2024年内拟增2座，苏州奥莱体量将超80万㎡

经济不确定性下，奥特莱斯逆势增长。据中国百货商业协会数据，2023年，奥莱业态销售额约为2300亿元，同比增长约9.5%，近50家奥莱（不含港澳台地区）销售额突破10亿元大关，创下新高，奥莱正成为中国消费市场中新的增长极。

城市经济总量、人均收入水平、私家车拥有量、零售业发展状况，是奥特莱斯生存的必要条件，纵观国内成功的奥特莱斯项目，基本都聚焦在人口密集、消费力较强的城市，如北京、上海、杭州、武汉等城市。

尽管直到2009年，苏州才开出首个奥莱项目——苏州时尚舞台奥特莱斯，但这并不影响奥特莱斯运营者对它的投资热情。首创集团、唯泰集团以及砂之船集团等奥莱玩家相继入局，在苏州各个区域开出各具特色的奥莱项目，为苏州的商业持续注入活力。

据赢商网统计，截止目前，苏州共有5家在运营中的奥莱项目，分布于工业园区、姑苏区、昆山市和吴江区，分别为苏州时尚舞台奥特莱斯、苏州奥特莱斯（石路店）、苏州昆山首创奥特莱斯、苏州比斯特购物村和砂之船（苏州湾）超级奥莱。商业总体量约44万㎡，除了位于姑苏区的奥特莱斯（石路店），商业体量均在10万㎡左右。2024年内，苏州还将迎来2座新的奥特莱斯商业，分别为昆山花桥中骏世界城和苏州金鹰奥莱中心。届时，苏州奥特莱斯商业数量将增至7家，商业总体量超80万㎡。

花桥中骏世界城，坐落在沪西繁华之域花桥，是中骏集团量身定制的创新奥莱项目，总建筑面积超 46 万㎡, 商业面积超 17 万㎡，停车位多达1800余个。

项目定位 "沪西奥莱MALL ",其“街区早咖晚酒+奥莱Mall”的有机结合，打造个性化消费场景；聚集了裸眼3D大屏、室内飞天梯与“江南水街”等室内特色空间；项目在坚守零售奥莱定位的基础上，坚持品牌“选品”要求，充分融合“购物中心内容优选”和“奥莱零售精选”双向优势汇聚 TOD 双城交通和创新奥莱特色经营模式，营造既有购物中心人气，又有零售内容卖气的创新奥莱MALL，项目预计将于2024年9月20日正式开业。

苏州金鹰奥莱中心位于高新区狮山商圈，前身为苏州金鹰国际广场。经过全新转型升级后，将定位为苏州城市精品TOD奥莱项目，总体量17万平方米，是集时尚百货、进口超市、顶级料理、美食广场、创意生活于一体的时尚全生活中心。

项目将面向全客层，打造能够满足全家庭、高性价比、品质消费的全新商业产品线，提供“衣、食、住、行、游、购、娱”等一站式生活所需，成为极具体验性、社交性、文化感的新型商业业态、苏州多维潮流生活聚集地。未来，还将以“名品+折扣”为主要消费场景，呈现“ 潮流物语”、“高阶时尚”、“风尚丽人”等八大欢聚生活空间。

目前项目正在火热招商中，已经引进超60家新品牌落位，业态涵盖国际名品、精品女装、户外运动、特色餐饮等，计划于2024年四季度焕新开业。

聚焦已开业项目，苏州奥莱商业表现两极分化严重。其中表现良好的有苏州比斯特购物村、昆山首创奥莱和砂之船（苏州湾）超级奥莱。

唯泰集团旗下的苏州比斯特购物村，以联排别墅式的建筑与欧式花园的建筑风格，汇聚大量国际大牌和运动品牌，吸引了众多游客和消费者打卡。据赢商网统计，目前苏州比斯特购物村在营品牌总数约200家，不乏FERRAGAMO、DOLCE&GABBANA、PRADA、LANVIN、Burberry、Gucci、Giorgio Armani、COACH、Givenchy、LOEWE、BALENCIAGA、VERSACE等国际大牌。作为苏州高端商场的代表，比斯特购物村在客流和销售额方面都不俗，也是目前苏州表现最为亮眼的奥特莱斯项目。

