远洋资本“拿下”的新加坡REITs，在粤港澳大湾区大有来头！

当国内首个在新交所上市的商用信托与不久前买下红星的远洋资本交织到一起，促成了一桩资本收购的美谈。

10月12日，远洋资本官微宣布，其通过指定主体新沃投资（New Harvest）成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份，正式成为管理公司控股股东。

据了解，管理公司为大信商用信托（Dasin Retail Trust）的管理人，目前负责管理DRT投资组合中7个位于粤港澳大湾区的购物中心。

这起合作，不仅让业界看到远洋“买买买”的步伐仍在加速，而看似“名不经传”的大信商用信托，其商业信托因与典型的REITs有所不同，也成为聚光灯下的另一个焦点。

中山“本土商业之王”大信

境外REITs新路径

总部设于新加坡的凯德、丰树等公司，前者将投资组合横跨多元房地产类别，后者更为专精物流地产，均因成熟的房地产信托投资基金(REITs)运作模式，而为人所熟知。

相对而言，大信控股旗下的大信商用信托，这一身处粤港澳大湾区内、在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托，则走出了一条比较有特色的商业信托和投资布局路径。

//国内首个在新交所上市商用信托，持有大湾区7大优质资产组合

2017年1月20日，大信商用信托正式在新加坡交易所主板上市，每单位发售价为0.8新元（约3.9元人民币）。

由此，大信商用信托成为了中国大陆首个在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托。

以REITs和商业信托进行投资评估，物业类型、物业组合、物业区域是其重要的考量因素。

翻开大信商用信托的资产组合包，清一色均是位于粤港澳大湾区的核心资产。

上市之初，大信商用信托当中仅有位于广东省中山市的三个项目，分别为：大信溢彩荟、远洋新都汇和小榄新都汇。

而后，2019年、2020年，大信商用信托通过收并购等方式，将资产组合拓展为7项零售物业、购物中心，分别位于中山、珠海、佛山，建筑面积达到79.4万㎡，投资物业组合估值为116亿人民币。

• · 大信新都汇石歧店：2004年5月开业，商业面积约12万㎡，项目于2021年上半年收入5530万元，出租率达97.2%。

• · 大信新都汇小榄店：2005年9月开业，商业面积约11万㎡，项目于2021年上半年收入5780万元，出租率94.4%，预计将于2021年12月完成新一轮的升级改造。

• · 大信新都汇远洋店：2014年12月开业，商业面积约18万㎡，项目于2021年上半年收入3370万元，出租率94.1%，目前仍在升级改造中，预计在2021年11月底之前完成。

• · 大信溢彩荟：原家具商城经过资产提升计划后，转变成时尚购物商城，于2015年5月开业，商业面积约2.6万㎡，项目于2021年上半年收入720万元，出租率85.8%。

• · 大信新都汇斗门店：于2018年10月开业，商业面积约17万㎡，项目于2021年上半年收入4400万元，出租率98.5%。

• · 大信新都汇顺德店：于2018年11月开业，商业面积约17.7万㎡，项目于2021年上半年收入4710万元，出租率95.4%。

• · 大信新都汇坦背店：于2018年3月开业，商业面积约1.4万㎡，项目于2021年上半年收入350万元，出租率96.1%。

◎图表来源：大信商用信托2021年上半年财报

上述7大资产组合兼具成熟型及增长型的零售物业、购物中心，这也让大信商用信托成为目前中国唯一一支在新交所上市且全部资产位于粤港澳大湾区核心区域的商业信托。

随着大信商用信托大湾区资产不断增长，其价值潜力也在不断释放。

自上市以来，大信商用信托的物业估值规模在三年内从约46亿人民币增加到约121亿人民币，是上市时的近3倍。

最新数据显示，2021年上半年，大信商用信托投资组合拥有95.7%的出租率，加权平均租赁期为3.5年（按总租金收入计算）和5.8年（按净可出租面积计算），期内总收入比2020年上半年高出约38.5%。

◎图表来源：大信商用信托2021年上半年财报

同时，该信托的年化派息率为10.2%，每股基金单位分派（DPU）为2.98分，取得了55.2%的增长。

目前，中国境内的公募REITs尚未将商办物业纳入首批试点，新加坡拥有成熟、活跃的REITs市场，也是亚洲最大的房地产投资信托市场之一。

大信商用信托选择新加坡上市，可实现低成本的融资和高质量的投资，将为境内商办物业的资本化提供更多可能性。

//发家于中山的“本土商业之王”，以大湾区为立足点

以粤港澳大湾区的核心资产为主，实质植根于这家中山本土“地头蛇”重仓大本营城市的发展逻辑。

创立于1984年的大信控股，靠做幕墙起家，随后通过商业地产切入房地产赛道，其在2004年开出第一个大型商业地产项目是位于中山石岐区的大信新都汇。

这座曾被预言“会烂尾”的购物中心，大信控股基于周边人口数据采集、计算风险、控制成本，做出当时尚属中山首创的“大超市+大百货+大家居（家电）+大餐饮+大娱乐”模式的购物中心，并吸引大润发超市、国美电器、金逸影城等首进品牌，创造了中山的商业奇迹。

