商业地产进入“白热化”，这些外资正悄悄抄底……

编辑：大江

今年4月，“被写作耽误的股神”紫金陈在雪球上提起了手里的两支股票小米和万科，引发热议，其中有网友评论表示“万科真正值钱的七宝万科和南翔印象城......都会卖掉......”，被淹没在了评论席里。

大抵所有的猜测，都不是空穴来风。时隔3个月，市场也被万科再卖优质资产上海南翔印象城MEGA的“大瓜”惊起波澜。

根据公开信息显示，上海南翔印象城MEGA的主体公司上海星信曼企业管理有限公司的大股东已经由万科变为了RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，后者的持股比例高达98%，而深圳印力的持股比例变为2%。该项目的接手者正是万科的老朋友新加坡政府投资公司GIC。

据业内人士猜测，这场交易若是能落实，以南翔印象城MEGA的大体量，交易价格预计在20亿。

新加坡政府投资公司GIC是新加坡最大的国际投资机构，负责管理新加坡政府的大部分海外资产，主席正是前任新加坡总理李显龙。

事实上，除了GIC收购上海南翔印象城MEGA股权，今年以来市场上发生的多起值得关注的“商业大事件”，其中有不少外资的身影，比如亚洲市值最大房地产投资信托基金领展收购七宝万科余下股权、万达引入中东资本、港资太古地产接手颐堤港二期股权；此外还有北京华联收购SKP旗下的DT51、广州太古汇文化中心降价重新挂牌等。

优质的商业地产资源正在向外资“倾斜”？商业市场将迎来“大洗牌”？

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商业市场大洗牌

领展、太古地产等外资身影频频现身

在市场由增量商业进入存量商业的大背景下，一方面市场的竞争将持续加剧，同时也倒逼现有的商业项目“卷起来”去追求进步，但另一方面，市场的起伏、变动也会加剧，形成强者恒强、弱者逐渐退场的局面。

想来从今年以来的起伏变化里，就可窥见一二。

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上海七宝万科广场——领展

位于上海闵行区漕宝路的上海七宝万科广场，曾是万科最优质的商业地产项目之一，也是万科最赚钱的商场。

2021年4月，亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展以27.7亿的价格成功进入到这个“优质资产”里分一杯羹，想来收益也是非常不错的，今年2月9日，领展房地产投资信托基金从万科手里接过了上海七宝万科广场余下的50%的股权，代价是23.84亿。

领展的前身是香港特区政府设立的政府公营房屋部门的商业产业部分，也是香港首个发行REITs的企业，其于2005年在港交所成功上市。

自2015年开始，领展在内地的商业市场动作频频，先后拿下了原北京欧美汇购物中心、上海企业天地、广州西城都荟广场、北京京通罗斯福广场、深圳中心城广场、上海七宝万科广场、广州太阳新天地购物中心等商业项目。

此次完成收购之后，上海七宝万科广场也正式并入到领展的“领展广场”商业产品线里。今年6月底，上海七宝万科广场的官微改成了“上海七宝领展广场”，目前实体商场也在逐渐完成更名。

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北京颐堤港二期——太古地产

除了万科，远洋也是商业地产“瘦身”队伍的主力之一。

今年6月，远洋以40亿的总代价，向大股东中国人寿和合作伙伴太古地产转让了手中持有的全部64.79%的颐堤港二期股权。目前，中国人寿和太古地产同时持有颐堤港二期49.895%的股权。

接手方太古地产于1972年在香港成立，在香港、中国内地、新加坡、美国等地均有投资，其背后是英资公司太古集团。目前太古地产已经在内地布局有成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、北京三里屯太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里、上海张园等多个高端商业项目。

2022年12月，太古地产同样从合作方远洋手中拿下成都远洋太古里余下50%的股权，实现对该项目的完全控股。

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大连万达商管——中东资本

今年3月30日，万达与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，成功为大连新达盟商业管理有限公司引入约600亿的新投资，为万达解除了“近火”。

目前，太盟等投资人在万达核心资产新达盟中的持股比例为60%，大连万达商管持股40%。

入驻万达的中东资本也来头不小。其中阿布扎比投资局是中东第一大投资基金，资产规模超8500亿美元；穆巴达拉投资公司则是阿联酋最大的主权基金之一，掌管资产规模2760亿美元。

