远洋圈出三个“资本闭环”

作者/李奕和

一周之内，从收购新加坡REITs，到成立14亿美元写字楼基金，再到发起设立4亿美元物流地产基金，远洋的一系列资本操作让人眼花缭乱。

10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。该基金将专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

2013年，远洋资本的前身房地产金融事业部成立，自2018年开始，远洋资本已先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域。

短短几天时间，从公募REITs到私募基金，远洋的资本触手从购物中心，伸向写字楼和物流地产，几乎涵盖目前市场主流的商业资产。在融资继续收紧、调控进入深水区，“黑天鹅”不断的房地产市场，远洋“脱重向轻”的心思显而易见。

有业内人士指出，无论是写字楼还是物流地产，远洋通过成立基金在注入项目，不仅拓宽了企业融资渠道，同时能减少既有资金的占用，回流现金，为抵御行业风险和把握投资机会提供了更大的可能。

三个“资本闭环”

本次成立的4亿美元物流地产基金，是远洋资本第三支以物流为主题的私募基金。目前，其三支基金的累计认缴规模已达15亿美元。

据了解，远洋资本担任该基金普通合伙人（GP）及基金管理人，负责基金日常运营及管理；而远洋资本旗下子公司“远洋物流”将对基金的项目进行开发运营和物业管理。

作为远洋集团另类的资产管理机构，早在几年前，远洋资本就已前瞻性地战略布局物流地产。2017年，远洋物流的前身远泽物流成立，定位为从事物流地产全周期开发和管理、收并购、定制服务的物流地产品牌。

2017年末，远洋资本正式涉足物流地产这一领域，在嘉兴南湖实现首次落子；2018年10月，这个由远洋资本自主开发并全权统筹招商、运营工作的首个物流地产项目正式开工奠基。随后几年，远洋物流继续布局扩张。

今年4月，远洋物流作为远洋资本全资子公司，正式以独立品牌的形象亮相。两个月后，远洋资本收购了红星美凯龙旗下西藏红星、上海红星等7家物流子公司100%股权及相关债权，所涉及项目总建筑面积规模达85万平方米。

随着本次收购的完成，远洋资本已实现16个物流核心节点城市的布局，其运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过200亿元。

而远洋物流已投资管理30余个物流地产项目，覆盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个城市，为京东、阿里、美团、顺丰、韵达、百世、海尔等零售、物流以及制造类企业提供优质的仓储基础设施。

资料显示，该4亿美元物流地产基金已锁定首批位于上海和河北廊坊的三个种子项目。如无意外，三个种子项目将是远洋物流旗下物流资产。这跟远洋集团成立写字楼核心基金的初衷如出一辙。

10月13日，远洋集团称，其联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，并以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

以此次出售项目回收的64.15亿元资金计算，除去成立基金的4亿美元（折合约人民币25.74亿元），该公司明进账的就超过38亿元。

不仅是写字楼和物流地产，此前一天的10月13日，远洋资本刚成功收购新加坡大信商用信托管理70%股份，正式成为其控股股东。据悉，该信托目前负责管理DRT投资组合中7个位于粤港澳大湾区的购物中心。

凭借此笔收购，远洋资本将直接贯通不动产私募基金和境外公募REITs两个平台。上述人士称，连续的资本动作提升了远洋资本在购物中心、写字楼和物流园区三大领域的“募、投、管、退”的全链条资产管理能力，进一步打通海内外市场的融资渠道，构建多元化的融资格局。

物流心思与蓝海争夺

通过成立基金，将旗下项目注入其中，滚动回流的资金重新被用于新项目的开发，项目成熟后再置入基金。企业得以形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。

在物流地产领域，将此资本运作的最出神入化的是普洛斯，它也是一直被众多国内企业学习和效仿的对象。早在1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—普洛斯欧洲基金，规模为10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。

通过基金的收购，普洛斯不再直接控股这些物业，但仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用。同时，其也得以作为发起人和合伙人分享业绩红利。

在基金模式的推动下，从1998-2009年十一年间，普洛斯管理物业的可出租面积从1.13亿平方英尺增长到4.8亿平方英尺，实际控制资产的投资规模则从36亿美元增长到320亿美元。

然而，除了推动管理规模的快速滚动，远洋资本成立该4亿美元物流地产基金的心思或还不仅于此。

特别在如今融资持续收紧、调控进入深水区，“黑天鹅”频发的房地产市场，这些举动不仅推进企业轻资产化，也加强了持有物业沉淀资金的回流，增强抵御风险的能力。

值得一提的是，得益于互联网、新型城镇化、消费升级、先进制造业的发展，国内物流仓储需求快速增长，而其中高标仓更是呈现出较大的需求缺口。

天风证券的一份报告指出，2020-2025期间，物流行业的需求有望实现不慢于GDP的增长。根据该机构测算，2025年我国物流总额有望突破380万亿元。

实际上，随着物流行业的蓬勃发展，近些年来，房地产企业布局物流地产并非新鲜事。除远洋外，万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福等房企在物流地产领域多有涉猎。

进入今年以来，物流地产市场也暗流涌动。以物流巨头普洛斯为例，刚过去的10月15日，普洛斯与中国邮政启动深度合作，设私募基金规模200亿元。

基金专注投资于一线城市、重要交通网络节点及城市群落枢纽地区新开发的物流、仓储、运营中心及城市配送园区，兼顾邮政体系内存量资产盘活和升级改造。

今年3月，普洛斯还联手苏宁易购出资38亿元认缴“珠海普易物流产业投资合伙企业”份额。其投资方向包括苏宁易购直接或间接持有的仓储物流基础设施项目。此外，京东、顺丰等在物流地产领域的收购和资本动作也不间断。