显现。

从1至5

保利商旅的规模成长与战略布局

以项目及节点进行梳理，保利商旅布局节奏，可以发现：除了持续深耕大本营，每个项目的推新，均在当地市场上有所突破。

• 2011年，保利商旅为广州带来首个商业作品、位于越秀区环市东商圈的保利中环购物中心，运营7年后透过去百货化改造，焕新为广州保利时光里。

• 于2015年在天河区珠江新城CBD亮相的广州保利克洛维时光汇，紧密匹配当地的商务需求，打造都市生活聚场。

• 2018年，广州首个保利广场在海珠区琶洲商圈亮相，这一前身为旧村改造项目，保利商旅前后仅花9个月实现改造焕新，也意味者保利商旅具备“快速招商、快速开业”，操盘大型项目的能力。

• 2022年，保利商旅在白云区设计园区带来极具创新场景形态的广州设计之都时光汇。作为彼时疫情逆市下为数不多准时开业的购物中心，体现出保利商旅强大的执行能力，其与白云城投携手，更开启央企+国企合作先河，也为轻资产外拓模式创造新的机会点。

• 2023年，保利商旅首次解锁黄埔区商业版图，更迎来了广州首个时光系非标商业体广州保利鱼珠时光，向消费者传递「可被感知的松弛感」。

我们也能看到，保利商旅在广州坚持深耕布局策略，从1至5的项目递增，带来资产规模的增厚，也让旗下保利广场、时光系（时光里、时光汇）等产品线得以在这座一线城市落地。

值得留意的是，上述项目均战略性落子核心城区及核心商圈，抢占地段优势，在市场上保持良好的成长性。

根据《广州市商务发展“十四五”规划》及《广州市建设国际消费中心城市发展规划》，重点提及构建“5+2+4+N”的总体商圈布局，保利商旅旗下项目将为城市商业发展发挥重要作用。

从0到1

保利商旅的产品创新与非标探索

走向规模化的头部企业，透过产品线异地复制，以此扩大市场份额，是常规打法。

但更被人诟病的是，清一色标准化的产品，难免陷入同质化怪圈。

广州，作为商业创新前沿地，以此为大本营深耕的保利商旅，在扩大布局的同时，也会因地制宜，重视创新打法，赢得市场青睐。

其最新在去年年末登场亮相的广州保利鱼珠时光，对外展现极具创新的建筑形态与空间氛围，以及携手众多主理人品牌，向消费者传递「可被感知的松弛感」，关联保利商旅非标商业项目从0到1的尝试与突破，更体现这家商企对产品的迭代与创新探索，为行业差异化提供参考路径。

●广州罕有的开放式氛围感商业

广州保利鱼珠时光，以“承袭时光系产品线，打造极致产品主义的非标作品”为核心命题，保利商旅携手Foster+Partners、SWA等六大全球顶尖设计团队，打造广州罕有的3.6万㎡开放式氛围感商业。

项目开放式空间摒弃传统盒子式商业的束缚，消弭边界感，融入整个鱼珠港综合体当中，与写字楼共融，多个出入口更与一线江景资源、沿江豪宅高端社区以及地铁5号线、13号线无缝连接，构筑独特的城市“第三空间”。

在钢筋水泥的城市建筑内，项目毫不吝啬带来大面积的外摆空间与绿意盎然的公区互相融合，打破品牌商户与消费者的边界感，并利用高低分差手法隔离空间，打造五个具备多功能空间属性的下沉式社交广场，更从容地为消费者带来独特的松弛感体验。

运营团队更是不断为项目注入新活力，推出象征着鱼珠时光自然绿色、松弛感的原创治愈系IP松弛精灵“咕噜咕力”，直击年轻人爱点，让项目空间形象通过IP具象化，增强记忆点。

●95%首进+主理人品牌共创商业新内容

保利商旅深知，要打造独特的非标商业，除了商业空间的创新设计外，更有赖于具有市场特色、更个性化的品牌内容表达。

在品牌组合上，广州保利鱼珠时光采取的是新老主理人创意内容碰撞与结合的创意模式，既有代表潮流先锋的小众主理人品牌，也融合了本地人熟知的成熟品牌。

凭借保利商旅庞大的合作资源优势及行业认可度，项目握手一众“有态度、有追求”的主理人品牌，开出了超95%的区域首店，如急急脚咖啡公司、肆点ART&CHEF、飞行商店、gaga、LR一见岚、雀园、CHUCHULAB、威克健身、楼上大排档、御灶四季、大林苑精细潮菜、Human Drink等，坚持“一店一设”，从建筑外观到内部装修细节全程把控，与品牌商户一起做好经营内容的打造，确保每一个进驻鱼珠时光的品牌，能够借助这个平台，将品牌特色及优势最大化。

