这些败走福建的轻资产项目，各有各的难...

​赢商研究中心认为，轻资产在今后很长一段时间内依旧会继续流行，不过随着行业复苏、玩家力量、策略导向等因素之变，这些上新的轻资产项目亦出现不同以往的一些新特征。在此大环境下，赢商网将目光聚焦于福建市场，推出《商业轻资产观察》系列报道。此为第二篇：福建那些憾然离场的轻资产项目们。

据赢商研究中心观察，以2015年为开端，商业地产轻资产行至当下，8年有余，每年新增的项目数，从两位数升至三位数，且2021-2023年每年新增稳定在140个左右。

数量规模企稳的同时，它们在区域分布、产品形态及玩家组合上，有了一些趋势上的新变化：回归高线城市，谨慎下沉。而这变化恰好反映了经历数年的摸索，商业地产行业的轻资产生意日渐成熟。

行业的日渐成熟，也意味着良莠不齐的轻资产项目将会经历一波大洗牌。福建市场亦是如此，那些退出的轻资产项目，引人唏嘘。

风波不断

未开业便“分手”

赢商网查阅资料发现，在轻资产8年多的发展过程中，福建已出现多例在签约后便风波不断、未开业便“分手”的轻资产项目案例。

//印象汇、吾悦广场退出福州长乐

2019年1月8日，印力集团官宣携手钜恒置业打造长乐一综合体项目，原长乐金峰镇金港城商业中心即更名为福州长乐印象汇。然而不到两年时间，2020年底印象汇便已撤出金港城。

无独有偶，吾悦广场福州首个轻资产项目“长乐吾悦广场”也是在筹开期便退出了。查阅资料发现，该项目可谓是风波不断。

2018年，《福州日报》曾刊登《长乐“招商2018”迎来开门红 28个项目集中签约》新闻报道，新城吾悦广场签约长乐的消息引发关注。

2019年7月项目传出：该商场仍然无法具备交付使用条件，且久拖未决。因此，吾悦广场拟准备从中天恒基商场撤出。而后，大家对于该广场开业时间的预测也从2022年12月猜到了2023年6月，但始终没有动静。

2023年7月，项目再传出：长乐吾悦广场已成功完成消防验收工作，项目正在积极筹集资金，并进行相关的开业准备工作。一旦资金到位，将立即推进装修工作，以便顺利开业。传言很多，但实际情况外界始终不明。

然而，同年8月由福建省福州市中级人民法院发布的一则查封公告，让项目直接跌入谷底。公告内容显示，福建省中天恒基置业有限公司名下财产——中天·恒基广场1#-3#楼的集中式商场均被查封，面积约5万㎡。

目前，该公司法人已被限制高消费，涉案总金额超过1.3亿元。而这些债务，在尚未处理清楚情况下，项目只能处于搁置状态了。

此外，据知情人士人透露，于2022年12月签约的轻资产项目厦门吾悦广场，因多重因素影响，该项目自签约后便“石沉大海”。后续进展如何，我们将持续关注。

退出的万达广场

各有各的难

进入2024年，“退出”或“摘牌”的万达广场频频出现。仅在福建便有3个案例。

//福州两座万达广场摘牌，后期正祥集团自持运营

5月，发生地在福州，高新万达广场和白湖亭万达广场双双更名的消息引发业内强烈关注。有网友发现，两项目万达广场标识已摘下，此举意味着万达集团福州区域公司全面退出与正祥集团合作运营的商场。

将时光轴拉回至2018年，该年6月，正祥集团与万达集团首次达成战略合作，官宣万达广场进驻福州高新区·祥禾公社，即后来的高新万达广场。彼时，二者官宣合作，就引发了商业地产圈的强烈关注。紧接着的2019年，二者再次官宣携手打造老仓山核心板块的仓山正祥广场，即后来的白湖亭万达广场。直到2021年9月和12月，高新万达广场和白湖亭万达广场相继投入运营。

福州高新万达广场商业体量约14万平方米，共五层，有星级酒店、创意街区及复合式商业等业态。作为万达轻资产福州首秀，加上彼时高新区尚无较大规模的品牌商业综合体，因此项目开业引起了不少关注。

然而项目后期运营面临诸多挑战。项目周边消费基础盘不大，但直面的竞争却不小，且项目业态和品牌与周边竞品项目高度重合，因其并无压倒性的竞争优势，使得项目后期运营困难重重。

