闯进非标蓝海，解读保利商旅的创新基因

自1996年国内首个真正意义上的购物中心诞生，传统百货、临街商铺的商业格局被打破，这类盒子式Shopping Mall，领衔了中国实体商业近30年发展。

如今，传统商业格局再次被打破，非标商业迅速抢占了“光环”。

近年来赢商网观察到，上海张园、秦皇岛阿那亚、杭州天目里、成都REGULAR源野……一批非标商业迅速冒头，频频刷屏社交媒体。

这些爆火的非标商业项目，从传统商业脱颖而出，以全新的空间、年轻的业态、文化艺术的融入，撕开标准定义的标签，塑造着新的消费场景，触动新一代消费者的心弦。

梳理近年来国内非标商业的发展脉络，我们惊喜发现，保利商旅在当中正扮演着重要角色。

这家央企已深耕行业十二载，见证和参与了中国购物中心黄金发展阶段，也敢于跳脱传统思维，在商业领域上不断求新求变，积极推行非标商业的打法。

从上海保利时光里为首的非标商业1.0版尝试，到杭州保利时光里为代表的2.0版探索，再到如今最新开出的广州鱼珠时光带来非标商业的3.0进阶路径，保利商旅正一步步兑现其独特的创新实力，为中国购物中心留下了创新发展的商业注脚。

从盒子式购物中心到开放式商业空间

非标商业的进阶路径

近30年来，中国购物中心行业，已从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

这其中，以规模化为发展路径，如万达商管、华润万象生活、龙湖集团、新城控股等头部企业，透过万达广场、万象城/万象汇/万象天地、天街、吾悦广场等知名产品线项目，不断占领市场。

产品化、规模化的好处，在于如今行业高集中度的当下，头部企业有着较高的市占率，意味着在市场有更好的主导地位。

实际上，保利商旅也在紧随头部梯队，以规模化、产品化进行发展，不断抢占市场份额。

公开数据显示，截至2023年末，保利商旅在全国运营管理逾110个项目，管理规模超过2300万㎡，覆盖中国内地主要城市逾50个，当中购物中心以旗下保利广场、时光系（时光里、时光汇）为产品线，已打造有超30个项目。

在更前沿的商业城市布局和深耕，保利商旅能更敏锐捕获到市场的新变化。

尤其是当下，购物中心发展最为明显的一个趋势是，行业的规模梯队已基本固化，以非标为首的特色商业崛起，正不断推动购物中心进一步差异化细分。

从近年来保利商旅打造的新项目来看，产品规模化已不是这家企业追求的唯一指标，而是不断创新打磨自身产品，尤其是摒弃过去20年规模化标准化Mall的打法，通过“非标”带来商业形态的新探索。

//非标1.0版尝试，盒子购物中心也能“不一样”

购物中心发展至今，即便仍以盒子式建筑形态为主，但伴随体验式商业的兴起，已呈现出更为特色化、差异化的场景内容。

在商业前沿地魔都上海，近年来涌现出一批“不按套路出牌”的购物中心，从TX淮海带来的上海首家策展型零售空间，到上海天安·千树在商场内布满上万颗绿植……它们均不断刷新行业样本，给商业塑造更多想象空间。

实际上，早于2017年，保利商旅在上海打造的首个商业作品上海保利时光里，已有关于非标商业的尝试。

一方面，这一4.7万㎡精品项目，摒弃以往产品线异地复制的打法，呈现一个有别于传统封闭盒子式购物中心的半开放式商业，并打造公共艺术空间，打破了以往商场只是单一“卖场”的模式，成为滨江独具特色的城市文艺生活空间。

另一方面，项目围绕定位「365天艺术生活馆」，项目团队优选了非常多艺术品牌、主理人品牌，最大程度上拒绝千篇一律简单的复制黏贴。这种打法也并非传统的商业模式，能为空间带来更好的情感交流，赋予项目非标气质。

“故事不是在具体的事物中，而是在能说话的空间寻觅。”善于洞察消费体验的保利商旅，带着开放的心态，为上海保利时光里找准了一条非标准化、差异化路线。

//非标2.0版探索，敞开的、会呼吸的商业空间

后疫情时代，消费需求有着明显变化，商业作为生活方式的载体，正逐渐趋向于满足人们亲近自然、放松身心、多元多功能的生活需求消费。

基于城市居民对“公共空间”理解和需求，保利商旅在非标商业的空间探索和打磨上，有了更进一步的突破。

在2022年，保利商旅推出广州设计之都时光汇，主打「会呼吸的购物中心」，以“新物种”的姿态，再造行业新样本。

尤其是在空间打造上，设计之都时光汇并非标准的封闭盒子形态，而是一座敞开的商业空间。

该项目利用里巷、里坊、红点艺术广场三大乐活空间，通过封闭连廊打开的调整，结合外侧栏杆30%的垂直绿化率，确保连廊实现通透，并与自然光充裕的标志性建筑红点广场呼应，营造出适合漫步的舒适公共空间。

