从2023福建商业大事，聊聊4个关键词……

​春节假期收官后，各方都发出亮眼的成绩单：旅游市场加速恢复，电影市场持续火热，餐饮、零售消费快速增长，文化体育服务热度上升……春节期间的消费市场可谓“热辣滚烫”。这不仅突显了2024年春节消费经济强劲反弹，也折射出全国消费信心的向阳成长。

回望2023年，这是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，国内经济回升向好。据国家统计局数据，初步核算，2023全年国内生产总值1260582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。那么这一年，作为与民生息息相关的商业，又有哪些新趋势、新动态？

据赢商大数据监测，2023年，国内迎来394个新项目入市，体量3413.45万平方米，其中购物中心384个，独立百货10个。从整体市场来看，创新依旧是商业运营主旋律，不少新入局商业特色化、个性化标签明显；小体量商业持续火热；传统零售依旧艰难前行……

将目光聚焦于福建商业市场，2023年，下沉市场表现抢眼，新商业入市、众多首店落地，商业新活力迸发；传统商超宣告闭店、闽系房企退市等新闻也相继出现，挑战继续……本文将从2023年福建商业地产圈热点事件中，梳理出4个重要关键词，以期探寻商业趋势。

关键词：商业入市

• 小体量商业成“主角”

新项目入市一直是商业地产圈关注的焦点。据赢商网不完全统计，2023年，福建市场开出18个商业项目（含存量改造项目），累计商业体量102万㎡。抛开存量改造，仅从商业增量来看，2023年新增商业体量约85万㎡，增量为三年来最低（2022年新增116万㎡，2021年新增约145万㎡）。

虽然2023年开出的商业并不多，但依旧迎来不少知名连锁商业品牌的亮相，如万达广场、吾悦广场、招商花园城、爱琴海购物中心、星河COCO Park等。

从区域分布来看，厦门新开6个项目，累计商业体量37.5万㎡，无论是开业数量及开业体量均领先于其他城市；福州新开5个项目，累计体量仅22.5万㎡；漳州迎来三个项目入市，累计体量23.08万㎡；泉州开2个项目，累计体量6.25万㎡；三明、莆田均有1个项目入市；南平、龙岩、宁德在2023年无商业新增。

从单项目体量来看，18个项目中，5万㎡以下（不含5万㎡）项目有9个，占比50%；5万㎡至10万㎡的项目7个，占比39%；超过10万㎡（含10万㎡）的项目仅2个，占比11%。不难发现，2023年福建新入市商业以中小型项目为主。

不得不承认，小体量商业虽说面积不大，但若能将项目做“精”做“美”，同样能释放出巨大的能量，近年来国内就不乏这样优秀的案例。

业内也有观点指出，“小体量商业与社区的联系更为紧密，对于客群转变与市场变化也更为敏锐，相应的也会更快速地作出反应。某种程度上，他们的变化更像是商业市场的「晴雨表」，甚至可以更先一步反映未来的消费趋势。”可以说，小体量商业正迎来属于自己的黄金时代。

从2024年福建拟开的26个商业项目来看，小体量商业也依然是“主角”。据赢商大数据监测，26个筹开商业项目中，5-10万㎡（包含5万㎡）的就有10个；3-5万㎡（包含3万㎡）7个；3万方以下有5个，而10万方以上项目仅4个。此外，从2024年筹开项目的运营商层面来看，央企、港资皆有代表项目亮相福建市场，商业市场值得期待。

关键词：品牌首店

• 下沉市场迸发新活力

商业存量时代，运营差异化、产品特色化等词汇被越来越多的提及，随着而来的，首店被视为购物中心的“流量密码”，被各大商业项目争相引入。据赢商大数据不完全统计，2023年，累计有496家首店品牌在福建各城市落地，其中，福州154家，厦门141家，泉州54家，漳州56家，莆田33家，宁德9家，三明25家，南平19家，龙岩5家。

从首店引入情况来看，虽然福州和厦门两座城市依旧是主力贡献者，首店数量遥遥领先于其他城市，但下沉市场的表现力却不可忽视，尤其在新商业的带动下，品牌首店数量不断攀升，如：

• 漳州新开业的龙文吾悦广场、芗城万达广场、漳州特房T·ONE三项目就贡献了48家首店，加上漳州建发美一城引入的8家首店，落地漳州的品牌首店达56家。

• 新入市的三明爱琴海购物中心的亮相也为三明带来18家首店，另外三明万达广场贡献7家首店，累计25家首店落地三明。

除此之外，泉州、莆田、南平等城市在首店引入上也均有不俗的表现。显然，福建下沉市场正持续迸发出新活力。

不过更值得关注的是，相较于往年零售业态首店数量领先的局面，2023年，餐饮业态开始“反击”。496家首店中，餐饮品牌达251家，占比约超51%；零售品牌165家，占比33%。这或许也从某种程度上反映了当下线上交易的盛行，给零售行业的发展带来的冲击。