毋庸置疑，广州，有着千年商都的历史沉淀，也有着兼包并容的城市多元性，其商业从来不缺创新之作。

保利商旅，作为当中的参与者，也在不断打磨与塑造得到当地市场认可的产品，从去百货化爆改焕新的广州保利时光里，到广州首个保利广场落子琶洲，再到广州设计之都时光汇呈现一座会呼吸的购物中心，如今，更透过广州保利鱼珠时光自带的松弛感，敲开了非标商业的大门，为市场不断带来创新与惊喜，也正不断刷新广州商业的想象力。

Vol.2

存量爆改、持续焕新

保利商旅运营实力的进阶路径

对于商业地产而言，创新从来都是一个不变的命题。

保利商旅的创新，不仅在于新项目产品打造的迭代创新，还有包括在营项目的不断焕新。

当中，广州保利时光里，作为保利商旅在广州打造的首个商业项目，亦是环市东商圈真正意义上的购物中心，历经十二载发展，一直在求新谋变。

这种“新”，不仅局限在商场内部，还在于契合周边市场环境与消费者的变化。

广州传统中轴线之上，核心老城区的环市东商圈，满载了老广的回忆，曾创造过辉煌，如今顺应老城区的发展，更新改造规划提上议程。

片区的消费者，亦经历时代变迁，追求社交、体验等更年轻的生活态度，正改变当地的消费方式。

早在2018年，商业地产已进入百货式微、体验盛行的阶段，彼时已经营7年保利中环，借由原主力店撤场，通过北塔在空间、动线、硬件上进行全面升级，并与南塔形成有机统一的购物中心，以全新广州保利时光里焕新亮相。

●广州保利时光里改造前后对比

与不少开业多年的商场通过“小修小整”进行局部优化调整不同，保利商旅敢于对在营项目进行大刀阔斧的调整，不仅成为广州市场上罕有的去百货化后进行购物中心升级的成功案例，更是保利商旅的商业运营实力进阶之路的成果展现。

如今，和当地市场一同经历过成长、探索与改变的广州保利时光里，仍在持续焕新，以全新定位「致趣生活社交地」出发，与周边的家庭和年轻客群、商务人群所建立的连接更为紧密。

此番升级，项目围绕“精致烟火气”、“ 美好社交 ”、“品质生活 ”三大关键词，从品牌焕新、特色场景打造、营销活动赋能三大维度着手，致力发掘社区邻里美好生活方式，以商业匠心为始终，让“美好就在身边”的愿景落地，为行业提供一个深耕社区、求变焕新的宝贵商业案例。

60+品牌焕新

招调面积超15000㎡

在广州商业地产深耕多年，且在不同市场区域运营多个项目，保利商旅历练出更为成熟的经营能力和操盘实力。

在2018年，抓住城市区域升级及消费迭代更替的机会，借由广州保利时光里焕新调改，保利商旅为该项目调去占比超60%的百货业态，带来17个品牌首进广州、33个品牌首进越秀区，展现出一系列的“调场”成果。

而后，该项目仍在不断优化调整，随着定位的升级，2022年-2023 年焕新招商品牌超70个，招调面积超15000㎡、超50%品牌焕新升级，且透过首店经济的活力，持续为商圈带来新鲜感。

●融入社区的精致烟火气

怂重庆火锅厂、小查楼、鱼仔哥·潮汕菜、松鹤楼苏式汤面等新品牌首次进驻越秀区、环市东商圈，与乐曼图、半天妖、太二、小荔园、客语、西贝莜面村、湘辣辣等组成超过50家不同口味的餐饮品牌，丰富多元化的餐饮选择，既有契合区域高品质宴请餐饮，也有具有地方特色的精致口味，让环市东更具社区烟火气。

●向品质生活提案

在扶光书店、盒马鲜生、保利国际影城原有的主力品牌加持下，项目进一步引进如大疆、小米、乐高、The Green Party、六福珠宝、周大福等高品质、高人气的零售品牌，增添更多元的选择，同时针对精致高端零售的策展型打法，对NK东西宫门店进行调整升级，优化经营场域，让品质生活触手可及。

