【精致烟火】，「贰食肆24」的TOD商业新解法

基于此，兼具街区商业、社区商业属性的商业项目更值得观察。成都城南，一个即将亮相的小体量商业——贰食肆24，引起了赢商网的关注。

▲贰食肆24效果图

近期，项目正在进行主题性设计及美陈包装升级

为什么贰食肆24值得关注？项目有几大鲜明的特征：

• 首先，它的区位优势、客群优势十分明显；
• 其次，它是TOD商业，但与一般TOD呈现又有所不同，是成都首个以“食肆”为主题呈现的街区商业；
• 第三，它的体量较小，但打造相当有特色；

• 最后，它是成都轨道持有并运营的第一个项目。

具体来看：

项目所处的南湖板块，已经是相当成熟的区域。它不仅是一方生活的承载地——项目所处为剑南大道以西居住集中区，汇聚清河庭苑、华汇天地、中海右岸、格林城、万锦城等数十个大型社区。此外，亦有建发华润缦云等改善住宅项目正在建设，这意味着项目周边还会有常住人口的新增。

▲南湖板块实景图

据赢商tech城市商业地图数据，项目周边3公里常住人口53.6万人。其中，年轻客群、年轻家庭TGI分别为1.22、1.04，均高于全市平均水平；25-34岁客群占比超40%，TGI数据1.31。

从收入水平来看，项目周边客群以中产、小康客群为主，合计占比超80%。其中，中产客群TGI数据为1.16，亦高于全市平均水平。

由此可见，项目周边客群呈现出几大特征：其一，年轻客群、年轻家庭居多；其二，收入水平较高，具有较强的消费能力。

▲贰食肆24实景图

近期，项目正在进行主题性设计及美陈包装升级

值得注意的是，除了常住人口。项目对面就是国家知识产权局专利局专利审查协作四川中心、中国核动力研究设计院等事业单位、国企。赢商tech城市商业地图数据显示，项目周边3公里范围内分布有22.7万办公人口。

这部分办公人口同样有着较高的学历和较高的收入。综合来看，高收入、高消费、高品味，是项目周边客群共同的特征。

不小的人口体量，庞大的消费需求，不俗的消费实力。然而，过去数十年间，区域内却迟迟未能出现契合时代消费体验的商业，导致许多生活在此的消费者，需要花费更多时间、跨越更远距离，去到其他区域实现消费诉求。

▲贰食肆24实景图

近期，项目正在进行主题性设计及美陈包装升级

此番背景下，贰食肆24以街区商业落位，以社区商业的姿态，服务周边客群，恰好呼应了市场的期待。

目前项目3公里范围内无类似产品，随着周边改善社区人口的不断导入，消费需求还将继续叠加，贰食肆24将以愈加成熟的姿态，推动区域生活品质的改善。

值得注意的是，项目以TOD模式打造，未来将与地铁5号线二江寺站无缝衔接，其负一层可直达地铁站厅层、一层与地铁出入口相连。同时，其西侧与住宅区两江映月直连，形成一条畅达的通勤及归家游逛线。

▲地铁二江寺站出入口

更宏观一点看，TOD最大的能量，来自畅达的交通，它可以打破物理的边界，辐射更远的客群。

南北纵贯的地铁5号线，总长约49公里，站点41个，换乘站14个。以贰食肆24所在的二江寺站为原点，北面大源、金融城等重要板块可以非常方便的直达，往南又可快速串联怡心湖板块、天府国际生物城等，使得项目能够依托轨交优势，辐射更广的客群。

▲贰食肆24区位示意图

出行效率的提升，其最终目的还是将更多的时间和空间让渡于真实生活。与出行动线无缝衔接的TOD商业，因此拥有了更多的可能性。

对于TOD商业的品牌方来说，商铺与地铁直接进行接驳的优势，稳定的消费客流，醒目的展示空间，资源嫁接的平台，优质的商管服务，将为品牌方提供高效可持续运营的多元空间。

而对于TOD商业的消费者来说，通过大量通行时间的节约，以及多元业态的复合，能够打造全场景的消费、办公、生活蓝本，构建多维度美好生活的复合场景。

与一般TOD商业以大型购物中心的形态呈现不同，贰食肆24是以小型街区商业的形态呈现的，为成都TOD商业中的首个街区项目，这也是项目区别于盒子商业的场景优势所在。

一方面，经营时间上限制更少，自由度更高；另一方面，空间场景多样，可融合不同主题内容于一体；第三，户外空间多、氛围轻松，契合新生代消费群体对空间体验感和社交自由度的需求；此外，与顾客的距离更近，尤其是社区型商业街，业态及品牌更贴近生活，因此顾客触达性更强。

在设计之初，贰食肆24的定位就瞄准了「精致的烟火气」，并以“理想的附近”为理念，为周边居民带来“小而美”的消费体验。其案名已经透露出了项目的具体打造方向，亦即24小时品质生活中心。

业态上，聚合品质餐饮，正餐、小吃、下午茶……未来，丰富的餐饮种类将为周边居民提供多元的消费选择、优质的消费体验。餐饮之外，辅以生活配套类业态，如健身房、休闲茶坊等，带来一种集餐饮、健身、娱乐、都市生活于一体的社交邻里型生活。

▲贰食肆24效果图

近期，项目正在进行主题性设计及美陈包装升级

以美食为魂，贰食肆24旨在打造一个既有市井烟火气、又有生活精致感的空间，包容性很强，不仅能够跨越代际人群，也可以跨越街区的消费时长。

由此，我们从贰食肆24看见了机遇，它或许预示着一些变化的开始，TOD商业原来有这么多的可塑性，小体量TOD商业可以有更多的解法。

消费理性背景下，回归线下、走入附近的热潮还将持续。在线下流量争夺中，贰食肆24以TOD商业的另一种解法，回归社区、服务居民，聚焦餐饮、辅以配套，有望成为那个消费者心中的“理想的附近”。

▲贰食肆24实景图

近期，项目正在进行主题性设计及美陈包装升级

成都于2017年作出大力实施TOD综合开发的战略部署，如今已走在城市TOD开发的前列，在幸福之城、宜居之城外，有了另一个名字——TOD之城。

在西南地区，作为成都“轨道+物业”模式的综合开发运营者，成都轨道无疑具备TOD项目开发运营的先天优势。旗下第一个自主运营项目——贰食肆24，显然地，将会成为品牌们与成都轨道产生合作的第一个窗口和契机。

据悉，项目计划于2024年亮相。近期，项目正在进行主题性设计及美陈包装升级，基于在地文化，融入宋风、川剧、夜市文化等元素，呈现一个兼具烟火气与时尚感的美食市集。

接下来，成都轨道将持续发力TOD商业运营，据悉，2024年还将有双凤桥TOD、三岔TOD等商业项目入市。

注：

文中效果图来源项目方，效果图仅为示意，最终以实际呈现为准；

实景图来源GOMALL唐亮工作室，项目尚处于建设施工中，最终以实际呈现为准。