值得留意的是，当大多数购物中心都以压缩公共区域空间来增加项目的可租赁面积时，保利商旅却毅然打破这种思维，将开放式空间渗透至项目外在建筑与内部场景的每一寸肌理，以此重塑商业空间价值，为城市带来一座「会呼吸」的商业作品。

随即在2023年，保利布局浙江的首个时光系商业体杭州保利时光里开街，这座两万多方的精致商业体，再度突破传统商业形态，重新书写了一幕属于杭城的「当代惬意生活」。

该项目打造开放式空间设计，建筑设计源于「山峰」概念，与现代化的建筑材料共同打造出「都市山峰」的地标性建筑形式，加入有温度的场景设计，同时与项目所在的滨江区域环境融为一体，形成都市山谷和自然江景相呼应的场景。

在这一开放式空间里，设有能逛市集看展的「山口广场」、具有运动社交的「活力box」、一步一景的「主理人大道」、可举行音乐会的「绿谷花园」、都市野营的「天台营地」，让富多元的功能区为街区营造出自在、开放的场景。

//非标3.0版进阶，开放式商业无约束肆意生长

基于多年的城市布局与产品打磨带来的经验累积，保利商旅因地制宜的差异化理念，对非标商业有着更为深化与精准的落地表达。

保利商旅也深知，差异化的产品，检验市场竞争力的重要指标。沉淀了上海保利时光里、广州设计之都时光汇、杭州保利时光里等非标打法，后续打造的产品则完全跳脱传统购物中心的条条框框，透过开放式商业形态，带来更为进阶的突破。

这种无边界、无约束、无限制的非标准化开放式商业空间，保利商旅在深耕的大本营广州实现落地。

其最新在去年年末登场亮相的广州保利鱼珠时光，对外展现极具创新的建筑形态与空间氛围，以及携手众多主理人品牌，向消费者传递「可被感知的松弛感」。

广州保利鱼珠时光，以“承袭时光系产品线，打造极致产品主义的非标作品”为核心命题，保利商旅携手Foster+Partners、SWA等六大全球顶尖设计团队，打造广州罕有的3.6万㎡开放式氛围感商业。

项目开放式空间摒弃传统盒子式商业的束缚，消弭边界感，融入整个鱼珠港综合体当中，与写字楼共融，多个出入口更与一线江景资源、沿江豪宅高端社区以及地铁5号线、13号线无缝连接，构筑独特的城市“第三空间”。

在钢筋水泥的城市建筑内，项目毫不吝啬带来大面积的外摆空间与绿意盎然的公区互相融合，打破品牌商户与消费者的边界感，并利用高低分差手法隔离空间，打造五个具备多功能空间属性的下沉式社交广场，更从容地为消费者带来独特的松弛感体验。

运营团队更是不断为项目注入新活力，推出象征着鱼珠时光自然绿色、松弛感的原创治愈系IP松弛精灵“咕噜咕力”，直击年轻人爱点，让项目空间形象通过IP具象化，增强记忆点。

//非标4.0版期待，跳出空间限制的大尺度突破

从上述非标产品来看，保利商旅早已找准自身在行业的发展路径，在产品规模布局之外，更注重项目的创新打造，从非标1.0到3.0的不断升级和突破，让各个特色项目在优质商业空间基础上，持续注入个性化内容，并印刻在这家央企的创新基因当中。

未来，购物中心随着非标商业的发展，或将还会有呈现4.0、5.0等版本，保利商旅也做好充足准备，将在2024年亮相的成都保利时光里，有着更大尺度的突破。

据了解，该项目从“生活”出发，提出「引领前沿生活方式的社交场」的定位。项目携手国际著名建筑师事务所—the Oval partnership进行整体商业建筑打造，跳出核心城区高度集约的用地限制，完全放开手脚，以近40%的绿地率和更大尺度的开敞公共空间，打造内容价值极高的独栋商业体，让这一超10万㎡的开放式商业街区，成为保利商旅下一款值得期待的点睛之作。

“非常规”的品牌组合

与非标商业一同共创内容

当购物中心商业空间形态从标准化模块向非标特色转型，品牌内容对于载体空间起到了关键作用。

与传统购物中心在招商引资上偏向连锁性知名品牌不同，非标商业在品牌内容打造上更注重个性化、特色化、差异化的内容表达。

因此，我们能在国内的非标商业案例中看到，主理人品牌、新锐品牌、新消费品牌、创新品牌、小众独立品牌等出现，这些品牌需要新商业场景，更有空间感和松弛感，更有“场所精神”，是能与非标商业相互融合匹配。