●覆盖全时段的美好社交

以全时段运营的gaga为首，加上store by .jpg、急急脚、manner等品牌齐聚，组成环市东商圈内最全、最丰富的茶饮/咖啡品牌矩阵；

基于经营多年的六六宇治抹茶积累的客群喜爱度，后续接连带来SAYS cake、CHUCHULAB、有喜糖水，不断给社区种草；

再加上引入的super monkey、第七天堂射箭馆、鸭嘴兽健身女子会所，构建健身达人的运动社交场。

各个品牌业态的优化和叠加，消费者们在关联相应品牌消费和内容体验中，也在潜移默化体 会到「致趣生活社交地」的意义，让商场的定位能够深化落地。

同时，这些品牌的焕新，也有助于商场业绩的增长。如香港美心集团首次与保利合作的paper stone bakery，在时光里门店坪效过万，且业绩每月提升；而怂重庆火锅厂开业前三天取号上千、至今月均280万营业额，均成为广州保利时光里的吸客法宝。

爆改升级：

去百货化到邻里“第三空间”

广州保利时光里在焕新的过程中，也在不断进行空间的优化改造，尤其是该项目早已实现从去百货化、全方位升级购物中心的教科书式调场，如今对商业空间的场景化打造有着更进一步的升级。

聚焦的核心点在于——购物中心不再是商品卖场，作为城市的第三空间，更承载着社区邻里生活。

因此，广州保利时光里聚焦社区烟火、品质生活、美好社交三大关键元素，针对特色街区、主题场景进行改造，成功打造【漫食光】美食空间、城市口袋公园【时光花园】、城央天台运动场、百变连廊空间四大精品社交场景。

• 时光花园：北塔首层东门广场【时光花园】，连同store by .jpg共同组成环市东罕有的开放式、户外休憩空间，松弛感十足，同时引入【口袋公园】为营销话题开展主题文化节、季度主题音乐会等主题活动，让空间兼具人气。

• 漫食光：优化南塔4楼单一布局，焕新升级为漫食光美食空间，配合新招调的餐饮品牌，使整体楼层特色美食四面环绕，烟火气俱佳。

• 天台运动场：把原足球场功能进一步拓宽，组织开展如飞盘、壁垒球、橄榄球、射箭等运 动，为项目增添更多运动社交内容。

• 百变连廊空间：有效连接南北塔，将原闲置的连廊进行空间优化，并定期举办静态文化 展览，升商场价值。

随着广州保利时光里空间与场景打造再升级，给予社区消费者最直观的体验便是空间的可逛性提升，一步一景的体验体现了这一城市第三空间的全天候陪伴升级，连同品牌所连接的社区内容，商场也成为环市东重要的生活社交发生场。

基于此，保利商旅更透过一系列营销活动、社区活动的落地，让更具活力、品质、烟火气等内容不断注入环市东商圈。

一方面，利用场景与活动结合实现内容共创，如时光花园举办的一系列文化节、主题音乐会、体验活动，既为时下年轻人创造了更优质的生活内容，也为社区驻入了全新的活力和体验感，打造圈层社交氛围。

另一方面，借助保利商旅强大的品牌及异业资源，如“甜满美好生活”甜品嘉年华活动、城央攻防箭体验赛、夏日出萄荧光热练派对等联乘优质品牌，突破商场和商户间单一的商租壁垒，不断增强品牌效应，共同建设和维护私域优质消费力。

透过广州保利时光里一系列焕新举措及成果来看，保利商旅对在营项目调整的把握与信心，这种扎根于社区，服务好周边客群的运营逻辑，不仅展现出保利商旅厚积薄发的操盘实力，以及日趋成熟的运营模式，更延续邻里商业对城市第三空间及生活的探索，为行业带来更多经营层面的思考。

赢商观察

过去的12年，经济大环境经历周期性调整，商业地产也在急剧变化，竞争越发激烈。

在这样的背景下，保利商旅坚持深耕与持续布局一线城市广州，打造出多个成功商业项目，能从中感受到其对广州商业的信任与坚守。

十二载耕耘，保利商旅为广州打造的每个项目，均针对不同区域不同客群画像，呈现合适的优质内容，更能体现这家企业懂得融入其中，与这座城市一同成长，并积极回应着当地市场需求。

这绝非偶然，而是得益于其清晰可行的目标规划、不断进阶的操盘能力和敢于革新的商业模式探索。

如今，凭借日益丰富多元的产品体系在广州落地，加载城市5子联动，保利商旅所带来的市场效应与影响力正不断扩大，推动城市升维，不断激发市场新动能，也让保利商旅的未来发展有了更多想象空间。