而作为福州南二环板块首个大型商业项目，总建筑面积8.81万㎡的白湖亭万达广场，以“特色街区+地铁商业”的全新形态亮相，彼时业内的关注度也颇高。

但，从赢商网5月实地走访白湖亭项目来看，场内空铺并不少见。一方面，项目B1F规划与福州地铁1号线白湖亭站连通，但地铁连廊一直没开通，未能吸收一波地铁客流红利。另一方面，作为街区项目，结合福州当地天气条件，夏季非常炎热，冬季湿冷，因此导入项目本身的客流难度较大。

白湖亭项目实探 图片来源：赢商网

此外，由于体量限制，整个业态规划并不是很理想，在附近即有一个一万多平方米的沃尔玛超市，形成较强的客流竞争。

对于此次终止合作，有消息称，是正祥集团为了打造商业运营统一的品牌布局，经与万达集团友好协商，由正祥旗下商业管理公司收购高新万达广场和白湖亭万达广场所属商管公司。万达退出后，福州高新万达广场和白湖亭万达广场将分别更名为祥禾天地和集祥天地，将由正祥集团亲自接手。

//厦门万达鹭港，商业空间分散、招商难

厦门万达鹭港于2022年12月开业，总体量78万m²，商业空间31万m²，是福建首座第四代万达广场。

厦门万达鹭港项目实探 图片来源：赢商网

从区位来看，项目位于厦门湖里区，属于厦门岛内两区之一，潜在消费人群较多。虽然周边没有直达的地铁和公交，但交通通达性不差。定位闽南泛娱乐文化休闲中心、城市微旅游目的地，由知名建筑师李祖原执笔规划（曾主持设计“台北101”大厦和2010年上海世博会“台湾馆”）。

这是一个大体量步行街式商业空间，中间有巨大的广场，周边分布着8栋商业楼，外加土楼、庙宇等当地特色建筑。

万达接手后，对空间格局“主题化分区”，搭配不同业态主题：节庆广场-时尚艺术、土楼广场-唯美浪漫、街屋广场-休闲享受、社交广场-演艺娱乐。8栋楼规划250个品牌，其中主次力店品牌32个，步行街品牌218个，超63家首店、概念店上新。通过焕发“品牌”生命力，实现商业内容迭代，持续强化“度假旅游”“休闲娱乐”“体验”属性。

但这个大体量的步行街式商业项目，建筑形态实在复杂、空间分散，很难划分出比较小的小客流动线，商业形态支离破碎，难以形成氛围。

万达接手大概一年时间，筹备期招商工作进展得比较艰难。2024年1月，厦门万达鹭港的运营主体发生变更，由“珠海万达商业管理集团股份有限公司”变更为“厦门金昇阳置业有限公司”。

//万达福建首个轻资产项目举步维艰

2016年9月7日，复星集团和万达宣布联姻，万达将以商业投资服务的模式入主泉州星光耀广场Mall，这也是万达在福建首个落地的轻资产项目。泉州城东万达广场于2018年12月22日开业，拥有珠宝、儿童、运动三大特色主题街区，引进国内外知名品牌200余个。

泉州城东万达广场项目实探 图片来源：赢商网

但赢商网6月实地走访城东万达广场发现，场内空置率高企。据赢商网粗略统计，场内仍在营品牌约110个，空铺数量60余个。

泉州城东万达广场项目实探 图片来源：赢商网

从现场来看，开业品牌主要集中在1AF、1BF、2F和4F，场内空铺主要集中在3F和5F，而6F从项目开业至今便未启用过。

具体细看，3F目前仅有KK桌球、电竞蜂网咖、乐绮生活馆、赵汝飞练字、起笑喜剧工厂、未来超模等品牌开业。其余空铺有些进行广告围挡，有些则是被用作品牌电商直播间，时而传来“123，上链接”的声音，不过这些品牌并未对外营业。

泉州城东万达广场项目实探 图片来源：赢商网

5F则是仅剩万达影城、冰世界、八闽食堂和大丰收脆鱼四个品牌，其余皆空铺。

泉州城东万达广场项目实探 图片来源：赢商网

对于泉州城东商圈而言，15万方的城东万达广场与17万方的泉州中骏世界城仅一街之隔，两者正面交锋，而城东万达广场在业态和品牌上并无优势，运营期间的调改也并未取得成效，使得空置率居高不下，项目运营可谓是举步维艰。

查看社交平台对泉州城东万达广场的评价，“停车场混乱”“服务员比顾客多”“城东万达还能撑多久”等言论比比皆是。

未来，泉州城东万达广场还能走多远，我们会继续关注。