苏州比斯特购物村，图源：视觉中国

2015年开业的昆山首创奥莱，作为昆山集国际品牌、时尚休闲、亲子家庭、特色餐饮、生活精品配套为一体的商业综合体，开业8年来表现良好。目前，项目在营品牌164家，其中餐饮品牌20家，还有3家文体娱品牌，是苏州目前奥特莱斯项目中，业态种类最丰富的一家。昆山首创奥莱三期-钜潮荟于2023年底开业，三期体量约6.5万㎡，汇聚百货、超市、餐饮、生活服务、娱乐休闲、运动健身等100余个品牌，与已有项目联动，打造昆山城东商业新地标。

2021年国庆开业的砂之船（苏州湾）超级奥莱以奥莱商场为经营主体，承袭砂之船“A×(1+ N)×DT”的商业模式，其奢侈品百货集合店+39space意大利空间首月销售超870万、Nike开业首月销售超620万，斐乐开业首月销售超270万……众多品牌交出了不错的开业答卷。

砂之船（苏州湾）超级奥莱，图源：项目官方

目前，砂之船（苏州湾）超级奥莱在营品牌178家，出租率约为97%，近年来引入了COACH和Kate Spade New York两家奢侈品牌，成为了苏州除美罗百货、久光百货、比斯特购物村、苏州中心、仁恒仓街之外少数拥有奢侈品牌专卖店的商场。此外，砂之船近期还引入了网球、击剑、桌球等品类，补充了项目在文体娱业态等方面的确实。

砂之船（苏州湾）超级奥莱，图源：​赢商网实探

苏州时尚舞台奥特莱斯和苏州奥特莱斯（石路店）表现略逊一筹。苏州时尚舞台奥特莱斯，作为苏州最早开业的奥莱项目，其业态组成最为简单，仅有零售、餐饮和儿童亲子三种。同为工业园区的奥莱项目，苏州时尚舞台奥特莱斯缺少像比斯特购物村一样的国际大牌，以运动折扣和大众品牌为主，在业态方面缺乏竞争力。作为开业15年的老项目，项目虽然物业条件相对落后，消费体验欠佳，但依然拥有一批较为忠诚的老客户。

有别于其他传统奥莱，苏州奥特莱斯（石路店）位于主城核心区域，地理位置相对较好。但受限于项目体量仅1万㎡，周边1公里内还有石路国际、石路天虹、西城永捷、太阳广场等众多商场，其经营状况和人气相对最差。目前，场内以众多非连锁品牌和不知名的小品牌充数，与奥莱“名品+折扣”的定位严重不符。未来，商圈内还将迎来高端商场苏州华贸中心和文旅垂直街区项目上城门的开业，苏州奥特莱斯（石路店）的前景更加堪忧。

此外，苏州还有部分奥莱项目黯然离场，有些转型不做奥莱，有些则彻底消失。苏州在2022年尚有7家已开业的奥莱项目。仅仅过去两年时间，张家港锦隆奥特莱斯已然倒闭，苏州影视城奥特莱斯已更名为苏州木渎影视城。

其中，张家港锦隆奥特莱斯是2018年1月开业的项目，在2019年便传出大量品牌撤铺的新闻，及至2022年底，便只有必胜客等寥寥几家店铺在营业；而2017年开业的苏州影视城奥特莱斯，开业不到一年便基本销声匿迹，淡出了消费者视野。

结语：总体来看，苏州现存奥莱项目经营状况两极分化严重，奥莱市场发展将进入拼运营时代，无论是传统奥莱模式，还是创新下的全新奥莱，品牌资源依然是市场竞争的关键所在，并且面对市场的竞争加剧，苏州的奥莱市场是否会有足够的消费力来支撑各项目的持续发展？仍然有待见证。