大信新都汇带动了大信商圈的成型与成熟，成为很多中山人生活的常态，也开启了大信控股在中山及大湾区版图布局的步伐。

大信控股官方资料显示，目前在营购物中心22个，其中在中山就达18个，占比超8成。

可以说，大信在中山市这个420万常住人口的城市不断进行商业布局和深耕，基本承包了中山人生活购物的需求。

与此同时，大信控股也借助大信商用信托的资本运作，敲开进入珠海、佛山的市场大门。

2019年6月，大信商用信托宣布收购新都汇斗门店，成功将投资组合从中山扩大到珠海，巩固了在大湾区的立足点，该收购事项还成为了首个新加坡中资房托配售融资的例子。

而后，在同年的12月，大信商用信托宣布收购新都汇佛山顺德店和新都汇佛山坦北店，也让新都汇这个产品线拓至佛山。

此外，大信还有10个商业设施正在建设，即将投入运营。其中中山依旧是主战场，包括7个筹建的项目。

值得一提的是，大信也将商业版图落位至澳门，包括位于澳门新口岸的大信新都汇澳门店，以及位于澳门氹仔的大信新都汇金利达店，大信在深耕粤港澳大湾区的同时，也强化了湾区“9+2”的城市联动。

截至2021年6月30日，大信商用信托拥有多达15项资产的优先购买权（ROFR），9个已完工的优先购买权项目。这意味着，大信保证信托可以在合适的时间收购优质的物业，为后续发展提供绵延不断的动力。

?大信的“朋友圈”

与远洋的15年故事

大信商用信托资产均位于粤港澳大湾区核心区域，这极大吸引了远洋的目光。

根据远洋集团于2020年提出“南移西拓”战略，“南移”其中一条指向区域便是珠三角的扩张。

“粤港澳大湾区作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，具有强劲的经济增长动力，为消费提供了有利支撑。”正如远洋资本所言，位于珠三角的粤港澳大湾区具有很高的战略意义。

在今年40亿收购红星地产后，远洋本次收购大信商用信托，看重后者在相关区域的项目储备。

据了解，大信商用信托的资产包里的7个项目全部位于大湾区，有助于远洋“南移”战略，进一步拓展大湾区的业务。

另一方面，这些兼具成熟型及增长型的商业物业资产，则有利于远洋资本实现“从开发、改造、培育到成熟运营”全链条的轻资产化，降低重资产投资的集中风险，加强商业运营及品牌建设。

但抛开资本战略层面，大信与远洋之间的交集，远不止这些。

早在2006年，来自京城的远洋首次进驻中山，开发大型城市综合体远洋城，便选择与当地的“地头蛇”大信合作，双方的故事就此开始谱写。

此后，远洋与大信相继合作了多个项目，包括远洋启宸、大信置业横栏等，这类项目多为综合体项目，大多由大信专注商业，而远洋主攻住宅。

如今远洋收购大信商用信托，其中一个资产项目大信新都汇远洋店，也是双方此前合作的项目，正是基于多次合作所建立的默契度和信任度，为远洋后续收购埋下了伏笔。

另外，在大信的助力下，远洋不仅敲开中山的市场大门继而扩展大湾区版图，中山也成为了远洋的一个发力点。

根据2021上半年财报显示，远洋在华南拥有的土地总建筑面积达到1089.5万平方米，仅中山一个地区的土地总建面达到463.9万平方米，占比达到42.58%。

大信除了发挥本土优势，在中山及大湾区市场上给予远洋帮助，其在新交所主板上市的大信商用信托，也为远洋提供了一条可以拓宽境内资产的国际化退出渠道。

成功收购大信商用信托后，将有利于远洋资本打通海外市场融资渠道、拓宽投资人类型、引入长期稳定的权益资本，构建国际化、多元化、市场化的融资格局；有助于远洋资本重构不动产投资逻辑，充分撬动资产规模，加速业务拓展及降低重资产投资风险。

面对高速发展的REITs市场，大信商用信托与远洋资本未来将会讲出哪些商业新故事，也成为行业关注的焦点。