不得不说，保利商旅在商业运营这块，保持着敏锐的触觉，不仅体现在商业空间上实现非标产品的迭代与更新，还有在品牌内容的合作层面上。

//主理人品牌，与非标商业双向奔赴

时代更迭，年轻消费力崛起。主理人品牌近年来也伴随非标商业，成为提及次数最多的商业热词。

保利商旅打造的上海保利时光里、广州保利鱼珠时光等非标商业，能成为当地顶流目的地，最大的魅力源于大批驻扎其中的个性“主理人品牌”。

其中，上海保利时光里不仅引进7个首入中国市场的国外品牌、11个国内唯一品牌店，激活首店经济，更值得关注的是，项目初期主理人创新占比更高达50%。

同样，杭州保利时光里除了引入了20余家滨江首店品牌，也吸纳10余家主理人品牌，为区域带来不一样的特质。

而在最新开出的广州保利鱼珠时光，则采取的是新老主理人创意内容碰撞与结合的创意模式，既有代表潮流先锋的小众主理人品牌，也融合了本地人熟知的成熟品牌。

其中，便有包括如急急脚咖啡公司、飞行商店、中古Bar等一批从“潮到风湿”东山口起家的主理人品牌聚集于此，加上肆点ART&CHEF、gaga、LR一见岚、雀园、CHUCHULAB、威克健身、楼上大排档、御灶四季、大林苑精细潮菜、Human Drink等一众品牌，组成超95%区域首店，其品牌内容与门店场景更与项目调性有着高度匹配。

主理人品牌选择与保利商旅旗下项目合作，在于项目与品牌本身经营逻辑相通，即，打造非标商业，最大程度上拒绝千篇一律的简单复制黏贴。

即将于今年开业的保利成都时光里，亦承袭保利商旅对非标商业的非常规打法，包括计划引入设计师品牌、先锋潮流、户外零售等，以及night club、潜水冲浪、个护沙龙等更加细分领域，满足大众各类丰富的情绪价值所需，也保持品牌的“引领性”。

//品牌与场景共融，组成当代人类社交新阵地

保利商旅对非标商业在品牌门店打造上，从建筑外观到内部装修细节全程把控，坚持“一店一设”，既营造了符合消费群体气质的特色化场景，也将品牌特色及优势最大化。

定位「365天艺术生活馆」的上海保利时光里，带着人文社群的独有属性，保利商旅为其引入文化品牌，融合到公共艺术空间中。

• 一见图书馆连同一众沪上文艺青年，于上海保利时光里，打造区域文化新空间。

• 德国百年肖像摄影缪诗肖像摄影MUSEE FOTO，给予更大平台空间展示品牌文化，每年举办不同主题肖像展，在匠心的空间里碰撞出更多生动故事。

• “此念文化”首家线下概念展厅在上海保利时光里亮相，以策展型空间展示独特的文化、艺术及教育。

而对于开放式街区项目的空间氛围营造，保利商旅在引入表达相应松弛感的品牌内容，也在整体设计中充分考虑品牌门店的场景设计，加以融会贯通。

比如，品牌在杭州保利时光里门店的外观、内在设计等方面，都与其标准化门店有所区别，包括门头外檐的设计、logo放大、门面加宽等方式，使得更鲜明的门店设计风格与极简的公共空间设计，形成强烈的呼应效果。

• 作为首批入驻杭州保利时光里主理人品牌ZETA PET，强调「可参观、可打卡」，这与杭州保利时光里的整体设计和消费人群不谋而合，既不拘泥于形式，又脱离刻板印象。

• 杭州保利时光里引入有圈粉年轻社群的跳海酒馆，联动「活力box」场地，共同打造「play ground」为主题的社群活动，展现出一处轻松感与生活气并存的社交空间。

在营造出松弛有度的氛围感这一层面上，广州保利鱼珠时光特意为进驻的品牌设置闲适的外摆区、展示空间，让品牌进驻不受场地和空间约束，更从容地为消费者带来独特的松弛感体验。

• 作为美食+美学、餐饮+零售模式的提案者，4：ART&CHEF以原创设计结合餐饮文化为初心，以亚洲融合菜&Brunch为特色，融合艺术IP、自然美食、社交空间，打造独具特色的新型餐饮，使之成为当下流行的复合式生活方式先锋品牌。

• 主打“茶饮+轻餐+空间”全时段运营gaga，在黄埔开出广州目前面积最大的门店，其花园式用餐环境配合广州保利鱼珠时光的氛围感非常出圈，品牌能透过餐饮社交提供一个身心的休憩的精神出口。