品牌首店的落地，也透出目前购物中心业态组合新趋势：伴随着消费升级，商业加速更迭，越来越多的体育运动、沉浸式互动、科技、艺术、户外等业态落地，“体验经济”趋势在购物中心涌现，这不仅推动着商场业态更加丰富、内容供给更加多元，还会与其他业态碰撞出新的火花，成为购物中心的客流新引擎。

关键词：房企退市

• 闽系房企接连“躺倒”

关注商业的同时，开发商的动态也一直是业内讨论的焦点，过去一年，国内产业格局变化最大的莫过于房地产。据相关媒体报道，国内158家上市房企中，有12家已经黯然退市，而更多的房企挣扎在退市边沿。在这其中，闽系房企可谓“损兵折将”，接连“躺倒”。其中，阳光城、泰禾、三盛均已终止上市。

8月2日晚间，泰禾集团股份有限公司发布关于股票终止上市暨摘牌的公告，摘牌日期为8月4日；紧接着8月16日，阳光城也正式被深交所摘牌；12月27日，三盛控股在港股的上市地位被取消。除此之外，福晟国际、融信中国、禹洲集团、正荣地产等也艰难前行。

对此，有观点指出，部分企业退市，能促使行业加快出清，也为其他房地产企业的发展提供了更多空间。也有业内人士表示，退市不等于企业完全倒下，只能说在某个时点，企业的表现已经不满足资本市场的要求，但最终的结局如何，还不能轻易下结论。

2023年，福州两大泰禾广场（东二环泰禾广场、五四北泰禾广场）还因为被拍卖的新闻成为众人关注的焦点，不过后来东二环泰禾广场出现流拍的情况，随后没了下文。但不论结果如何，东二环泰禾广场是被誉为“影响一代人记忆的又一次商业变革”的商业项目，而五四北泰禾广场是泰禾旗下的首个商业项目，两项目均在福建商业市场上画下浓墨重彩的一笔，这点始终是不可抹除的。

关键词：商超“瘦身”

• 大型商超翻新“变形记”

近年来，传统商超闭店已不是新鲜新闻。从沃尔玛、家乐福等国际巨头，到永辉、华润万家等本土品牌，均相继“瘦身”。

2023年2月，华润万家关闭了厦门五缘湾店，这是厦门最后一家华润万家超市。至此，华润万家在厦门布局的超市业务，仅剩高端超市品牌Olé的两家门店；5月，华润万家关闭福州最后一家店——福州连江万家城市广场店，退出福州市场。

沃尔玛在2023年关闭了厦门加州商业广场店、厦门禾祥西聚祥广场店及福州第一家沃尔玛——大利嘉店，自此，其在厦门剩4家门店，福州剩8家门店。

除此之外，还有世纪联华中亭街店在4月关闭；冠超市福清福和万达广场店7月停止营业等。

不得不承认，传统大卖场的黄金期已过，面对电商冲击带来的便利性分流，大型传统商超卖场庞大的业态反而成为了劣势，零售商关闭租约到期门店或低效门店，升级保留门店购物体验、探索多元化路线已是趋势。

不过，在传统商超“瘦身”的同时，其“翻新”也成为一大热点。

• 2023年8月，永辉首批规划的近300家待调优门店完成了近70%，2024春节前，永辉在山东济南、安徽合肥、内蒙古包头等地开设的超10家门店，均以调优新店型为主。

• 沃尔玛以“精选一站式全渠道购物体验”重新定义大卖场，于2023年完成8个城市29家大卖场的升级改造，据悉，2024年沃尔玛将继续升级改造30多家门店。

• 2024年开年以来，华润万家在上海、广州等地同步开启门店业态升级的新战略……

华润万家相关负责人表示，“如果说传统商超的衰落已经成为了无法阻挡的趋势，那么，只有及时转型，推出更适合当下消费习惯的业态，才是发展的长久之道。”

整体看来，超市赛道正处于前所未有的变革期。

后记

都说商业市场中，“变”是永恒的主题。2023年，国内商业恢复与提振消费成效显著，商业发展也持续向好。展望2024年，几个行业趋势不可忽视：

创新依旧是商业的主旋律：在新消费时代背景下，商业仍需创造独有的商业标签，通过建筑、场景、主题、业态等多维度发力，打造项目独有的特色，才能创造出独有的记忆点。

存量改造提升成商业发展主线：随着消费理念、消费行为模式的升级，商业地产进入精细化运营时代，存量改造便也成为商业焕新的重要方式。从改造方式来看，“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素，也是存量盘活的重要途径。

非标商业市场广阔：与传统商业相比，非标商业更能契合年轻消费者的个性化审美与消费偏好。近年来，公园式商业、体验式商业等“Mall+”形式新商业热度升温，非标商业载体正在逐渐成为商业供应市场上的新主力。不过有观点表示，现阶段非标商业主要还是一二线城市有需求点，这些城市经济发展较快，城市更新需求明显，非标商业的可行性空间较大。

下沉市场持续升温：伴随着一二线城市商业的逐渐饱和，不少头部商业地产玩家选择在二三线城市发力，商业下沉，乃大势所趋。