远洋商业资产救兵 颐堤港二期的“股权借据”与对赌

​撰文/冯彩云

近日，远洋集团控股有限公司公告披露，其将所持北京颐堤港二期项目全部股权及债权出售予大股东中国人寿和合作方太古地产，股权交易价为38.7517亿元，债权为1.25亿元，总代价为40亿元。

其中，中国人寿和太古地产分别拟受让49.895%和14.895%股权。收购完成后，中国人寿和太古地产的持股比例将均为49.895%。

此次出售事项中，远洋集团预计录得未审核的亏损幅度为17.63亿元，出售完成后不再拥有颐堤港二期项目任何权益。

北京颐堤港也成为继成都太古里后，又一被远洋出售的标杆商业资产。

至于出售原因，远洋于公告中表示，受房地产市场下行的影响，集团面临重大流动性压力，难以通过惯常渠道取得融资。为改善流动性并获得资金，远洋正制定多项计划及措施，包括为资产寻找潜在买家。

财务数据显示，截至2023年末，远洋集团流动负债超出流动资产约84.5亿元，借款总额约为961.4亿元，其中约697.5亿元须于一年内偿还、约110.3亿元须于一至两年内偿还，而现金及现金等价物仅19.9亿元，偿债压力较大。

虽然北京颐堤港二期和成都太古里项目股权出售目的一致，均是为了回笼现金用于偿还债务，但两者标的、交易对象等都有一定差异。

首先，不同于处于运营成熟期、能提供稳定现金流的成都太古里，此次出售的北京颐堤港二期为投资建设中项目，这也意味着其短期内不会为远洋带来现金回报，反而需要远洋为其提供开发资金。

据商业客了解，北京颐堤港二期的总投资额高达230亿元，目前地库及上层建筑工程正在建造当中。而截至2024年4月30日，远洋集团已对该项目出资约63亿元，如若继续持有投资，远洋长时间内仍需为该项目的开发建设买单。

正如上述提及，远洋目前仍有较多待偿还债务，因此在为颐堤港二期提供开发资金方面无疑力不从心，其在公告中也明确了这点。

交易对象上，项目股权除出售给合作方太古地产之外，更多的股权由大股东中国人寿接手，其扮演的角色于远洋而言更加重要。

根据公告披露，转让给太古地产的股权，远洋可在本次交易满2年或3年时行使优先报价权；而转让给中国人寿的股权，优先报价权则延长至2037年9月30日。

换而言之，此次交易实际上可视为远洋将持有物业作为“抵押”，获取了一笔数额可观的长期融资。

这种方式下，此次远洋虽然出售了颐堤港二期全部股权，但在未来相当长时期内，其仍拥有项目的优先报价权，可继续参与该项目的开发与运营。

据商业客了解，建设中的颐堤港二期包含7栋写字楼、1座购物中心和1家酒店，总建筑面积将超过56万㎡，预计在2025-2026年分阶段落成。后续落成开业，预计带来的商业体量和收入都十分可观，远洋也不想轻易放弃这个项目。

不过出售之后，远洋商业面临较大挑战的现实也不容忽视。财报数据显示，2023年远洋集团来自物业投资的营业额为4.46亿元，对比2022年的3.91亿元增加了约14%，但这个数据放在商业地产行业里并不亮眼。

持有资产方面，截止2023年末，远洋集团及其合营企业和联营公司合共持有超过22个经营中投资物业，可租赁面积合共约374.9万平方米。其中写字楼占比约21%，物流项目占比约49%，其他包括商铺、车位及其他占比约30%。

零售商业方面，此前远洋商业多以未来广场、未来汇这类未来系列社区商业为主，存在着运营不突出，辐射范围不广及知名度不高等问题，此前打造的北京远洋未来广场已于今年1月停止营业。

后续跟太古合作后，远洋发展了乐堤港系列产品线，最新的项目为北京远洋乐堤港。该项目的商业部分于2023年6月开业，写字楼部分亦于2023年12月入市，仍处于成长期。

写字楼业务上，据商业客了解，远洋目前开发的项目有北京的远洋大厦、远洋光华国际、远洋国际中心，上海的远洋商业大厦、H88越虹广场等。但在目前写字楼市场上，大部分项目普遍面临租金下行和空置率上升问题。

目前，远洋商业部分的重点放在了继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼上。除出售资产外，对外输出轻资产业务也是手段之一。

今年5月，远洋商业就与武汉铁投开启战略合作，并签署商业运营管理服务合同，将为后者旗下项目提供商业定位、策划、招商、筹开及运营管理等一系列专业服务。但在轻资产赛道上，其也面临对手林立的竞争局面。