//与品牌合作共创，达成1+1＞2价值赋能

从某种意义上来说，保利商旅所打造的非标商业，并不是在寻找租户，而是在寻找共创者。

同理，上述合作的主理人品牌、新锐品牌，选择非标商业的背后，实际也需要选择具备专业运营实力的商管和物管服务，确保品牌的成长。

保利商旅的做法是，打破传统租赁关系隔阂，而是商场与品牌合作共创，共同孵化这个非标商业空间，达成1+1＞2的品牌价值赋能。

当中，上海保利时光里运营至今，孵化创新品牌占比保持35%，并孵化连锁品牌9家、百万销售6家，上榜餐厅15家，其成绩在近年来遇到行业下行、大批品牌关店潮涌现逆市之下，更显难能可贵。

如杭州本土精致蔬食料理代表品牌临湖素食首入上海，上海时光里参与到品牌定位规划、产品空间设计、运营体系建议，帮助品牌适应市场。如今品牌已成为沪上高端精致蔬食料理代表品牌，并在去年荣获米其林餐厅入围名单，旗下多个新产品进入上海。

再比如巨人与土豆书店率先把绘本编辑理念和阅读理念引入日常家庭消费生活，保利商旅积极承担企业社会责任，助力文化公益，将其从图书馆引进到商业空间，并长期提供市场资源、场地活动、品牌合作，支持其发展成长。

究其关键，保利商旅与租户共生、共长的全新模式，做到与租户深入联动，不断助力品牌发声，形成“可持续”的循环生态，这是商业大环境中难得的经营理念。

独特IP+艺术

“非标化”的商业运营及创新

当购物中心不断向非标、差异化等路径寻求突破，关联至创新方向的运营和营销内容，也在持续进步。

我们观察发现，IP展、体验式场景所带动有趣好玩、有温度的营销活动，是购物中心保持旺盛生命力、打造流量爆款的重要手段。

更深一层来看，购物中心背后的操盘手，商企亦开始透过营销活动不断提升运营水平。保利商旅，便是当中的一员。

近年来，保利商旅以创意营销作为切口，积极探索艺术、IP与商业的的结合，不断扩大和提升其品牌影响力，形成业内长效关注点，也成为这家央企创新突破的重要路径之一。

当中，作为保利商旅一年一度的重磅IP活动「好时光之约」，自2021年以来，一直以“共生、共情、共创“的理念诠释对美好时光的深刻理解，致力于为消费者带来更多美好时光的愉快体验，让保利商旅成为能为消费者带来美好时光的场所。

刚过去的2023年，保利商旅透过「好时光之约」IP活动全面升级，创新性打造“时光币”串联玩法和原创交互装置“好时光制造机”，全国30+项目跨时空联动，在各城市解锁好玩有趣的好时光活动。活动期间，商业板块客流增长26%，销售同比增长16%，如此亮眼的成绩得益于保利商旅在商业运营中持续展现的匠心与创新。

对于购物中心的持续运营，不仅需要对IP的塑造，更加需要深入挖掘IP和城市之间的文化契合点。结合保利商旅对于城市运营和空间运营的想法，以好玩的商业为出发点，以艺术作为切入点带来场景的营造和生活方式的再造，其早在2019年推出了「非瞬间艺术」，成为非常重要的文化载体。

如今「非瞬间艺术」深度合作艺术、IP及创新品牌资源超过300个，库内包括艺术家林于思、李磊、张文绮Vikki、潮流IP samsam等。已策划落地超过40场艺术IP展览策展，并与十月初五、.jpg等多个头部品牌联名跨界合作，实现艺术策展、产品创造及活动执行强有力的落地，其中艺术衍生品更获得红棉设计视觉传达奖。

这些IP资源，不仅能应用于保利商旅内部商业项目，如为旗下非标商业带来更具个性化、定制化活动嫁接，更可透过合作模式应用于外部商业项目。

正如通过打造非标商业突破传统商业的壁垒与限制，保利商旅不仅关注商业空间本身，还深度挖掘独特的运营理念，同时，植根于消费者，创造更加系统、突破边界的艺术文化平台，透过营销活动的创新运营，带来喷涌而出的内容和挖掘点，为商业伙伴创造和搭建更好玩的商业。

​结语

伴随着商业发展，购物中心也将会持续焕新迭代，只有用心经营、懂得创新突破的商业运营者，才可引领市场，占据主导地位。

以打造非标商业作为创新图景，保利商旅凭借出色的运营能力，打造出一个个各具特色的非标商业，实际也在创造独一无二的作品，为商业创新发展贡献出丰富多元的参考样本。