京东接手新南中心，凯德重仓的新南天地商圈又活了？

作者/曹屹林

谈到新南天地，想必很多商业从业者对这个商圈名很“陌生”。

但若提及到这座商圈内的项目，一定是大名鼎鼎——

成都最早的宜家家居、迪卡侬亚洲旗舰店、欧尚超市、三座富森美家居、全成都第一个城市奥莱“苏宁城市奥特莱斯”以及两座凯德广场。

作为成都向南发展的第一个集中性商圈。严格意义上，新南天地是成都迄今为止最低密、最集中、最多元的国际化商圈。

是的，在我眼中，没有之一！

相比之下，春熙路商圈更偏游客，而临近新南天地的交子公园商圈则是商业体更散，两者与新南天地相比，共同的差异点便是互补性太差。新南天地的一站式生活购物属性更强。

但是遗憾地是，这座拥有丰厚资源和绝对交通优势的商圈近年来并未被成都政府所重视，在媒体上也逐步淡出了时下行业媒体及小红书等渠道的关注。

新南天地，似乎“偏于一隅”。

近期一则资产盘活的新闻彷佛又令我看到了新南天地“复出”的希望——

京东宣布京东MALL四川首店正式签约落户成都交投持有的新南中心，近4万㎡的面积开业后将刷新省内家电、3C、家居等家场景的单店经营规模，门店将以“家场景”为核心，汇聚潮流家电、家居家装、数码电脑、手机通讯、新潮娱乐、运动户外等多领域，逾20万种商品。

京东MALL的入驻，意味这座新南天地唯一的枢纽型商业体将结束近十年的空置，也标志着新南天地商圈的存量商业拼图开始完整。

曾几何时，新南天地的风光无限，在2014年-2017年之间甚至反超春熙路，稳坐成都第一商圈。

那时的新南天地，一切都是新的。

第一个快时尚全聚首的商圈，彼时的新南天地，将今日行业盛行的非标、松弛、年轻力等标签挥洒得淋漓尽致。

所谓非标，更多是对整个商圈的理解。因为在此之前，整个中国在城市核心地段去表达如此低密、独栋，偏欧美化的商业形态，还尚未有过。

成都在商业理想上的规划实践，早在十年前便领先。这片建成面积55.5万㎡，营业面积达40万㎡的商圈被市场公认为“超前规划”。整个商圈的发展历程大致分为：

2005年，新南天地还是一个依托老火车南站的农产品批发市场；2007年，成都市民政局正式批准命名为“新南天地购物中心”；2011年，成都市高新区正式召开新闻发布会宣布“新南天地”商圈已基本建成并投入运营；2014年，火车南站重新投入运营，为商圈带入激增人流量；2020年，新南天地商圈对外统一商圈vis发布，标志商圈进入集中性品牌推广。

这样的先进理念，也吸引了一众外资的抢滩投资。

来自法国的欧尚与迪卡侬、全球最大的资产管理公司Black Rock贝莱德、瑞典宜家、新加坡凯德，包括彼时蒸蒸日上的苏宁，都纷纷重资产押注这一新商圈，打造特色各异的组团式超级卖场。

放在重视“消费”和“场景”建设的今天，如此阵容集体投资，势必会在相当长一段时间震撼市场，成为政府不二的核心支持对象。

曾经的凯丹广场的火热依旧历历在目。在十年前高于市场两倍有余的平均租金驱动了凯德商用中国信托在2016年斥资15.714亿人民币全额收购这座可租赁面积仅3.6万方的商业体。

凭此交易，Black Rock贝莱德基金获益超过3亿人民币。至今都堪称成都商业地产交易浓墨重彩的一笔，也显示了成都在过去十年的商业地产大发展过程中蕴育的增长机会。

尽管后来业内有各种评论称“ 凯德买贵了 ”，但凯德也因此开启了成都城南“铁三角”的商业组合拳模式。（即成都来福士、凯德新南、凯德天府以成都中轴线人民南路构成的三角商业布局态势）

除了诞生了成都史上最经典的商业资产交易，市场很少知晓，这里还诞生了成都商业地产首单资产证券化。

早在2016年，苏宁城市奥特莱斯（彼时案名为：成都苏宁广场）作为基础资产发行类REITs产品，并于2019年成功作为国内首单购物中心续发类REITs项目。根据信披内容显示，2016年-2018年每年净运营收入增幅均超过20%，即便经历疫情三年以及城南商业大爆发，苏宁城市奥特莱斯的年销售额依旧稳定于12亿上下。

略显遗憾的是，新南天地的种种领先于行业的创新及实践，并未被相关的政府部门所重视。

这也导致了这座本应有很多可以推荐为全国示范甚至于行业案例的举措，都被过去成都爆发式的商业跃进所淹没，使得行业未能有足够的耐心与热心去沉淀与专研。

如今的新南天地，更像是一个浸入成都人日常生活的去处，褪去了过去“目的地”的意义。

摆在商圈商业体和品牌经营方面前的突破，也被局限在于怎么做好周边客群的现实之中。

基于交通枢纽的绝对优势，原本有机会晋级为城市级商圈的新南天地，却只能屈身为“社区级商圈”。不得不感叹，非常可惜！

当然，我依旧相信新南天地是一个可以“四两拨千斤”的商业竞赛场。

尤其是若有机会将其变为一个分时步行商圈，其价值度和未来的增长性完全是可预期的。最关键地是，其商圈内特殊的经营模式（即统一收银），对于时下政府的社消零指标贡献是极其重要的。

现在你去新南天地的次数还多吗？