表现抢眼的这些轻资产商业，都做了什么？

赢商研究中心认为，轻资产在今后很长一段时间内依旧会继续流行，不过随着行业复苏、玩家力量、策略导向等因素之变，这些上新的轻资产项目亦出现不同以往的一些新特征。在此大环境下，赢商网将目光聚焦于福建市场，推出《商业轻资产观察》系列报道。此为第三篇：福建优秀轻资产项目代表解析。

在此前的系列报道中，赢商网统计出福建市场属轻资产运营的项目共有44个，实际上，这仅仅是在运营或待开业的项目。而近两年，也有不少轻资产项目或前期对接不顺、效果不理想选择退出，如长乐吾悦广场、福清融鼎阳光天地，或运营中途发生变故而终止合作，如5月宣告更名的福州高新万达广场、福州白湖亭万达广场。

不过，即使行业中不少中途退出的案例，但也同样出现不少优秀的项目代表。本文就将梳理部分优秀轻资产项目代表，通过这些项目的运营现状分析，供行业参考。

这些轻资产项目

何以表现抢眼？

福州仓山爱琴海购物中心

• 开业时间：2015年9月19日

• 商业体量：21万㎡

图片来源：福州仓山爱琴海购物中心

论及福州城市商业标杆，福州仓山爱琴海购物中心（以下简称“福州爱琴海”）是其中之一。2015年9月，项目正式亮相，开业当日便创下46.8万人次的客流，令多方瞩目。该项目的出现，也进一步推动了浦上商圈的发展。时至今日，福州爱琴海在持续焕新中完成从购物场所到社交中心的蜕变，项目的城市影响力愈发明显。

2021年，即使受困于疫情影响，福州爱琴海依然大刀阔斧对项目内冷区进行调改，最后以“奇喵小镇”这样一个别出心裁的沉浸式体验空间为项目赢得巨大的流量，并通过特色餐饮的引入，其中不发福建首店、福州首店，进一步扩大项目在餐饮布局上的优势，以沉浸式场景和超强的美食阵容搭建有颜有灵魂的社交空间，带动项目的人气。

除此之外，福州爱琴海更携手东百爱琴海店，探索百货和购物中心的无界融合，引进了LANCOME、CPB 、Estee Lauder、Dior、YSL、Sulwhasoo、SHISEIDO、Fresh、GIVENCHY、IPSA、M.A.C、FANCL、ORIGINS、Shu Uemura等众多国际一线美妆品牌，让项目向更高端、更潮流形象跃进，以颜值力和时尚感吸引年轻群体。

不难发现，福州爱琴海在运营上正是抓住了消费升级时代的商业发展契机，通过场景打造、品牌调整、时尚力提升等多维度着手，为项目打下“年轻活力”“美食阵地”等新标签，赋能项目发展。

五缘湾天虹购物中心

• 开业时间：2018年12月

• 商业体量：7.1万㎡

图片来源：厦门五缘湾天虹购物中心

厦门五缘湾天虹购物中心（以下简称“五缘湾天虹”）开业于2018年，在2023年迎来了开业五年大调的时间窗口，基于周边发展情况及客群特征，项目锁定亲子家庭客群与年轻潮流客群，启动了“年轻化”升级行动。

而更为值得关注的，是五缘湾天虹在营销活动上的表现，以捕捉时下都市生活独具的情绪价值为出发点，通过高频次营销活动不断引爆大众的参与热情。无论是项目频繁策划的月度主题活动，或是IP主题营销，亦或是以当下流行主元素为主线造节，都进一步加强了商业和年轻消费者的情感链接。

图片来源：厦门五缘湾天虹购物中心

据悉，2023年五缘湾天虹策划了营销活动480+场，包括城市级IP活动“大口吃冰”，及“明星打卡、签售会”“5畏潮前”“2024野要在一起”等，这些活动的落地，持续提升了五缘湾天虹的市场声量，也促使项目实现全年客流同比增长46%。场内商户销售额也大幅上涨：遇见小面同比增长240%；棋乐围棋同比增长175%，无印良品、醉得意均同比增长50+%……

不得不承认，商业运营中，营销活动是极为关键的一环，不仅是商业项目创收的重要手段，也是商业破局同质化的重要路径之一，更是加深项目与消费者粘性的重要渠道，而五缘湾天虹运营中也正是抓住了这一点，从而为项目增添了更多的看点。

漳州特房T·ONE

• 开业时间：2024年9月28日

• 商业体量：6万㎡

图片来源：漳州特房T·ONE

漳州特房T·ONE是特房和建发商管联合打造的“漫享生活悦聚场”，也是福建比较值得关注的轻资产项目。

首先从建筑设计及空间场景打造上来看，项目以独栋式建筑为核，设计上将闽南深厚文化底蕴与国际前沿理念标准相结合，强调水、花园和文化的诗意融合，嵌入灯光旋转梯、水景瀑布的灵动元素，融合河畔萤火夜景打造渐进式光感空间，游逛舒适度拉满。

