五个案例 五种思路 | 老工业的新生力密码

从智能设备的普及到人工智能的兴起，从月球地质图鉴的发布到嫦娥6号月壤的成功回收，我们所处的时代似乎按下了快进键。

在我们所处的时空里，见证了很多从0到1的飞跃，也经历着从巨人肩膀向远方探索。

我们这一代是科技成果的见证者，也是城市时代更迭的亲历者。

高楼林立的繁华逐渐覆盖了阡陌交通的朴实，信息时代的热闹喧嚣淹没了工业时代的机器轰鸣。

如果说工业遗存是属于上个时代的奋斗目标，那么如今，它们正在成为越来越多年轻人的精神堡垒。它们的价值不仅限于城市界面的焕新，也逐渐成为人与城市之间共同的价值符号。

1

东郊记忆·成都国际时尚产业园

——“主动靠近年轻人”的文化共生

项目前身：成都红光电子管厂

项目地址：成都市成华区建设南支路1号

开业时间：2011年9月29日正式开园运营；2012年11月1日，成都东区音乐公园正式升级更名为东郊记忆；2019年7月正式挂牌“东郊记忆·成都国际时尚产业园”

项目面积：面积16.4平方公里

标签：#国家AAAA级旅游景区；#超级演艺秀场；#策展商业；#公共空间打卡目的地

运营数据表现：2024年5月1日-5日总客流超55万人次，日均客流超14万人次，实现营业额超3000万元（官方发布）

提到国内老工业遗存的活化样板，成都东郊记忆一定榜上有名。项目在原国营红光电子管厂旧址上改建而成，是以“时尚设计与音乐艺术双柱求发展”为定位的国际时尚产业园区。

在四川成都的沙河之畔，有一片16.8平方公里的区域，作为成都现代工业文明的最初承载地，老成都人习惯称之为“东郊”。

在城市更新的浪潮之下，老工业区开始蜕变。但蜕变之路并没有那么顺利，自2011年开园以来，东郊记忆曾经历连续10年亏损的状态。

2012年11月1日，成都东区音乐公园正式升级更名为东郊记忆。

在复盘房东思维带来的局限性后，2019年东郊记忆园区重新定位，从办公业态升级为消费场景，瞄准年轻人为消费主力，定位为国际时尚产业园。2020年10月，东郊记忆园区运营机制转化改革工作启动实施，细化了五大类11个分类40多个指标的指标体系。为了防止承租方的承诺在运营阶段落不到实处，考核方案明确了处罚和运营机制，两年不达标即被汰换。

2021年7月，项目引入文创园区专业运营商——成都东方正火文化传媒有限公司进行整体运营，推动东郊记忆经营机制转化和整体提档升级。2023年，东郊记忆·成都国际时尚产业园迎来超900万的入园人数。尤其难得的是，其中外地游客和年轻游客占比过半，平均停留时间近3小时。

项目总体秉持“文创+”发展战略，以“音乐艺术、数字文创”为产业主导，协同推进“创意设计、金融、科创、商贸、旅游”等产业融合发展，被称为“中国的伦敦西区”。

而今，东郊记忆拥有国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、国家文化产业示范基地、成都国家级文化和科技融合示范基地、国家工业遗产旅游基地，获得首批新闻出版产业示范项目、第二批国家工业遗产等头衔及授牌，汇集音乐、美术、戏剧、摄影等多重文化形态，聚合艺术文化展演聚落、文艺创作交流园区等多个文创高地。

东郊记忆园区以“秀”为突破口，以创造力为核心，以策展式招商为特色、有机更新为理念，打造出全新的“4+2+1”业态格局。规划科技艺术、潮流艺术、新文创艺术、赛博朋克艺术四大街区。

