第一太平戴维斯携手友邦金融中心： 聚焦北外滩区域发展，打造“文化+体验”多元融合商业密码

7月11日，第一太平戴维斯（Savills）携手友邦金融中心召开北外滩区域商业地产发展规划暨2024二季度上海房地产市场回顾及展望媒体会。

第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁、第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋、第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐、友邦金融中心商场负责人庄喆出席本次活动。

活动伊始，第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁发表致辞：

“很高兴有机会和大家一同见证友邦金融中心在北外滩的蓬勃发展。如今的北外滩不仅是企业总部兴起的见证者，更是上海乃至全国金融总部经济新高地，其强劲动力与无限潜力令人瞩目。希望以第一太平戴维斯的前瞻视角与专业运营经验，与大家分享商业地产领域的最新趋势与深刻洞见。我们将共同探讨在当前复杂多变的市场环境下，商业地产如何破局而出，实现可持续发展。同时，我们也将展示如何通过整合优质资源矩阵，为服务项目注入强大动力，激发创意融合的灵感火花，打造既具人文底蕴又充满现代感的消费场景，让友邦金融中心成为人文艺术商业的新标杆，以及北外滩美好生活的理想目的地。”

北外滩将成为顶级中央活动区

上海“中心发力”新引擎第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋就“北外滩区域规划发展”发表主旨演讲，他表示：“北外滩是“黄金三角”中最具成片发展潜力和无限可能性的“一角”，是继陆家嘴之后，上海21世纪以来最大手笔的城市开发。这里既有历史的痕迹，‌又有丰厚的文化沉淀，‌正在进行面向未来的特大规模的城市更新。‌北外滩的开发建设，‌践行了“复合紧凑、‌开放共享、‌包容互促、‌创新智慧”的规划理念，‌旨在打造宜居宜业的生活区，‌同时建设“窄马路”“小街区”，‌成为全球超大城市精细化管理的典型示范区。‌此外，‌北外滩商业在2035规划中定位为“国际级消费集聚区”与“市级商业中心”，属于商圈规划中最高能级，目标吸引国内和国际广域消费人群，吸引高端商业品牌集聚，提供国际化顶级综合消费服务，体现上海消费体验最高水平。”

“文化+体验”

打造友邦金融中心最强商业基因

友邦金融中心商场负责人庄喆做项目介绍，他表示：“友邦金融中心凭借独特的‘商业+大剧院’的模式脱颖而出，为北外滩增添了不少色彩，引领了金融与文化艺术的深度融合新风尚。作为友邦金融中心的招商及资产管理合作伙伴，第一太平戴维斯为友邦金融中心引入了众多区域首店和特色商铺，这些店铺以其独特的品牌魅力、创新的经营模式和深厚的文化底蕴，丰富了商场的业态组合，也为北外滩带来了前所未有的购物与文化体验，我们致力于将友邦金融中心打造成为集高端购物、休闲娱乐、文化艺术于一体的综合性商业地标。

专业解读

二季度上海房地产市场回顾及展望

随后，由第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐解读分析了二季度上海房地产市场趋势并预测未来发展。

上海甲级写字楼市场：净吸纳量回暖

- 二季度共6个新项目入市，共计37.4万平方米供应，上半年累计101万平方米供应。至此，全市甲级写字楼总存量为1,937万平方米。

- 尽管有一半数量的子市场出现空置率下降，但由于新项目因素，全市空置率仍环比上升0.6个百分点，至22.3%。北外滩、北站、老黄浦等片区吸纳良好，带动次级商务区空置率下降了0.3个百分点。

- 二季度全市甲级写字楼录得18.6万平方米净吸纳量，同时2024年上半年达48.6万平方米净吸纳量，已占到2023年全年的75%，与2022年同期水平相当。

- 业主持续给出优惠商务条件，二季度全市租金环比下调3.4%，至每平方米每天人民币6.4元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别为2.1%、2.8%和4.9%。

- 年初针对校外培训管理的征求意见并不意味着双减政策的松绑，然而从数家教培机构的办公扩张和新开店数量增加来看，需求正在逐步修复。

- 市场不乏业主应势调整租赁策略，例如降低租户门槛接纳第三方办公运营商等。预计下半年联合办公类企业会有较为活跃的租赁活动。

展望

- 下半年依旧保持供应端充沛的基调，业主计划仍有合计约79.4万平方米供应交付，其中70%的面积位于非核心商务区，若如期交付，至2024年底，上海甲级写字楼存量将达到2,017万平方米。

- 尽管目前市场吸纳水平依旧低迷，但传统行业相对坚挺。业主方提供的优惠政策不断倾向租户端，促使企业在降本的同时完成置换（增效），大量新项目交付入市也意味着租户选择更多，外加政府印发人才培养的实施方案，提到加强对新兴产业扶持，扩大人工智能等计算机领域的理工科规模政策发布，不断为需求端释放市场积极信号。

上海零售市场：创新品牌激发需求

- 2024年1-5月，上海零售总额同比下降0.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降0.5%和3.1%。单月零售额连续3个月同比下降后于5月恢复正增长。

- 2024年第二季度上海零售市场城区内迎来一个新开购物中心入市，为位于上海南站区域的徐汇万科广场，为市场带来9.8万平方米新增供应。

- 超七成商圈六月同比客流增幅超过15%，南京东路、五角场、大虹桥、世博等区域中心表现尤为出色，客流同比增长甚至超过30%。

- 全市购物中心空置率环比微升0.1个百分点至11.7%，较去年同期下降1.0个百分点。其中核心商圈环比下降0.2个百分点至9.4%，非核心商圈购物中心空置率环比微升0.1个百分点至12.2%，同比分别下降1.7和0.9个百分点。

- 全市购物中心首层平均租金环比下降0.6%至每平方米每天人民币25.7元，较去年同期下降0.7%；其中核心商圈和非核心商圈首层租金环比分别下降0.5%和0.6%，同比分别下降0.4%和0.7%。主要由于业主为保持首层租户品质及项目调性，给予品牌方一定租金优惠政策。

- 随着暑期来临，亲子设施新租面积呈稳步增加趋势。除租赁需求始终较稳定的乐园、剧场、运动等偏向娱乐的空间之外，教育培训需求在昂立、新东方等头部机构带领下有所回暖。二次元等受年轻消费者欢迎的亚文化品类亦吸引大量客流，备受市场关注。

- 品牌通过更多业态的店中店形式，或直接入驻其他品牌空间，以延长消费者逗留时间或提升营收效率。咖啡店、花店、书店、运动场地等多元化的运营品类持续为品牌带来新鲜话题度。

展望

- 2024年上海零售市场下半年预计仍将迎来七个项目，约64.5万平方米新增供应入市，其中众多中小型项目将如何与现有项目错位竞争值得市场期待。

- 部分存量项目入驻情况有所改善，但新项目普遍招商压力极大，预计全年空置率降幅有限。市场消费信心有待进一步提振，整体市场利好租户方，租金表现短期内仍处于弱势。