图片来源：漳州特房T·ONE

运营方向上，项目依托开放式空间结构，充分发挥街区适宜“漫步”“游逛”的特性，并立足“塑造餐酒咖氛围”和“以聚会为核心的消费场景”两大消费需求，吸引了金逸影城、魅KTV、漫八台球俱乐部、Z-ONE健身会所、众星体育竞技、飞蛾赛车、爪·神等不少休闲娱乐品牌的入驻。

纵观漳州商业市场，作为三线城市，这里的商业发展并不均衡，商业多以传统购物中心为主，缺乏具有代表性的街区项目。漳州特房T·ONE瞄准这一市场空白，着力于打造城市居民漫步、休憩、沉浸、探索的热门选项之一。未来，项目还将与厦漳泉轨道R1线接驳，业内观点表示，TOD属性将给这个项目带来可持续的长期优势。

龙岩京华购物中心

• 开业时间：2024年9月28日

• 商业体量：6万㎡

图片来源：龙岩京华购物中心

龙岩京华购物中心同样是建发商管旗下轻资产项目之一。2023年12月，龙岩京华购物中心焕新盛启，以一个集“时尚”“社交”“品质”“商务”为一体的城市精致生活空间，焕新城市商业风采。

具体来看，建发商管接管龙岩京华购物中心后，主要发力于业态调整及营销活动的策划。引进大型主力店餐饮酒楼鑫农家“瀚月楼”，潮流休闲娱乐KTV“悦客PARTY K”，龙岩首个沉浸式潮玩空间“爱尚英伦台球俱乐部”，网红人气餐饮高端日料“江左尚白”龙岩首店，及LaFame、coco fairy、PAIPUER、GXG、balabala、肯德基、蜀九鼎、牛里合等品牌的入驻，形成一个集商务名品、时尚知性、都市潮流、亲子天地、创新体验、品质餐饮等于一体的全新业态组合。

图片来源：龙岩京华购物中心

在此基础上，基于对都市潮玩青年、品质家庭核心客群的精准洞察，龙岩京华购物中心围绕“潮玩”“嗨购”两大营销主题，举办系列营销活动，扩大项目的影响力。据赢商tech-城市商业地图显示，龙岩京华购物中心2024年客流量同比明显提升。虽然项目商业体量仅3.8万平方米，但6月日均去重客流约1.6万人次，仅次于万宝广场、万达广场两个大体量商业之后，商业表现可见一斑。

宁德霞浦方圆荟

• 开业时间：2022年10月28日

• 商业体量：5万㎡

图片来源：宁德霞浦方圆荟

宁德霞浦方圆荟，由世纪金源商管集团与宁德国投共同打造，作为世纪金源商管集团在闽东的首个商业综合体，在2022年疫情反复的背景下，以100%的招商率完美亮相，运营至今，项目招商率也持续保持100%，销售客流持续增长，成绩斐然。

从运营上看，宁德霞浦方圆荟在品牌组合，营销活动等方面都看点十足。万达影城、星巴克、肯德基、必胜客、蓝鲸乐园、d'zzit、theMSLAN、卡宾、雅戈尔、ANTA kids、华为、周大福等100+家品牌，涵盖60%霞浦首进品牌，30%为霞浦旗舰店品牌的品牌矩阵丰富了霞浦市民的消费品质选择。

运营中，项目保持持续的品牌焕新，如2024上半年，针对餐饮业态调改升级，引入火啫啫、奈雪的茶、茉莉奶白、四道菜、倔爷烤肉、小木屋拌饭等区域首店，进一步扩大餐饮矩阵优势，以沉浸式场景和超强的美食阵容带动人气。

图片来源：宁德霞浦方圆荟

在此基础上，“我宠你啊！超级宠粉节”“CITY WALK 城市漫游记”“青年生活节”“今天我做主·小小摊主”等世纪金源商业联动活动或项目主题活动，不仅为项目增添人气，也进一步提升了项目的影响力。

15个轻资产项目

2年内入市

据赢商网不完全统计，未来两年，福建还将有15个轻资产项目将入市，其中包括4座万达广场、2座爱琴海购物中心、1座爱琴海晶海广场、厦门万象城二期(联合开发），以及厦门K11Select等。

而计划今年亮相的项目就包括福州左海·光年PARK、厦门筼筜天虹购物中心、厦门蔡塘爱琴海购物中心、厦门同安爱琴海购物中心、泉州晋江阳光天地等7个项目。

毋庸置疑，伴随着这些项目的相继入市，福建商业市场将愈发热闹，商业活力也有望被进一步激活。但随着而来的，商业竞争也不断加剧，对运营商而言，这自然也是一个巨大的考验。