在业态规划上，东郊记忆将购物、娱乐、餐饮、总部办公、城市艺展等业态融合在一起，并持续落地多个国际一线品牌的高规格活动。值得一提的是，东郊记忆在2024年5月13日还开启了夏日计划——东郊记忆·成都青年夜校，向全城年轻人发出号召，在夏天结束之前，完成20项的技能学习。从琴棋书画到吹拉弹唱，从优雅到动感，再到酷炫、有趣，通过夜校学习，把碎片时间变废为宝。

老空间和新精神的双向奔赴

无论是古着、视频、露营，还是潮流、展演、餐饮……年轻主理人和年轻消费者们在这里总能找到产生共鸣的文化形态，而这种多样共生的文化生态本身，便是对品牌的赋能。

而“老”物理空间向“新”精神世界的主动靠近，则成为了东郊记忆迈向成功的关键一步。

2

上海EKA·天物

——“爆改”美学下的新消费地标

项目前身：原上海航海仪器总厂（1869年的旧海关浦东工厂，后于1992年成立上海航海仪器总厂）

项目地址：上海浦东新区金桥路535号

开业时间：2023年启动试营业；2024年6月1日正式对外开放

改造方：嘉韵投资租赁改造

运营数据：工作日1.5万人次/天

项目标签：#极具辨识度的人文美学符号；#“建筑艺术博物馆”；#新型美学消费空间；#情绪型消费新空间

“EKA”来自梵语，本意为“一”“未知元素”，集Exploration（逆势探新），Knowledge（匠心造诣）Aesthetics（美学聚落）于一身。“天物“则来源书籍《天工开物》，承载人与自然相协调的空间革新。

“EKA·天物”项目位于浦东金桥片区，距离6号线金桥路站不到1公里。3公里范围内有金桥国际商业广场、金桥大拇指广场、LaLaport金桥等商业项目，以及多个高端国际社区。

这里曾是原上海航海仪器总厂。2023年EKA·天物由嘉韵投资作为运营方承租并改造。对园区内分布的30余栋建筑进行重新梳理和设计，在保留中船历史印记的同时融入艺术元素。

EKA·天物占地约100亩，集商业、办公、酒店、艺术等业态于一体。园区保留了大片工业印记，将成片的独栋办公楼宇与商业有机结合，以“艺术”为突破口，希望打造成为高端生活方式及社交人文交相辉映的开放式街区。

经过改造后的30余栋园区建筑风格迥异，没有一栋建筑的风格和内部装修是一模一样的。以中国庭院式园林绿化为底色，将各国文化、各种设计风格、多种业态、多个审美组群布局在项目中。老上海石库门建筑、北欧风建筑、中东风建筑、希腊地中海式建筑，以及类似于“佛教”的建筑，甚至还把集装箱、“伦敦国王十字车站”搬入园区内。

从2023年10月起，改造后的EKA·天物陆续引入了店铺。截至开业，一共约有50余家，其中60%是餐饮，其余包括灯饰、自行车、茶具、宠物百货等多重生活业态。引入包括德国著名家居灯饰品牌Paulmann（上海首店）、德国知名餐饮品牌兰巴赫（浦东首店）、西班牙餐厅TAPA TAPA （浦东首店）、黑珍珠入围餐厅蟹尊苑（浦东首店）、格调西餐品牌Something Dining Bar（浦东首店）等在内的多家城市及区域首店，同时一尺花园等一批优质品牌已经入驻，知名竹家具设计艺术家石大宇也将其个人工作室落户EKA·天物。

此外， EKA·天物在运营上也很花心思，在商家还未入驻时便举办了水上音乐节活动，而后相举办了时装秀、发布会、展演、市集、独立电影、快闪等多场与项目气质契合的社群人气活动。项目开业期间，EKA·天物还携手《卷宗Wallpaper＊》联合策划呈现“卷宗Wallpaper＊2024设计生活节暨首届 EKA·MAKE DESIGN SEASON”。