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北京SKP DT51——北京华联

7月2日晚间，北京华联发布公告表示，公司与北京华联(SKP)百货有限公司(简称“北京SKP”)签订《股权收购框架协议》，拟收购北京SKP持有的北京华联美好生活百货有限公司100%的股权。

北京华联美好生活是精品社区商业DT51的主体公司，也主要运营该项目；

从公开信息来看，DT51位于北京市朝阳区大屯路商圈，于2023年1月6日开业，项目完全依托于SKP的资源与品牌“发展”，与北京SKP共享资源和买手团队，但差异化的聚焦在了社区百货，也有“小SKP”之称。

值得关注的是，该项目开业1年半，消费者对其的感官实则有些“两极分化”。

此次卖掉该项目，想来也是北京SKP在社区商业试水遗憾“折戟”的表现，一方面是为了专注于“高端时尚零售业务，不再涉足社区零售业务”，另一方面也是将该项目交给更有社区商业经验的北京华联。

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广州太古汇文化中心

广州文化中心位于广州太古汇北面，由原太古汇项目负责建造，与广州太古汇相连，去年该项目的使用功能由文化、娱乐、体育调整为商业。

今年5月，广州太古汇文化中心以23.34亿元的底价挂牌转让，本以为太古地产会接手用来扩建广州太古汇，没想到，直到挂牌结束都无人问津，最终该项目流拍了。

近期，广州太古汇文化中心降价2.3亿，以21.01亿的价格再次在广州产权交易所官网挂牌。太古地产是否会接手又引起了热议。

不过太古地产到底会不会拿下，可能还得看，它的“千亿港元投资计划”还剩多少能分给广州了。

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地产下行企业持续瘦身

外资瓜分内地商业地产优质项目

总结来看，当下的商业市场呈现出以下几个趋势。

1、外资积极进场，瓜分商业地产优质资产。

从上半年的几例收并购案例里，不难看出外资的身影，诸如领展、GIC以及太古地产等。

事实上，黑石、GIC、领展等世界顶级投资资本已经在内地积极布局零售类资产，瓜分商业地产优质资产，或者“狩猎”极具增值潜力的商业项目。

比如去年4月，新加坡GIC收购华润北京万象城项目公司70%股份；

再比如2021年，领展分别拿下了上海七宝万科50%的股权以及位置极佳的广州太阳新天地购物中心等商业项目。

2021年6月，黑石以236.58亿港元的交易总代价从潘石屹夫妇手中拿下了SOHO中国的控股权。

再到今年的多个优质商业项目易主，外资抄底内地优质商业地产资源的意图“明显”。

2、企业持续“瘦身”。

在房地产越来越不景气的大背景下，“瘦身”就成为了企业降低杠杆、维持稳健的现金流，保存实力的有效手段之一。

诸如万科等房地产企业，卖掉商业领域的优质资产，从多元化赛道慢慢聚焦到主力业务，集中力量发展“住区开发、物业服务、租赁住宅”等核心业务；

而对于债务临头的远洋而言，开发时间较长且回本时间慢的商业地产也不再是“好生意”，曾经花大气力打造的诸如成都远洋太古里、颐堤港等优质成熟商业项目，已经成为“解渴”的近水。

3、商业地产进入“白热化”阶段。

自去年放开了商业地产REITs政策以来，内地的商业地产资产证券化也在蓬勃发展，且商办存量市场的活跃度也在进一步强化。

华润、万科、金茂等头部商业地产商积极投身资本市场试水资产证券化，华夏金茂消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润REIT、中金印力REIT也成为国内首批成功发行的四只消费类基础设施公募REITs；

今年上半年华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT相继成立，且华夏华润商业REIT还成功在深交所挂牌上市；由首创钜大发行的国内首只奥莱消费REITs也已获批。

这也意味着，继商业地产轻资产化后，随着商业地产资产证券化的政策持续完善发展，内地的商业地产将迎来更多玩法；而按照REITs的底层逻辑，优质的商业项目可“自行造血”实现良性发展，商业地产将更加具有生命力与活力，也将更具有竞争力。