不过从项目关注度来看，今年还是有不少值得期待的项目。

福州左海·光年PARK

图片来源：福州左海·光年PARK

福州左海·光年PARK在业内的关注度相对较高。一方面，这是建发商管首进福州市场，与福州国企左海集团旗下福州工业园区开发集团有限公司联合打造的项目，另一方面，该项目是福州滨江市民广场的商业配套，在区位、景观的方面都极具优势，令人甚是期待。

根据公开披露，左海·光年PARK的商业体量约5万㎡，规划停车位1284个，配备7万㎡的生态公园，项目将通过无界景观设计，将自然、运动、休闲与商业空间相互融合，实现园中有场、场中有园、随处有景的「微度假活力悦聚场」定位，是集城市公园、购物中心为一体的“TOD+公园+商业”的项目。

业态规划上，左海·光年PARK聚焦于社交餐饮、潮流文化、前沿生活、户外运动、日咖夜酒，旨在为消费者带来潮趣生活方式，从“典型”“超传统”“多首店”原则出发，引进140+家品牌，其中超30%首进品牌，为消费者在城市滨江旁构建一个微度假活力悦聚场。

厦门同安爱琴海购物中心

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图片来源：厦门同安爱琴海购物中心

作为厦门首个双MALL环抱式购物中心，厦门同安爱琴海购物中心同样引发强烈关注。

据悉，项目体量近15万平方米，规划215个品牌，目前已吸引新山書屋、Panda高尔夫、快乐街区等福建首店，NBA Hoop Park篮球公园福建购物中心首店及中润华联厦门旗舰店、最具厦门渔港特色的本土化酒楼丙洲大酒楼、中影巨幕国际影城、Tommy Hilfiger、Calvin Klein Jeans、NIKE、adidas、SKECHERS、LINING、balabala、李宁儿童、小猪班纳、DAU、华为、小米、星巴克、肯德基、麦当劳、喜茶、瑞幸、周大生、江左尚白、OJI和牛烧肉料理、海豚酒吧、小龙坎、蛙喔、卡梅隆小酒馆等众多优质品牌入驻。

据悉，项目还依托周边景观资源，规划了近3万平方米的青年绿洲聚落，打造集美食、文创市集、宠物交友、户外露营等「强社交」内容的青年引力场，未来将通过与集中商业的有机结合，让项目形成具有明确微度假属性的特色商业综合体。这也将是其区别于岛内外其他商业属性的亮点所在。

厦门蔡塘爱琴海购物中心

图片来源：厦门蔡塘爱琴海购物中心

同为爱琴海集团旗下商业厦门蔡塘爱琴海购物中心总建筑面积逾12万方，前身为厦门蔡塘广场，是厦门首个由居民集资入股的大型城市综合体项目。2014年，项目由东百集团接手运营，一度成为厦门的地标商业项目之一。到2022年底，东百集团与蔡塘广场解除了合作协议，项目闭门歇业。

2023年，蔡塘广场宣布启动升级，从项目外立面、内部空间、业态组合等多维度进行调整升级，为项目注入新鲜的活力。直到今年4月底，爱琴海集团宣布成功签约厦门蔡塘爱琴海购物中心，这也意味着继厦门同安爱琴海购物中心之后，爱琴海集团于厦门城市再添一店。

据悉，项目以“MIX社交能量场”为定位，规划210+个品牌，形成集潮流时尚、特色美食、儿童游乐、闲趣社交等多元业态为一体。同时，项目将创新规划塘市夜肆、创趣市集、小梦想家、蔡塘楼上四大特色场景空间，打造一个极具个性化、充满活力的青年潮玩聚场。

厦门筼筜天虹购物中心

图片来源：厦门筼筜天虹购物中心

厦门筼筜天虹购物中心是天虹股份与厦门公交集团联手打造的商业项目，也是天虹股份布局社区商业的最新旗舰店。项目位处思明区中西部筼筜街道的公交集团特运运营中心，商业面积逾6万㎡，是天虹在闽筹开的第十一家门店。

据悉，项目定位“悠享自在的品质生活中心”，将以“慢生活”为主题，为社区商业注入全新想象，深度构造富含松弛感的社交场景，具象演绎极具社区感的日常生活。

为此，项目规划半开放的盒子形态，拥有超5500㎡无边界大广场及800㎡绿地的外广场，旨在打造厦门最大的露营风格主题的户外广场。业态规划上，围绕“微醺、闲叙、悦己、食刻、宴会”五大慢生活消费场景，引入魅K、乔治与玛莉、迷待音乐、星巴克、肯德基、山池、瑞幸咖啡、霸王茶姬、奈雪的茶、连天捞、蛙喔、缸桶屋、客汀、菲力西里等众多餐饮品牌，构筑社区特有的美食社交场。

与此同时，时尚精品零售、休闲体验、生活配套等业态齐聚，着力于打造出迎合当代人的生活向往，搭配精致社交、生活方式体验场景，在“烟火气”与“品质生活”之间找到平衡，成为“家门口”的生活社交场、理想的附近。