今年下半年，新一批餐饮、零售、livehouse等文化空间也即将入驻EKA·天物，通过“夜生活”加持以及社群运营持续赋能品牌和区域。

诗意无需远行，它已与生活息息相关

从运营数据来看，EKA·天物是一个日常消费和文旅属性兼备的项目。根据园区运营方以及园内一些餐饮店提供的客流数据（来源澎湃新闻），从试营业到项目正式开业，这里的主要客群正是周边的家庭型居民，远处也可以辐射到浦东机场附近、杨浦区、虹口区、宝山区等。

不仅如此，结合城市当地的消费特征，EKA·天物既“斩少“也”斩老“，”阿姨妈妈客单价高过年轻人”，例如W Coffee，每天馆内35岁以上中年人、退休年龄客群，以及家庭消费占比超过60%。

在颜值成为社交货币的当下，关于# EKA·天物 在某社交软件上的单词条笔记就超过1W+，吸引着全国各地的人们打卡传播。

在笔者看来，EKA·天物项目赋予了城市更新“高颜值”之上的“诗意”表达——“诗意可以引领我们去向远方探寻美好；它也可以近在咫尺，因为它已与我们的生活息息相关。”

3

北京首钢园·六工汇

——修旧如旧的历史重生

项目前身：北京首钢园

项目地址：北京市石景山区石景山路68号

开业时间：2022年6月18日

改造方：首钢基金与铁狮门联合打造

项目标签：#“百年地标工业遗存”、#“商产融合型创业商业体”

2022年2月8日，世界认识了在首钢滑雪大跳台一举夺冠的谷爱凌。同一天，世界认识了北京新首钢园。

三高炉、冷却塔、北七筒……这些代表着中国近代工业腾飞的历史遗存与当代世界的奥运五环、大跳台、高空步道相得益彰。从此，北京在世界人们心中有了新的城市印记。

在首钢园整体片区更新中，在保留钢铁冶炼全流程工业遗迹的基础上，注入冬奥、科幻、元宇宙等主题，植入商业、会展、办公等业态，引导产业要素落地，实现功能重组和结构优化。

六工汇位于北京首钢园北区的核心地块内，是由首钢园以前的老厂房改造而成，总建筑面积22.4万平方米，由六幅互通的地块组成，包括11栋独栋产业、11栋独栋旗舰商业、和一座购物广场，整体采用多向驱动运营模式，是一个汇聚企业独栋、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间的新型城市公园综合体。

六工汇购物中心坐落于滨水轴与商业轴交点位置，是六工汇的要冲地块。项目总建筑面积约6.2万平方米，地块内保留建筑包括7000风机房、第二泵站、九总降等。

商场的特色中庭是原首钢7000风机房，建于上世纪70年代的建筑外墙与主体结构和现代化的商业空间无缝接驳起来，同时内部保留了原排架结构空间及天车等装置构建。

商业部分在开业之时，引入了THE WOODS、北平制冰厂、九本居酒屋等餐饮区域首店；Trek直营店、MCC｜brompton - PINARELLO等城市骑行与公路车品牌区域首店；NIO蔚来、smart、理想等新能源汽车品牌区域首店。近期，项目又引入了青年星厨、原麦山丘、霸王茶姬等热门餐饮品牌。融入运动、亲子、文化等多重元素，一方面填补了新首钢高端产业综合服务区的商业空白，满足办公人群的品质生活方式；一方面也为项目本身搭建起能够跨区域的客流引力。

在商场设置的多处露台，顾客可以欣赏到新首钢大桥、首钢滑雪大跳台、群名湖等景色。

而在户外，原首钢沉淀池现已被改造成为下沉活动广场，与邻近保留下来的两个冷却塔作为代表景观；五一剧场也已改造为商业空间对外使用。2022年6月首钢园·六工汇购物广场对外亮相以来，已经举办了大大小小近百场活动，构建了具有高粘合度的品质主义活力社群。

目前，首钢园基本形成集餐饮、酒店、零售、展览、体验等多元场景于一体的特色消费生态。

修旧如旧的精神符号

场景的稀缺性，是首钢园·六工汇综合体非常显著的特质。这种特质一方面来自于其百年工业历史区域的印记，一方面来自于项目对于城市综合项目在产业、商业、生态、共享等场景方面的定位与创新。

未来，依托全球首发中心的首钢三高炉、大型运动场地/场馆、高量级活动、高星级酒店等周边资源，新首钢片区的能级将进一步提升。

具有重要历史符号的工业遗迹保留下来的不仅是建筑形式本身，更象征着几代人“敢为天下先”的工匠精神传承。随着年轻一代逐渐成为“城市造血”、发展经济的主力军，或许那些跌宕起伏的奋斗史会随着时间逐渐褪色，但被保留下来的建筑形式将会成为一个个鲜明的时代符号，时刻提醒人们，先辈们曾在这里书写下怎样的传奇故事。

修旧如旧的更新，是城市情怀的延续，也是精神价值的传承。

4

西安量子晨

——大胆“尝”新的年轻力中心

项目前身：西安太阳食品厂

项目地址：雁塔区西影路466号

商业体量：约3.5万㎡

开业时间： 2020年7月10日

改造方：西安工业投资集团

项目标签：# 电竞主题赛事中心；#年轻力潮流中心；#CLUB夜店经济

对于活跃在西安的年轻人来说，西安量子晨是潮玩生活空间的代名词之一。这个体量仅3.5万㎡的项目夜晚聚集着大量的年轻一族。

西安量子晨位于雁塔区西影路466号，前身是西安太阳锅巴厂。

2010年，太阳食品厂整体转移后，建成于上世纪70年代初的老厂区被空置下来。作为太阳食品厂的上属企业，西安工业投资集团于2017年携手英雄体育VSPN、延安市人民政府、西安曲江新区管理委员会，进行改造并启动了以电竞为主题的西安“量子晨”项目。

项目在保留太阳锅巴厂原址水塔、烟囱等标志性建筑的基础上，打造复古的新派工业风街区。以低密度、高品质、低层高的多元空间融合打造不同场景的主题板块，分别为“酷玩”、“嗨吃”、“炫目”、“高能”、“遐想”、“非凡”等六大板块。

业态方面，西安量子晨秉承项目“生来不设界”的精神理念，以电竞+电音作为双核驱动力，打造了超4000m²的VSPN电竞中心，并于2019年举办了首届PEL和平精英职业联赛。

位于量子晨中心区域的星球工厂，则是集livehouse和club为一体，不定期举办音乐演出。

与此同时，背靠曲江住宅区的外延，西安子晨引入大量餐饮业态，丰富了在地的烟火气与夜间休闲氛围。

大胆“尝”新的小体量年轻力中心

据西工投资产管理部一位负责人回忆，在项目改造初期不乏有企业找过来，想在太阳食品厂旧厂址改建酒店，或进行其他类型业态的开发，但这些产业较为传统，缺乏让人“眼前一亮”的内容，于是一直没有敲定合作。

作为城市非标商业的代表之作，西安量子晨凭借电竞+CLUB夜间经济成功出圈。就在刚刚过去的6月29日， 2024年世界滑板日·西安站的活动又一次在西安量子晨圆满落幕。

滑板、电竞、电音、乐队……当年的老工业遗迹如今成为了当下最纯粹的年轻“乌托邦”。

5

力波1987创意园

——本土情怀就是最鲜明的IP

项目前身：力波啤酒厂原址（1982年上海益民啤酒厂）

项目地址：上海市闵行区益梅路91号

商业体量： 30万㎡

开业时间： 2021年

改造方：深圳市城市建设投资发展有限公司收购

项目标签： #本土产业情怀撬动商业IP

力波1987创意园位于益梅路91号，其所处地块是力波啤酒厂原址，前身最早可追溯至1982年成立的上海益民啤酒厂。

原力波啤酒厂于2016年正式停产后闲置。而后深圳市城市建设投资发展有限公司收购对力波地块进行收购改造。

总建筑面积30万平方米的力波项目改造，由梅陇港自然分隔。其中，东地块主打产城融合概念，构建9栋独栋花园办公楼、5A甲级写字楼、minimall、block街区、租赁住宅和公园等多元新场景。

西地块则更多保留了原啤酒厂的原有场景：60米高的大烟囱、33米高的麦芽仓，以及20米高的锅炉房等力波老酒厂的标志性建筑物，并设有力波啤酒精酿体验馆、锅炉房秀场、烟囱及筒仓、艺术空间办公等多功能业态空间。

与此同时，西地块在空间布局上也进行了一系列改造，包括将单层5000㎡仓库，开了采光天窗，挖了天井，改造成透亮的创意活动基地等，改造后的园区于2021年5月正式对外开放，旨在打造集活力创新、文创体验、科技时尚、人文怀旧功能于一体的复合型创意园区。

作为整个项目的记忆点和商业IP，由当年锅炉房改造而成的力波1987精酿体验馆，凭借怀旧的工业风、不同类型的精酿啤酒，将一度淡出视野的力波啤酒从上海人的记忆中带了回来，也让精酿体验馆成为网红级的打卡地。

在设计上，精酿馆最大限度保留了原有的风貌并兼顾用餐的舒适度和观赏性。大片裸露的红墙和水泥立柱，后加的精酿输酒管和老式工业管道交错，用煤抓斗改造而成的装饰吊装别具一格，而曾经的蒸汽分水器则经过切割改装，成为了餐吧里最长的一张桌子，并命名为潜水艇。同时，力波老厂内的很多老设备老物件，如空气水泵、蒸汽分水器等也都被原封不动地保留了下来，用做餐厅的一部分背景和装饰。

​ 

值得一提的是，这里也是上海唯一可以喝到力波原浆的地方。在精酿体验馆内，酿造区占据了很大一部分空间，顾客不仅可以通过透明的玻璃看到啤酒生产过程，还可以品尝到富有老上海特色的精酿啤酒与美食。

此外，项目还将“15分钟生活圈”的概念融入设计理念中，拿出了3.23公顷用地作为防护绿地与城市发展备建用地，建成后，约3万平方米的力波公园将与周边的嘉川小游园、梅陇公园等共同组成市民的公共活动空间。

产业自信撬动商业IP

1987年，第一瓶力波啤酒在此下线问世，而项目以“上海·力波”来命名，亦希望能够将力波这个IP、把上海人心中的记忆一直保留下来。

正如当下国货品牌的复兴大潮和地方文旅的爆火，随着人们民族自信和对于本土特色文化的认同感逐渐强烈，未来各个城市情怀之下文化标签将会愈发鲜明。

写在最后：

作为城市工业辉煌的贡献者们，城市中心的老厂房承载着历史的厚重与记忆。斑驳的红砖墙壁、生锈的钢梁都在诉说着往昔的使命和荣誉。

而今，当创意与设计在这里融合，城市中心的老厂房们逐渐褪去了工业属性，焕新成为一个又一个城市商业地标。它们或朝气蓬勃，或优雅文艺，络绎不绝的年轻面孔和时尚潮流的活力氛围，无不诉说着着人们对于城市历久弥新的热爱。

老厂房的改造不仅仅是物理空间的改变，更是一种对城市文化的致敬与传承。

场景的独特性和稀缺性，始终是老工业项目更新中的优势与基因特质。这种特质一方面来自于其工业历史的印记，一方面来自于项目在改造过程中对于产业、商业、生态、共享等新场景方面的发挥空间。

浩浩汤汤的城市百年场景变革已势不可当，足以改写城市未来的新生力正不断涌现。